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09/07/2025 16:30

恒地發換股債籌80億股價急插,地產股暫不宜沾手?

  《經濟通通訊社9日專訊》本港地產股近月股價攀升,恒基地產(00012)趁高「抽水
」,擬發行80億元有擔保可換股債券(CB),年息0﹒5厘,集資主要用作再融資,換股價
每股36元,比上日收市價有近27%溢價,恒地今日最多急插一成,為表現最差藍籌,其他地
產股也普遍下跌。值得一提,國際評級機構惠譽指,本港銀行信貸質素也受地產商貸款拖累,另
有大行指其他發展商也可能效法恒地通過發CB來降低融資成本,地產股是否不宜沾手?
 
*恒地擬發80億元有擔保可換股債,最多轉換逾4%股份*
 
  恒基地產建議根據一般性授權發行80億元有擔保可換股債券,年息0﹒5%,於2030
年到期,擬將所得款項淨額用作一般公司用途及╱或再融資。集團指,有擔保可換股債券初始換
股價每股36元,比昨天收報28﹒35元溢價約26﹒98%,假設債券按初始換股價悉數轉
換,將轉換為約2﹒22億股換股股份,佔擴大後已發行股份總數的約4﹒39%。
 
  集團指,將申請債券於維也納證券交易所運營的Vienna MTF上市,而交易表明儘
管市場狀況波動和全球政治不確定性,投資者對該集團業務戰略和增長前景仍充滿信心。董事局
認為,債券的發行將能夠以具吸引力的條款融資,及擴大資金來源,從而支持持續業務發展。
 
*大摩:恒地發CB降融資成本屬正面,惟股價或現整固*
 
  摩根士丹利發表研報指,恒地宣布擬發行80億元可換股債券,票息0﹒5%,2030年
到期,淨收益約79億元將用於一般企業用途或再融資。若按初始換股價36元全數轉換,已發
行股份總數將擴大4﹒6%。該行認為,0﹒5%的較低融資成本(2024財年平均借貸成本
為4﹒51%)屬正面因素,每年可節省利息支出3﹒2億元。不過,這也為股價設定了上限。
在過去3個月股價上漲36%(恒生指數上漲22%)後,投資者可能會在消息出現後進行整固
,維持「增持」評級,目標價31元。
 
  瑞銀稱,預計恒地股價及相關板塊可能會對此消息反應負面,維持恒地「買入」評級,目標
價29元。瑞銀表示,若全數轉換為股權,估計恒地的備考淨資產負債比率將從2024年12
月的39%降至36%。同時,帳面價值攤薄約2%。另一方面,若以新可換股債券為現有債務
再融資,恒地每年可節省3﹒2億元利息支出,相當於該行2025年預測基本盈利上升約3%

 
*摩通:或促使其他發展商效法,新世界供股可能性最高*
 
  摩通表示,恒地宣布擬發行80億港元可換股債券,雖然近期股價強勢下集資並不意外,但
選擇發行可換股債券則略為出人意料,因為這並非香港地產公司常見的集資方式。由於票息率僅
0﹒5%,這可能促使其他發展商考慮通過可換股債券來降低平均融資成本。對於股權融資(供
股╱配售),該行認為槓桿率較高或近期股價表現優異的公司風險較高。在該行覆蓋的公司中,
新世界發展(00017)進行供股的可能性最高。
 
  摩通指,該債券將於2030年到期,初步換股價為36元,假設全數轉換,將發行
2﹒22億股新股,攤薄幅度為4﹒6%。而80億元相當於恒地債務(860億元)的9%,
若計入股東貸款(1520億元)則為5%。假設所有所得款項用於再融資現有債務,按比例計
算,這將使平均融資成本從2024財年的4﹒51%降至4﹒3%,並降低利息支出5%。若
全數轉換,4﹒6%的攤薄對控股家族而言應屬可控,因李氏家族持有73%股權,予恒地「增
持」評級。
 
  另摩通指,自6月中旬以來,香港地產板塊跑贏恒生指數8%。然而,最新可轉換債券發行
加上香港銀行同業拆息(HIBOR)上升,可能引發短期獲利回吐(特別是恒地)。在股價回
調時,該行建議增持具有明顯催化劑的股票,包括太古地產(01972)(回購+中國零售業
務改善)及領展(00823)(納入南向通+資本循環)。對於恒地,在市場消化可能疲弱的
2025年上半年業績(預測受2024年上半年一次性項目的影響,淨利潤將按年下降46%
)後,該行會選擇買入。從戰術角度看,也看好九龍倉置業(01997)可望追落後。
 
*惠譽:銀行資產質素面臨轉差風險,主要受累地產商貸款*
 
  惠譽昨日發布報告,指香港經濟增長放緩及商業房地產市場疲弱,導致本港銀行資產質素面
臨轉差風險,但壞帳水平仍可控,行業前景維持「轉壞(Deteriorating)」評級

