美息不變鮑叔企硬不急於減息，地產股銀行股可以點部署？

　　《經濟通通訊社１９日專訊》美國聯儲局一如預期再度維持利率不變，主席鮑威爾指關稅效
應將推高通脹，暗示不急於減息，儘管點陣圖顯示局方仍傾向預期年底前減息兩次。本港三間發
鈔行維持最優惠利率（Ｐ）不變，本地地產股及銀行股今日普遍隨大市下跌，其實兩者都已累升
不少，有大行指地產股需新催化劑來維持表現，應如何部署？
　
＊鮑威爾指關稅效應將推高通脹，惟點陣圖仍預示今年減息兩次＊
　
　　美聯儲局將聯邦基金利率目標區間維持在４﹒２５至４﹒５厘不變，連續第四次按兵不動，
符合市場普遍預期。儘管最新利率點陣圖顯示，官員維持預期今年底利率中位數為３﹒９厘，與
３月時一樣，意味今年減息兩次，每次０﹒２５厘，合共半厘，但７名官員認為今年毋須減息，
而１０人預計至少減息兩次。
　
　　美聯儲局主席鮑威爾於會後記者會明確指，現時美國經濟整體仍屬穩健，但貿易政策及財政
政策前景充滿不確定性，尤其近期加徵關稅將令通脹壓力更為頑固。雖然短期內美國就業市場依
然穩定，失業率維持低位，大部分長期通脹預期與聯儲局目標一致，但近期商品通脹已有上揚跡
象，主要受特朗普政府新一輪關稅政策影響。預期隨著關稅影響逐步浮現，今夏美國商品價格將
進一步上升。關稅對通脹的影響具滯後性，現時零售市場不少貨品仍屬關稅實施前進口，預計未
來數月將有更多企業把關稅成本轉嫁予消費者，推動物價持續攀升。這將令聯儲局在實現充分就
業及維持價格穩定的雙重目標之間面對更大壓力。
　
　　利率期貨數據顯示，投資者認為９月減息概率超７０％。但《彭博》調查顯示，多數經濟學
家稱至少需到９月才能明晰貿易、移民及財政政策的影響，而美聯儲局似乎並不急於行動。
　
＊經絡料美儲局下半年減息，Ｐ或降至加息周期前水平＊
　
　　本港三間發鈔行維持最優惠利率（Ｐ）不變，繼滙豐銀行宣布維持最優惠利率５﹒２５厘不
變後，渣打香港亦宣布港元最優惠貸款利率維持於５﹒５厘不變，其港元儲蓄戶口利率亦維持不
變。另外，中銀香港（０２３８８）宣布，該行之港元最優惠利率及活期儲蓄存款利率維持不變
，分別為年利率５﹒２５厘及０﹒２５厘。
　
　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，最新月份美國消費者物價指數（ＣＰＩ）報２﹒４％
，稍高於４月份的２﹒３％，失業率則持平報４﹒２％，因此美聯儲今次按兵不動合乎市場預期
。雖然利率點陣圖顯示年底前有兩次減息機會，不過關稅對通脹的影響具滯後性，並將於下半年
開始浮現。美聯儲局將會審視通脹及就業數據走勢，如情況可控，預期下半年將會進行年內首次
減息。
　
　　曹德明續指，雖然美國仍未減息，使香港銀行未有調整最優惠利率。不過，近期新股市場氣
氛熾熱，熱錢持續湧入本港，巿場對港元需求顯著增加，香港銀行同業拆息（ＨＩＢＯＲ）亦大
幅回落，今日一個月ＨＩＢＯＲ報０﹒５４厘，連續２３個工作日維持１厘以下水平。即使香港
銀行未有調整最優惠利率，現時ＨＩＢＯＲ已跌穿１厘，供樓業主的利息開支已可即時減低，對
樓市有正面支持作用。若果市場對港元需求持續，銀行體系總結餘維持在千億港元以上，
ＨＩＢＯＲ短期內亦有機會下試０﹒５厘或以下水平。另外，如美國於下半年減息，料本港銀行
會根據自身商業策略，跟隨下調最優惠利率，最優惠利率有機會於年底前降至加息周期前的水平
。
　
＊美聯：本港次季樓市租價齊升，料第三季樓價升２％＊
　
　　美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，今年第二季整體樓市表現穩健，無論是一手及二手交投、
樓價還是租金均同步上升，為自２０２３年首季以來首次出現「租價齊升」的情況。回顧第二季
樓市表現，中美關稅戰的負面影響正在減退，市場信心逐步恢復。根據市場資料顯示，２０２５
年第二季一手住宅成交量預計錄得約４８００宗，較首季的４３９７宗增長約９﹒２％，創下６
年來季度新高。同期二手市場同樣活躍，成交量預計達到約１﹒１７萬宗，較第一季的１萬宗增
長約１３％，並創出近９個季度的高位。
　
　　美聯物業分析師岑頌謙預期，第三季樓市有望延續「租價齊升」的趨勢，租金料上升約３％
，突破歷史高位，而樓價則預計續升約２％。若成真，這將是４年來首次出現連續兩季「租價齊
升」的情況。他強調，即使美國未來不減息或僅減息一次，ＨＩＢＯＲ已回落至極低水平。歷史
