英皇債務違約或引中小型發展商爆煲潮，熊麗萍：關注資產組合

　　大型地產商新世界(00017)近期落實882億元再融資，債務壓力暫得以紓緩，惟中小型發展商的債務危機令人堪憂！英皇國際(00163)166億元銀行借貸已逾期，銀行潛在要求公司立即償還，即「Call Loan」，資深財經分析師熊麗萍接受《經濟通通訊社》訪問表示，英皇被「Call Loan」實屬正常，基於地產市道仍然下行；公司銀行結餘與負債相距甚遠及現時有債務到期。不過，她相信中、小型發展商「爆煲潮」風險非因英皇的連鎖影響，而是取決於發展商手持的資產組合，整體而言，相信本港銀行風險水平仍然安全。

（英皇官網截圖）

　　銀行商討再融資時，可能要求中、小型發展商增加抵押品，熊麗萍卻指出，仍要視乎其時發展商可供抵揭資產多寡，有關方面留待銀行與發展商達成共識。參考本地傳媒報道指，以英皇為例，並抵押資產相對總資產比例達83%。據集團業績報告所述，於今年3月底，現金、銀行結餘及銀行存款約6.4億元；對外借貸（不計應付款項）總額約172.3億元。

中、小型地產商資不抵債反映宏觀經濟及房地產市場問題

　　被問到中、小型發展商「爆煲潮」風險，熊麗萍只提到較早前有非上市的舖王家族「爆煲」，而英皇事件其實是反映整體宏觀經濟及房地產市場問題。至於其他中、小型地產商財政壓力或資不抵債原因亦同上，而非因英皇的連鎖影響，除非英皇和其他發展商有合作項目，則影響到其他發展商資產處理。

大行大半年前點名10家具風險的中、小型地產發展商

　　其實，投資銀行早於去年底新世界發展債務危機遭熱烈討論時，已預期本港中、小型地產商未來一年基本面仍充滿挑戰。據瑞銀於去年12月研究報告點名的中、小型地產發展商，分別包括爪哇集團(00251)、麗新發展(00488)、佳明(01271)、英皇國際、宏安地產(01243)、路勁(01098)、泛海國際(00129)、資本策略地產(00497)、遠東發展(00035)、九龍建業(00034)。

　　其時，瑞銀直言，中、小型發展商高負債風險亦令人擔憂，當時發現其大多數面臨現金短缺情況，經常性收入基礎似乎無法支付現金利息支出，估算有效利息成本需要平均下降3.8個百分點，才能達致經常性現金流打和點，惟預期美國於未來12個月內大幅減息可能性較小。

手持寫字樓、零售物業壓力更大

　　瑞銀關心息口高企令中、小型發展商還款困難不無道理，另一方面，熊麗萍關注中、小型發展商的資產組合，例如手持寫字樓、零售物業壓力更大，甚或需視乎物業所在地區。她補充指，此次債務危機亦與公司基本面有一定關係，可反映公司管理層是否在市道暢旺時過度投資；在利率高企時，有否過度借貸。

銀行層面仍安全

　　一如新世界發展債務危機下，市場憂慮英皇等中、小型發展商情況拖累銀行並引致金融危機，不過據摩通研究報告，分析顯示認為單計英皇對本港銀行2025年盈利的負面影響可能小於3%。熊麗萍亦相信，中、小型發展商潛在「爆煲」事件在銀行層面十分安全，一來受疫情、北上消費影響零售等最嚴峻時期已慢慢過去，且近期樓市好轉，而銀行亦控制同一類別資產貸款以分散風險，加上監管嚴格。她亦引述大型港銀資本充足比率及一級資本充足率以證安全。

　　承上被點名的遠東發展主席兼行政總裁邱達昌，較早前回應中、小型地產商違約潮時則指出，香港地產商普遍歸屬為中、大型，且香港銀行理解他們的情況，但認為餐飲等行業的中小企會較為具挑戰。

能否順利過渡？要視乎大股東有否財力支持

　　適逢新世界發展較早前落實882億元銀行貸款融資計劃，卻於不久後，爆出英皇逾百億元貸款逾期一事。熊麗萍表示，新世界獲周大福企業在背後支持，加上負債規模較大，銀行會盡量解決此債務問題。不過，她稱中、小型發展商則要視乎大股東及其他股東是否有財力支持其公司。

　　她續指出，投資中、小型發展商股票等，要視乎資產質素及資金實力，惟始終相關公司成交額少，一旦有負面消息，投資者套現會有困難。相對而言，投資銀行股則十分安全，基於近年銀行非利息收入佔比增加以及投資市場好轉，抵銷了淨利息收入不景情況。

撰文：經濟通採訪組

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