《楠楠自語－莫灝楠》工商物業問題交由市場自行解決

　　近年香港商業地產市場持續低迷，銀行業界與政府的應對策略引起廣泛關注。據報道，滙豐銀行罕有地指示其駐倫敦的全球企業信貸總監及特殊信貸部門主管，主動敦促恒生銀行啟動出售房地產不良債務組合的程序。恒生目前正處理一系列總值逾30億美元的房地產抵押貸款，顯示銀行對本港商業地產風險的憂慮日益加深。

　　儘管較低的本地利率及持續的人才流入可能提供了一些支持，令住宅物業價格跌幅收窄，但辦公室及零售物業價格表現仍然較差。在需求預期改善的推動前，最壞的情況難言已成為過去，任何改善都可能只是技術反彈，短期繼續是商廈變酒店、酒店再變學生宿舍，都是治標不治本，根本解決不到寫字樓問題，但至少仍是市場行為。

　　相反，眼見商業房地產市場下行，政府卻似乎有意托市。財政司司長法團於本月初以近1億元購入大角咀傲寓商舖部分，作為社會福利設施。該物業面積逾8000呎，資料顯示，原由其士國際於2022年以「私人協商」形式放售，當時意向價約2億元。以現時成交價計，較3年前放售價低1.04億元，跌幅達52%。縱然不確定是否涉及公帑，但政府的行為變相干預了私人市場定價，又會否影響金融中心的形象？

　　由於價格的確是比之前低了不少，此舉加深市場對政府是否開始介入商業地產的討論。雖然政府購入物業可視為善用低價資源作社會用途，但亦無可避免會被視為要干預私人市場，扭曲自由價格機制。庫房的儲蓄都是老百姓的血汗錢，若被質疑公共資源被用作為商業房地產市場兜底，或許又會引起市民質疑官商勾結，恐引起另一場管治危機。

　　事實上，工商物業的市場劣勢，短期內難以逆轉，近年在家工作、Hot Desk、網購等潮流的興起，導致對商業物業的需求降低。與其由政府出手干預，不如讓市場自行調節，透過資產重組、價格調整及投資者重新部署，逐步釋放風險與機會。實際上，政府也不是無限金錢，近期有報告顯示空置的寫字樓總面積達到1500萬呎以上。上千上萬億的資產，試問政府還能買下多少？納稅人的錢又能扛下多少？

　　以往香港政府主張的「大市場，小政府」和積極不干預手法，也是行之有效的－－以市場主導的方式，讓無形之手自行調節市場需求。市場問題由市場解決，這或許才是香港商業地產困境的真正出路。《南華金融集團副總監　莫灝楠》
　
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