《外資精點》瑞銀：潤地首次收購改建商場項目，目標價45元

　　瑞銀發表研究報告指出，潤地(01109)於6月13日成功以6.57億元人民幣競得一個未完工商場項目，該行對此交易持正面看法，認為成本回報率高且展現其競爭優勢。瑞銀估計該項目成熟期的EBITDA成本回報率為13.6%，高於其2.72%的融資成本、C-REITs退出收益率4.5%，以及潤地整體商場EBITDA成本回報率9.8%。這標誌著首次改建商場收購，符合該行對業務模式轉型的看法，惟該行認為市場對此的關注度仍不足。

　　根據京東拍賣平台資料，潤地的競標成本為6.57億元人民幣，項目為15萬平方米建築面積的未完工商場，建築結構已封頂。假設60%使用率、每平方米4750元人民幣的裝修成本（為建築成本的一半），總成本將按可租賃面積計算為每平方米12050元人民幣。該行認為最具可比性的項目是附近的合肥廬陽萬象城One，估計其單位租金按可租賃面積計算為每平方米2736元人民幣，基於每年1.2億元人民幣的租金收入。假設60%的EBITDA利潤率，這意味著蘇寧廣場的EBITDA成本回報率為13.6%。即使假設裝修成本與建築成本相同，隱含的EBITDA成本回報率仍高達9.8%。

　　瑞銀認為成本回報率高的原因是潤地是唯一擁有強勁資產負債表、公開C-REITs平台以及商場管理專業知識的開發商。此外，競標條件要求競標者在競標後30個月內開業，顯示裝修和商場開業的時間緊迫。在合肥，華潤萬象匯管理6個營運中的商場和3個在建項目。因此，這個蘇寧廣場項目將進一步加強華潤萬象匯在合肥相對同業的市場份額和議價能力。最後，改建項目的位置通常比新建項目更佳。這個蘇寧廣場項目原本在2018年售予蘇寧。目前，該項目覆蓋3公里範圍內12萬人口，二手住宅平均售價為每平方米13000元人民幣，較城市平均水平高20%。

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《經濟通通訊社16日專訊》