數據顯示，過去２５年內曾有５次實際按揭利率急跌，均帶動樓市成交量顯著上升。目前的低息
環境使得「供平過租」現象加劇，吸引用家及投資者加速入市。
　
＊美銀證券：地產股需新催化劑來維持表現，偏好恒地領展希慎＊
　
　　美銀證券近日發表研報指，香港銀行同業拆息的顯著下降，引發了香港地產板塊的估值修復
，不過基本面的改善力度可能不足以改變資產價格的方向，加上大多數地產股已接近２０２４年
９月高位，需要新的催化劑來維持表現。催化劑包括，新世界（０００１７）成功續簽銀團貸款
可能帶來緩解；內地投資者對高收益的追逐興趣上升，可能是推動板塊突破交易區間的關鍵。該
行平均上調地產股目標價１２％，主要由於淨資產價值（ＮＡＶ）上升７％及目標折讓收窄，當
中看好恒地（０００１２）、領展（００８２３）、希慎興業（０００１４），分別予目標價
３０﹒４元、４５元及１６元，均予「買入」評級。另該行預測２０２５年第四季度１個月
ＨＩＢＯＲ將保持溫和，同時維持２０２５年二手樓價預測下跌３至５％。
　
　　大華繼顯的最新研報則指，該行考察「ＤＥＥＰ　ＷＡＴＥＲ　ＰＡＶＩＬＩＡ　滶晨」及
「ＬＡ　ＭＯＮＴＡＧＮＥ　海盈山」，認為兩樓盤今年銷售情況令人鼓舞，尤其是回報率達到
３﹒２至３﹒７厘的入門級單位，並指滶晨銷售成功歸功於入門級單位供應增加，以及大戶型單
位定價保守，預期香港樓市正在積極去庫存化，若趨勢持續下去，南區或將成為首批樓價穩定回
升的地區之一。該行維持對香港樓市的樂觀展望，重申預期２０２６年隨著庫存下降，樓價將有
機會穩定並反彈，行業首選為新地（０００１６），目標價１０３﹒１４元，評級為「買入」，
看好新地擁有豐富、可用於大眾市場的土地儲備，並在豪宅領域享有盛譽。
　
＊李偉傑：銀行股息高滙控８８元可吸，地產股可吼新地恒地＊
　
　　天風國際證券集團有限公司經紀業務部董事李偉傑指，美國息口不變已是市場共識，亦早預
計鮑威爾會繼續因應數據變化衡量減息時間，本地銀行股走勢則繼續偏強，當然不減息對其淨息
差收窄壓力會降低，當中對滙控及中銀香港的持貨耐性都源於其高股息率，港股近期處於橫行格
局，有資金繼續投放於高息股，某程度帶動這些股份續於高位橫行尋找支持，儘管於大市調整時
也會有一定壓力，但表現仍可優於大市。雖然近期ＨＩＢＯＲ跌了不少，銀行存款息率降了很多
，但貸款息率沒跌那麼多，變相銀行仍可享淨息差。不過，滙控及中銀香港等仍宜待股價有較深
調整才考慮，其中滙控ＲＳＩ已由近７０隨大市回落，股價跌穿１０天及２０天線後，最近的防
守線退至５０天線約８７元，可待回到８７至８８元才考慮吸納。
　
　　至於地產股，李偉傑指，利好因素包括ＨＩＢＯＲ回落，令供樓負擔降低，買樓意欲亦有所
增強，若看近期樓市數據，本港樓價亦趨於穩定狀況，對發展商推新盤偏向利好，但地產股如新
地４月至今已反彈不少，當然也因之前跌得多，惟以過去兩年中位數大概８０元計，新地現價仍
偏高，故也隨大市於高位出現超買，ＲＳＩ開始向下滑，不宜急於吸納，可回到５０天線約
７８﹒５至８０元才考慮。除新地外，其次可考慮恒地，但地產股仍需留意其近期新樓銷情，某
程度會短期反映於股價，其中恒地主要偏好其高息狀況，公司由２０１９年至今維持每年派
１﹒８元息，雖則其地產收益包括物業估值某程度上會有下跌，但在市場正尋找高息股下有其吸
引力。不過，恒地現價正處高位，若其他地產股下跌，也難獨善其身，惟作為強勢股，待其回至
近２０天線約２４﹒５元已值得吸納。
　
　　地產股今日普遍下跌，新地跌２﹒１１％收報８３﹒４５元，長實（０１１１３）跌
１﹒１９％報３３﹒２元，信置（０００８３）跌０﹒４９％報８﹒１８元，新世界跌３﹒２％
報４﹒８４元，嘉里建設（００６８３）跌１﹒５％報１８﹒４４元，太古地產（０１９７２）
跌１﹒６２％報１８﹒１８元，希慎（０００１４）跌０﹒７３％報１３﹒６２元，領展
（００８２３）跌０﹒２４％報４１﹒０５元，惟恒地（０００１２）升０﹒３８％報２６﹒７
元。銀行股亦普遍向下，滙控（００００５）跌０﹒６５％報９１﹒２元，渣打（０２８８８）
跌１﹒６１％報１２１﹒９元，中銀香港（０２３８８）跌１﹒２８％報３４﹒８元，恒生
（０００１１）跌１﹒４８％報１１２﹒９元，東亞（０００２３）跌０﹒７％報１１﹒３４元
。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