 
  惠譽亞太區銀行機構評級主管Jonathan Cornish表示,經濟增長乏力對銀
行盈利構成壓力,淨息差持續收窄,資產質素預計將進一步惡化。尤其商業地產相關貸款的質素
受壓,銀行可能需為此增加撥備。預測本港銀行信貸質素問題將延續至2026年,主要壓力來
自地產商貸款。
 
*仲量聯行料今年中小型住宅樓價跌5%,寫字樓租金料跌5%*
 
  此外,仲量聯行發布《2025年上半年香港地產市場回顧及展望》報告指,儘管過去6個
月面對重大挑戰,香港的寫字樓租賃及住宅市場仍略見回穩。不過,仲量聯行香港主席曾煥平表
示,在未來6個月,發展商仍需持續對新盤減價出售,以確保去貨速度,若市場認為HIBOR
將長期維持2厘以下,則低利率環境有望促進住宅銷售。樓價方面,他預期中小型住宅價格今年
將下跌5%,受非本地專才及學生入境持續增加帶動,住宅租金料將突破歷史新高。至於受財困
影響而放售的商用物業增加,影響同時持有豪宅物業的業主,因此對豪宅價格預測從原先的下跌
5%調整至下跌5%至10%。
 
  仲量聯行港商業部主管郭禮言(Sam Gourlay)表示,預期中環優質商廈的租金
將於今年底回穩,主要由於租戶對地標式商廈的興趣不減,在競爭日益激烈的環境下,主要租戶
利用先發優勢,在新項目落成前數年進行磋商,預期今年下半年的租務活動將有所改進。不過,
由於市場仍不乏新供應和可出租樓面,空置率仍將居高不下。2025年整體寫字樓租金仍處於
下行周期,預料全年將下跌約5%。另仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧預計今年核心區街舖
及優質商場的租金將下降5%至10%。
 
  曾煥平又指,部分發展商正面臨財務問題,急需套現,但商業物業在當前市況下「係套現唔
到」,因此住宅市場成為發展商「唯一提款機」及「緊急提款機」。樓市已見曙光,但復甦前景
很飄忽不定,特朗普政府政策及關稅戰暫緩的不確定性,以及美國減息前景不明,均令樓市仍未
過黑暗時期。而市場上中小型發展商的債務危機是「不容忽視的經濟危機」,但情況未如坊間「
睇得咁悲」,銀行傾向與發展商共渡難關,因收回物業多數「資不抵債」,故銀行「call唔
到loan」。
 
*溫鋼城:拆息開始回升地產股恐散水,惟恒地25元可趁低吸*
 
  iFAST Global Markets投資總監溫鋼城指,地產股應於兩個月前買入
,現在則不宜吸納,其實這個板塊與拆息掛勾,若拆息低,地產商的利息支出會減低很多,亦較
容易賣樓,銀行借貸也較「鬆手」。但近期見拆息開始回升,已升至1﹒1厘,今個月整體也不
斷向上,恐怕有些走資情況,地產股可能已見頂,散貨走人較實際。雖然對香港樓市不是看得很
淡,但股價近月已升至太高,應有些合理回調。
 
  不過,溫鋼城認為,地產股現價未至於很不合理,恒地現時市盈率為21倍,股息率有
6﹒3厘,相對放在銀行收息,算是合理。雖然純粹從收息角度考慮沒問題,但未來拆息回升至
3厘也不算過分,地產商要承擔的利息開支會增加,其中恒地已抽完水,那些未抽水的地產商就
要更小心。最近也見很多著名投資者亦出事,可見地產行業不易經營,若息率處於高位更雪上加
霜。再者,內地資金對香港是否仍那麼有興趣也成問題,很多人反映香港可能是其於海外物業中
唯一輸錢的地方。至於地產股不是全都不可吼,其中恒地發完CB應不會再抽水,於6月5日有
一裂口處於25﹒15元,25元附近可趁低吸納,其他就最好暫不要沾手。
 
  恒地今日跌8﹒64%收報25﹒9元,成交11﹒58億元。其他地產股也普遍下跌,新
地(00016)跌2﹒97%報89﹒85元,新世界跌1﹒44%報5﹒47元,長實
(01113)跌0﹒14%報34﹒65元,恒隆地產(00101)跌3﹒12%報
7﹒45元,希慎(00014)跌0﹒53%報15元,嘉里建設(00683)跌
2﹒84%報19﹒82元,九龍倉置業跌1﹒05%報23﹒5元,惟太古地產
(01972)升0﹒72%報19﹒5元,信置(00083)無升跌報8﹒65元。
 
撰文:經濟通市場組、採訪組 整理:李崇偉

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備註: 即時報價更新時間為09/07/2025 17:59
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