恒地發換股債籌８０億股價急插，地產股暫不宜沾手？

　　《經濟通通訊社９日專訊》本港地產股近月股價攀升，恒基地產（０００１２）趁高「抽水
」，擬發行８０億元有擔保可換股債券（ＣＢ），年息０﹒５厘，集資主要用作再融資，換股價
每股３６元，比上日收市價有近２７％溢價，恒地今日最多急插一成，為表現最差藍籌，其他地
產股也普遍下跌。值得一提，國際評級機構惠譽指，本港銀行信貸質素也受地產商貸款拖累，另
有大行指其他發展商也可能效法恒地通過發ＣＢ來降低融資成本，地產股是否不宜沾手？
　
＊恒地擬發８０億元有擔保可換股債，最多轉換逾４％股份＊
　
　　恒基地產建議根據一般性授權發行８０億元有擔保可換股債券，年息０﹒５％，於２０３０
年到期，擬將所得款項淨額用作一般公司用途及╱或再融資。集團指，有擔保可換股債券初始換
股價每股３６元，比昨天收報２８﹒３５元溢價約２６﹒９８％，假設債券按初始換股價悉數轉
換，將轉換為約２﹒２２億股換股股份，佔擴大後已發行股份總數的約４﹒３９％。
　
　　集團指，將申請債券於維也納證券交易所運營的Ｖｉｅｎｎａ　ＭＴＦ上市，而交易表明儘
管市場狀況波動和全球政治不確定性，投資者對該集團業務戰略和增長前景仍充滿信心。董事局
認為，債券的發行將能夠以具吸引力的條款融資，及擴大資金來源，從而支持持續業務發展。
　
＊大摩：恒地發ＣＢ降融資成本屬正面，惟股價或現整固＊
　
　　摩根士丹利發表研報指，恒地宣布擬發行８０億元可換股債券，票息０﹒５％，２０３０年
到期，淨收益約７９億元將用於一般企業用途或再融資。若按初始換股價３６元全數轉換，已發
行股份總數將擴大４﹒６％。該行認為，０﹒５％的較低融資成本（２０２４財年平均借貸成本
為４﹒５１％）屬正面因素，每年可節省利息支出３﹒２億元。不過，這也為股價設定了上限。
在過去３個月股價上漲３６％（恒生指數上漲２２％）後，投資者可能會在消息出現後進行整固
，維持「增持」評級，目標價３１元。
　
　　瑞銀稱，預計恒地股價及相關板塊可能會對此消息反應負面，維持恒地「買入」評級，目標
價２９元。瑞銀表示，若全數轉換為股權，估計恒地的備考淨資產負債比率將從２０２４年１２
月的３９％降至３６％。同時，帳面價值攤薄約２％。另一方面，若以新可換股債券為現有債務
再融資，恒地每年可節省３﹒２億元利息支出，相當於該行２０２５年預測基本盈利上升約３％
。
　
＊摩通：或促使其他發展商效法，新世界供股可能性最高＊
　
　　摩通表示，恒地宣布擬發行８０億港元可換股債券，雖然近期股價強勢下集資並不意外，但
選擇發行可換股債券則略為出人意料，因為這並非香港地產公司常見的集資方式。由於票息率僅
０﹒５％，這可能促使其他發展商考慮通過可換股債券來降低平均融資成本。對於股權融資（供
股╱配售），該行認為槓桿率較高或近期股價表現優異的公司風險較高。在該行覆蓋的公司中，
新世界發展（０００１７）進行供股的可能性最高。
　
　　摩通指，該債券將於２０３０年到期，初步換股價為３６元，假設全數轉換，將發行
２﹒２２億股新股，攤薄幅度為４﹒６％。而８０億元相當於恒地債務（８６０億元）的９％，
若計入股東貸款（１５２０億元）則為５％。假設所有所得款項用於再融資現有債務，按比例計
算，這將使平均融資成本從２０２４財年的４﹒５１％降至４﹒３％，並降低利息支出５％。若
全數轉換，４﹒６％的攤薄對控股家族而言應屬可控，因李氏家族持有７３％股權，予恒地「增
持」評級。
　
　　另摩通指，自６月中旬以來，香港地產板塊跑贏恒生指數８％。然而，最新可轉換債券發行
加上香港銀行同業拆息（ＨＩＢＯＲ）上升，可能引發短期獲利回吐（特別是恒地）。在股價回
調時，該行建議增持具有明顯催化劑的股票，包括太古地產（０１９７２）（回購＋中國零售業
務改善）及領展（００８２３）（納入南向通＋資本循環）。對於恒地，在市場消化可能疲弱的
２０２５年上半年業績（預測受２０２４年上半年一次性項目的影響，淨利潤將按年下降４６％
）後，該行會選擇買入。從戰術角度看，也看好九龍倉置業（０１９９７）可望追落後。
　
＊惠譽：銀行資產質素面臨轉差風險，主要受累地產商貸款＊
　
　　惠譽昨日發布報告，指香港經濟增長放緩及商業房地產市場疲弱，導致本港銀行資產質素面
