《本港樓市》差估署《香港物業報告2026》：住宅市場全面復甦，預測今明兩年私樓落成量連繼續下跌

　　差餉物業估價署今日正式發布《香港物業報告2026》，回顧2025年香港物業市場活動，並預測2026及2027年的樓宇落成量。報告顯示，2025年住宅物業市場全面復甦，售價在連續三年跌勢後錄得溫和升幅，交投量更升至四年新高；寫字樓交投量則大幅反彈，按年急升71%。

*宏觀環境：經濟連三年擴張，住宅市場顯著回暖*

　　報告指出，2025年在環球貿易緊張局勢升溫及地緣政治環境多變的情況下，香港經濟展現強勁韌性，實質本地生產總值穩健增長3.5%，連續第三年錄得擴張。勞工市場在年內較後時間漸趨平穩，第四季失業率為3.8%。

　　在此背景下，2025年住宅物業市場全面復甦。受惠於本地金融市場表現強勁和利率下調，銷售市場明顯反彈。售價經過連續三年跌勢後錄得溫和升幅，交投量上升至四年新高，租金表現亦持續向好。

　　政策層面，政府於2025年2月將徵收象徵式印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，顯著刺激所有物業類別的成交量。以2024年與2025年第四季相比，住宅售價錄得2.5%的溫和升幅，一手和二手銷售市場交投量總數達62,832宗，較前一年上升18%。住宅租金方面，以2024與2025年第四季相比上升4.1%，各類住宅物業年底市場回報率介乎2.4%至3.7%之間。

*私人住宅：落成量按年減24%，入住量反增12%*

　　2025年私人住宅單位落成量為18,448個單位，較2024年減少24%，大部分為中/小型單位。然而，單位入住量為19,365個，較2024年高出12%，反映市場吸納能力強勁。年底空置量佔總存量的4.3%，相當於56,081個單位。

　　展望未來，報告預測2026年和2027年的私樓落成量分別為16,975個和15,362個單位。換言之，私樓落成量將由2024年高位回落，連跌三年。其中2026年落成量主要集中在新界，佔總預測落成量的58%，大埔佔19%、西貢佔15%；2027年新界繼續為主要供應區域，佔51%，按地區計九龍城佔34%，其次是北區和屯門，分別佔19%和18%。

*寫字樓：交投量急升71% 售價租金仍錄得跌幅*

　　寫字樓市場方面，隨著利率下調、金融及專業服務業擴充及大型科技公司在香港設立或擴展業務，市場氣氛普遍改善。2025年寫字樓交投量較前一年急升71%。

　　然而，過去數年累積的大量供應持續對市場構成壓力。以2024年第四季與2025年第四季相比，整體寫字樓售價全年跌幅收窄至13.6%，同期甲級、乙級和丙級寫字樓售價分別下跌11.9%、18.1%和12.8%。整體寫字樓租金亦於同期下跌3.2%，甲級、乙級和丙級寫字樓租金分別錄得4.0%、2.6%和1.7%的跌幅。

　　使用量方面，年內整體使用量為正數4,300平方米，當中甲級寫字樓使用量錄得正數97,200平方米，而乙級和丙級寫字樓分別錄得負數65,000平方米和負數27,900平方米。年底整體空置率上升至總存量的17.6%，相當於2,385,700平方米。

　　核心地區甲級寫字樓的空置率介乎11.1%至18.5%，當中以尖沙咀及中區的空置率較低。2025年寫字樓落成量飆升至299,200平方米，甲級寫字樓落成量相等於289,200平方米，其中油尖旺貢獻182,100平方米。

　　報告預測2026年和2027年寫字樓落成量分別為142,700平方米和125,000平方米。2026年灣仔甲級寫字樓將佔市場最大份額，為預計總落成量108,100平方米的58%；2027年則由油尖旺主導，佔預測落成量78,100平方米的60%。

*商業樓宇（零售業）：落成量增加，市場仍低迷*

　　商業樓宇方面，2025年落成量增至96,900平方米，當中九龍和港島合共佔總落成量的96%。年內使用量錄得負數49,800平方米，年底空置率為總存量的12.5%，相當於1,490,700平方米。

　　零售業樓宇市場方面，年內私人消費增長，加上啟德體育園啟用後舉辦的國際會議及盛事，推動訪港旅客增加和旅遊業持續復蘇，一定程度上提振了市場。然而，受市民和旅客消費模式轉變影響，零售業樓宇市場依然低迷。以2024年第四季與2025年第四季相比，零售業樓宇售價下跌12.7%，同期租金下跌4.5%，市場回報率由前一年的3.1%進一步上升至2025年年底的3.5%。

　　報告預測2026年商業樓宇落成量將下跌至72,600平方米，當中灣仔將佔預計落成量的28%；2027年落成量將主要來自九龍城，相當於總落成量74,600平方米的41%。

*工業樓宇：分層工廠大廈市況疲弱*

　　工業樓宇市場方面，2025年略為改善，其中分層工廠大廈交投量較2024年增加34%，但整體依然疲軟。全球貿易前景不明朗、保護主義升溫，削弱了航運需求，對工業樓宇市場構成沉重壓力。

　　2025年分層工廠大廈的落成量為43,900平方米。年底空置量微升至總存量的7.6%，相當於1,230,800平方米。使用量仍為負數，達113,600平方米。以2024年第四季與2025年第四季相比，分層工廠大廈售價下跌15.2%，而租金則錄得3.0%的輕微跌幅，市場回報率由2024年的3.6%上升至2025年年底的4.1%。

　　報告預測2026年和2027年的分層工廠大廈落成量將分別增至78,500平方米和123,200平方米。

　　工貿大廈方面，2025年並無落成，使用量錄得負數14,900平方米，年底空置率為總存量的14.9%，相當於73,700平方米，預測未來兩年均不會有新增落成量。貨倉方面，2025年亦無樓面落成，使用量錄得負數156,200平方米，年底空置率為總存量的10.4%，相當於377,000平方米。

*供應趨勢展望*

　　總體而言，報告顯示香港物業市場在2025年呈現「住宅走強、非住宅偏軟」的分化格局。住宅市場在經濟增長、利率下調以及印花稅調整等多重利好下，成功擺脫三年跌勢邁向復甦；非住宅類物業在供應過剩和需求結構轉變的雙重壓力下，整體價格與租金表現仍未見明顯起色。

　　報告又指，政府將繼續精簡審批程序和靈活更改土地用途，同時積極加快發展北部都會區，以提升香港競爭力並支持長遠社會發展。
《經濟通通訊社24日專訊》