片區招標定規範，北都提速創條件

　　片區是香港土地發展新模式，關乎加快推進都會區發展。為了加快北都發展，港府今天啟動洪水橋片區招標，對招標條件作進一步調整，不再採取價高者得，又允許分期繳付地價，藉此提高財團參與意慾，為北都提速創造條件。

 

雙信封制評標，突破價高者得

 

　　北都是本港創科重鎮，也是未來經濟增長新引擎，開發北都是當前頭等任務，而開發需要龐大資金，對財政緊絀的港府構成壓力。為了減低公帑的投入，政府去年提出採取片區開發模式，並在洪水橋／廈村新發展區、粉嶺北新發展區和新田科技城中選了3處地方作片區試點，邀請有興趣的發展商和財團參與發展，中標者以打包形式，負責片區內所有土地平整、基建設施、住宅和產業發展。

 

　　洪水橋是北都核心區域之一，定位為高端專業服務和物流樞紐，住宅用地佔比相對低，當局之前曾在洪水橋和元朗推出兩幅產業用地招標，但最後因反應冷淡而中止招標。

 

　　這反映傳統土地開發模式在北都發展所面臨的挑戰，因片區面積較大，涉及巨額投資，周期長達數年，且受地緣政治和經濟周期影響。可是發展商的強項並非創科、物流產業，而且對片區周邊地區的規劃發展不清楚，擔心會影響片區的樓價，疊加商業或工業用地往往面臨回報周期長的風險，對入標競投產業用地顯得躊躇，寧願抱觀望態度。

 

　　政府在聽取業界意見後，10月時對洪水橋片區的住宅用地作出調整，將一幅原先預留給消防局的地皮改劃成住宅用地，令住宅用地增至3幅，可提供3,120伙單位，又把一條主道路改由政府負責興建，藉此降低發展成本，提升項目盈利能力，從而提高發展商和財團參與意願。

 

　　現在當局再進一步對招標條件作出重大調整，最惹人關注的是引入雙信封制的評標機制，打破一直以來價高者得的原則。雙信封制將投標分為技術方案與財務報價兩個獨立信封，地價佔比30%，非價格建議佔比70%，當中評審準則包括相關產業能否引入龍頭企業、投資規模，創造多少就業機會等，得出綜合評分，再結合價格決定中標者。此舉反映政府已從過往新市鎮發展模式，轉向產業發展模式，有望吸引更多大財團參與，注入先進技術和管理模式。

 

　　當局允許投標者只發展其中一幅產業用地，並將其餘兩幅產業用地平整後交予政府處理。這種靈活性設計降低了參與門檻，相信可鼓勵更多財團參與。

 

　　針對融資問題，當局對地價支付方法也作出革新。傳統模式要求開發商中標後一次過支付巨額地價，現在政府允許開發商分期付款，在中標後28天內先付25%，餘款可在3年內免息繳清。若開發商在北都有土地，容許其退還土地以抵銷地價。這種靈活支付安排，可減輕開發商的資金壓力，確保項目順利推進，避免因資金鏈斷裂而導致延誤。

 

靈活支付方法，緩解融資壓力

 

　　招標期長達6個月，好讓對項目感興趣的開發商尋找合作夥伴，共組財團入標，並有充裕時間找銀行商討融資安排。

 

　　洪水橋片區作為北都首個招標的片區，其成功與否將直接影響後續兩個片區的開發進程。在全球經濟不確定性加劇下，僵化政策難以吸引投資，政府通過優化招標機制，為財團提供更大經濟誘因，同時總結經驗，及時調整政策，令北都開發提速增效。