臨轉差風險，但壞帳水平仍可控，行業前景維持「轉壞（Ｄｅｔｅｒｉｏｒａｔｉｎｇ）」評級
。
　
　　惠譽亞太區銀行機構評級主管Ｊｏｎａｔｈａｎ　Ｃｏｒｎｉｓｈ表示，經濟增長乏力對銀
行盈利構成壓力，淨息差持續收窄，資產質素預計將進一步惡化。尤其商業地產相關貸款的質素
受壓，銀行可能需為此增加撥備。預測本港銀行信貸質素問題將延續至２０２６年，主要壓力來
自地產商貸款。
　
＊仲量聯行料今年中小型住宅樓價跌５％，寫字樓租金料跌５％＊
　
　　此外，仲量聯行發布《２０２５年上半年香港地產市場回顧及展望》報告指，儘管過去６個
月面對重大挑戰，香港的寫字樓租賃及住宅市場仍略見回穩。不過，仲量聯行香港主席曾煥平表
示，在未來６個月，發展商仍需持續對新盤減價出售，以確保去貨速度，若市場認為ＨＩＢＯＲ
將長期維持２厘以下，則低利率環境有望促進住宅銷售。樓價方面，他預期中小型住宅價格今年
將下跌５％，受非本地專才及學生入境持續增加帶動，住宅租金料將突破歷史新高。至於受財困
影響而放售的商用物業增加，影響同時持有豪宅物業的業主，因此對豪宅價格預測從原先的下跌
５％調整至下跌５％至１０％。
　
　　仲量聯行港商業部主管郭禮言（Ｓａｍ　Ｇｏｕｒｌａｙ）表示，預期中環優質商廈的租金
將於今年底回穩，主要由於租戶對地標式商廈的興趣不減，在競爭日益激烈的環境下，主要租戶
利用先發優勢，在新項目落成前數年進行磋商，預期今年下半年的租務活動將有所改進。不過，
由於市場仍不乏新供應和可出租樓面，空置率仍將居高不下。２０２５年整體寫字樓租金仍處於
下行周期，預料全年將下跌約５％。另仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧預計今年核心區街舖
及優質商場的租金將下降５％至１０％。
　
　　曾煥平又指，部分發展商正面臨財務問題，急需套現，但商業物業在當前市況下「係套現唔
到」，因此住宅市場成為發展商「唯一提款機」及「緊急提款機」。樓市已見曙光，但復甦前景
很飄忽不定，特朗普政府政策及關稅戰暫緩的不確定性，以及美國減息前景不明，均令樓市仍未
過黑暗時期。而市場上中小型發展商的債務危機是「不容忽視的經濟危機」，但情況未如坊間「
睇得咁悲」，銀行傾向與發展商共渡難關，因收回物業多數「資不抵債」，故銀行「ｃａｌｌ唔
到ｌｏａｎ」。
　
＊溫鋼城：拆息開始回升地產股恐散水，惟恒地２５元可趁低吸＊
　
　　ｉＦＡＳＴ　Ｇｌｏｂａｌ　Ｍａｒｋｅｔｓ投資總監溫鋼城指，地產股應於兩個月前買入
，現在則不宜吸納，其實這個板塊與拆息掛勾，若拆息低，地產商的利息支出會減低很多，亦較
容易賣樓，銀行借貸也較「鬆手」。但近期見拆息開始回升，已升至１﹒１厘，今個月整體也不
斷向上，恐怕有些走資情況，地產股可能已見頂，散貨走人較實際。雖然對香港樓市不是看得很
淡，但股價近月已升至太高，應有些合理回調。
　
　　不過，溫鋼城認為，地產股現價未至於很不合理，恒地現時市盈率為２１倍，股息率有
６﹒３厘，相對放在銀行收息，算是合理。雖然純粹從收息角度考慮沒問題，但未來拆息回升至
３厘也不算過分，地產商要承擔的利息開支會增加，其中恒地已抽完水，那些未抽水的地產商就
要更小心。最近也見很多著名投資者亦出事，可見地產行業不易經營，若息率處於高位更雪上加
霜。再者，內地資金對香港是否仍那麼有興趣也成問題，很多人反映香港可能是其於海外物業中
唯一輸錢的地方。至於地產股不是全都不可吼，其中恒地發完ＣＢ應不會再抽水，於６月５日有
一裂口處於２５﹒１５元，２５元附近可趁低吸納，其他就最好暫不要沾手。
　
　　恒地今日跌８﹒６４％收報２５﹒９元，成交１１﹒５８億元。其他地產股也普遍下跌，新
地（０００１６）跌２﹒９７％報８９﹒８５元，新世界跌１﹒４４％報５﹒４７元，長實
（０１１１３）跌０﹒１４％報３４﹒６５元，恒隆地產（００１０１）跌３﹒１２％報
７﹒４５元，希慎（０００１４）跌０﹒５３％報１５元，嘉里建設（００６８３）跌
２﹒８４％報１９﹒８２元，九龍倉置業跌１﹒０５％報２３﹒５元，惟太古地產
（０１９７２）升０﹒７２％報１９﹒５元，信置（０００８３）無升跌報８﹒６５元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