解讀
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2025年9月中國股市上證指數自2024年9月2832點漲至3800點，房地產新開工面積累計增長-20%，新建商品住宅銷售面積從2021年16.13億平米降至2024年9.74億平米，一線城市房價下調20%。
事實要點：
▷ 2025年房地產新開工面積累計增長-20%（原文數據）
▷ 新建商品住宅銷售面積2021年16.13億平米→2024年9.74億平米（降39.6%）
▷ 一線城市房價下調20%、二線30%、四五線腰斬（原文描述）
▷ 上證指數2024年9月2832點→2025年9月3800點（漲幅34.2%）
▷ 北京房價2006-2010年漲133%、2014-2017年漲70%（歷史數據）
前些天收到一個媒體記者的採訪問詢，問我對賣房炒股怎麼看，對著微信的對話框許久無語，回想上一次被問到同樣的問題大概已經是十年前了吧？不由得感慨世事輪回活久見，賣房炒股的話題居然又重出江湖了。
中國股市的表現讓投資者出現甘願冒險賣房炒股回想起來大約只有兩次，第一次是在2006-2007年間，上證指數從1000點左右飆升至6124點，這直接導致了全民在資本市場的狂歡，如此瘋牛讓部分投資者因股市的財富效應選擇加槓桿甚至賣房入市。而最近一次比較集中出現「賣房炒股」大概是在2015年，彼時上證指數從2014年年底的3000點左右一路上揚，市場一片火熱，吸引了大量投資者。與此同時，2014年樓市正處於下行階段，由於前期政策干預，房地產庫存達到歷史最高點，降價、流拍、退房、裁員等情況接連出現，投資者對樓市前景較為悲觀。在此背景下，許多投資者認為股市處於估值低點，且有政策支持，前景廣闊，而樓市處於行業周期高點，面臨諸多不確定性，於是紛紛將房產套現投入股市，「賣房炒股」聲浪高漲。
這兩波股票市場的瘋狂如今回看不由得讓人唏噓，因為這兩次股市狂歡之後的退潮都伴隨了之後房地產市場的高歌猛進。以北京為例，中指數據庫的數據顯示，2006-2007年的股市行情後，北京商品住宅的平均銷售價格從2006年的每平方米8610元(人民幣．下同)上漲到2010年的20063元，漲幅超過133%，而2014-2015年的股市行情後，北京的平均房價從2014年的25086元上漲到2016年的35322元，到2017年更攀升至42789元，漲幅也超過了70%。而反觀股市，2008年上證指數以5265點開盤一路下跌至10月底的1664點，而2015年的股市在6月達到5178的高點，之後到2016年1月跌至2638點，接近腰斬。股市和樓市的起伏裹挾了眾多投資者，有人一夜暴富，有人黯然離場，這其中個人財富的變化只能說是如人飲水，冷暖自知。
本輪股市行情上證指數從2024年9月30號開始的2832點到現在站上了3800點，再次引發了投資者的熱情，在經濟走勢低迷，就業市場疲軟，居民收入增長乏力的情況下，股市的火熱似乎變成了市場唯一的亮點，政府對資本市場大力扶持的態度以及國家隊的進場也成為本輪股票市場的穩定器，2025年以來，「穩股市」多次被重要會議提及，並首次被政府工作報告寫進經濟社會發展總體要求，可見政府對資本市場的重視程度之高。資本市場的健康發展對企業而言可以拓寬資金來源，促進創業投資發展和科技產業的升級；對中國內地居民而言，他們的資產配置大多重地產輕權益，其財產性收入佔比很低，活躍的資本市場有助於居民財產性收入的增長，提升社會信心，來自股市的資本利得可以提高居民的邊際消費傾向，進一步提振內需拉動經濟增長。
有政策托底和國家隊入場，資本市場確實有了不錯的表現，而反觀房地產市場則仍處於一片的風聲鶴唳，雖然由三道紅線引發的房地產市場的急劇下滑對經濟造成的打擊已經減弱，但整體房地產市場的低迷狀況依然沒有改善，2025年房地產新開工面積累計增長始終在-20%左右徘徊，新建商品住宅銷售面積從2021年16.13億平米下降至2024年的9.74億平米，雖然從官方統計數據看新建商品住宅價格的變化並不大，但一線城市房價下調20%，二線下調30%，四五線城市價格腰斬已經是不爭的事實。另外，同過去兩次的行情相比的一個最重要的區別是，前兩次股市行情正值中國城鎮化發展的高速階段，房地產市場供需兩旺，讓不管是持有住房還是投資住房都能賺得盆滿缽滿；而本輪行情，房地產市場短期內難以擺脫低迷走勢，從長遠來看，政府經過多年努力終於有望擺脫經濟對房地產的過度依賴，打掉房地產過度的金融屬性，並開始把房地產列為普通消費品對待，這種改變將是根本性的和長遠的。那麼，一邊是紅火的股市，一邊是低迷的樓市，冰火兩重天的境況下是否該賣房炒股？
個人看法還是那句老話：股市有風險，投資需謹慎。沒有上帝視角，任何人都無法判斷市場未來走勢如何。當下房地產市場整體處於調整期，房子變現難度較大，即使是在房地產行情較好的時候，賣房周期通常也較長，可能需要數月時間，等房子賣出時，股市行情或許已發生變化。若為了盡快賣房而降價，會造成額外損失，這些損失需要在股市中賺取更多收益才能彌補，增加了投資難度。同時，房產屬於固定資產，尤其是核心城市核心地段的房產，持有風險較低，而股票是高流動性、高風險的金融資產，其價格波動頻繁且幅度較大，將相對穩健資產投入高風險市場，是用確定性去置換不確定性，對於缺乏專業知識和投資經驗的普通投資者來說，可能難以承受股市的大幅波動，一旦投資失誤，將面臨巨大損失。最後，投資理財應對資產配置進行多元化和風險控制，賣房炒股相當於把所有雞蛋放在一個籃子裏，也不利於分散風險。
通常情況下人很難從教訓中獲取經驗，這其中的心理學動因是個體往往高估自身應對風險的能力，歷史教訓往往以悲劇形式呈現，而人類對痛苦的感知存在閾值，只有當教訓以「切膚之痛」呈現時，才能促使改變，但這種強制記憶會帶來心理創傷，反而會抑制理性反思。因此，儘管有一再的風險提示，但面對財富的誘惑，很多人會選擇鋌而走險，因此難以做出理性判斷。眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了，資本市場的周期也需要投資者量力而為，謹慎行之。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
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