【內房股】內地樓市有回暖跡象，大行看法轉趨正面，內房逆市靠穩可否再吼？

　　內地樓市有回暖跡象，內地統計局數據顯示70城新房價按月跌幅收窄至0.2%，為10個月來最小跌幅，其中一線城市新房價一年來首次按月轉漲，二、三線城市跌幅收窄。大行對內房看法亦轉趨正面，其中摩通料內房短期跑贏大市，主要得益於二手交投增長強勁及對4月底政治局會議的政策憧憬。內房股今日普遍逆市靠穩，中海外(00688)、華潤置地(01109)及龍湖集團(00960)近期都反覆回升不少，內房股或可再吼，應如何選擇？
　
*內地3月70城新房價按年跌3.4%，按月跌幅收窄至0.2%*
　
　　內地統計局此前公布70城房價數據，路透社測算3月份70個大中城市新建商品住宅價格指數按年跌3.4%，錄10個月來最大跌幅，比2月擴大0.2個百分點；按月跌0.2%，則為10個月來最小跌幅，比2月收窄0.1個百分點。統計局城市司首席統計師王中華表示，3月份一線城市新建商品住宅銷售價格按年下降2.2%，降幅與上月相同，其中上海上漲3.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.7%和5.5%；二線城市新建商品住宅銷售價格按年下降3.3%，降幅擴大0.2個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格按年下降4%，降幅與上月相同。而3月份一線城市新建商品住宅銷售價格按月由持平轉為上升0.2%，其中北京持平，上海和廣州升0.3%，深圳升0.2%；二、三線城市售價按月分別跌0.2%和0.3%，跌幅均與2月相同。王中華指，3月份總體70個大中城市一線城市商品住宅銷售價格按月上漲，二、三線城市按月跌幅收窄或持平。
　
　　另3月份一線城市二手住宅銷售價格按年下降7.4%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.3%、6.2%、8.1%和7%。二線城市二手住宅銷售價格按年下降6.2%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格按年下降6.4%，降幅擴大0.1個百分點。
　
*摩通料內房短期或跑贏大市，得益二手交投增長強勁及政策憧憬*
　
　　摩通近日發表研究報告指，冰山指數顯示內地主要城市4月實時二手成交按年增長36%，而官方網簽數據顯示，主要城市（尤其是上海）交投動力良好。不過，其他領先指標如售價和開發商的銷售額則仍然疲軟。僅憑數周的強勁二手成交增長，不足以證明行業已觸底反彈，但也不至於過於悲觀。如果各項關鍵指標如成交量、價格、庫存能在沒有政策支持推動的情況下，持續數月以可持續的方式改善，市場則可能迎來轉折點。現預計市場將在2027年穩定。
　
　　在經歷數周的低迷表現後，摩通認為中國房地產短期內可能跑贏大市，主要得益於二手市場交易量增長強勁及中共中央政治局會議在4月底的戰略性時機。該行首選股為華潤置地及華潤萬象生活(01209)，但預期國企開發商中的中海外及中國金茂(00817)，以及民企開發商中的龍湖集團具更高beta值。
　
*高盛：上海深圳房市或今年底觸底，實力較強國有房企較受惠*
　
　　另據《彭博》日前報道，高盛表示，上海和深圳可能引領中國房地產市場的復甦，這兩座城市或將在今年底觸底，復甦時間較其他一線和二線城市提前6個月至24個月。高盛指，該行的模型當前預計，上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。
　
　　高盛又稱，自2024年以來土地投資效率提高，實力較強的國企開發商現金利潤率/淨資產收益率提升，推動其估值從本輪周期低點回升，如果這些企業核心市場的房地產價格開始上漲，其估值重估將更為顯著。而實力較強的國有房企在上海和深圳的業務敞口較高，其中中海外和招商蛇口(深:001979)來自這兩座城市的利潤佔比居前。
　
*中金：去年開發商業績基本符預期，對今年銷售目標審慎樂觀*
　
　　中金則指，2025年開發商業績基本符合市場預期，覆蓋的12家重點AH開發商2025年營收按年下降10%，毛利率按年下降0.8個百分點至15.3%，歸母/核心歸母淨利潤延續承壓。預計未來行業結算資源體量減少，存量資產質量或驅動房企業績出現分化。2025年末覆蓋重點房企合同負債按年進一步下降21%（2024年-14%），可覆蓋2026年結算收入0.81倍（2024年末為0.9倍）。同時部分企業由於庫存持續出清，高毛利項目結轉帶動毛利率已有築底修復跡象。
　
　　報告指，2026年銷售目標整體審慎樂觀，亦建議關注新獲取項目利潤兑現情況。受小陽春季節性帶動，2025年上半年宅地市場成交火熱，土拍溢價率持續上行，重點房企全年拿地強度按年提升16個百分點至40%，但同時2026年來各地推地節奏及規模有所克制，3月平均拿地強度僅為15%。向前看，若二季度拿地強度未見明顯改善，考慮整體可推貨值有所降低，預計2026年內房企銷售仍將延續承壓。6至12個月維度積極看多地產板塊投資機會，年內地產行情或由beta主導，主流標的推薦華潤置地、建發國際(01908)、中國金茂、綠城中國(03900)、中海宏洋(00081)及保利置業(00119)。
　
*中海外3月合約銷售額按年升35%，潤地3月銷售額跌14%*
　
　　值得一提，中海外日前公布，今年3月合約物業銷售金額約285.78億元（人民幣．下同），按年升34.8%，而相應的銷售面積約為94.18萬平方米，按年跌0.6%。今年1月至3月，公司累計合約物業銷售金額約515.2億元，按年升11%，而相應累計銷售面積約181.7萬平方米，按年跌17.1%。
　
　　華潤置地公布，3月總銷售金額約224.2億元，總合同銷售建築面積約59.4萬平方米，分別按年減少14.1%及34.5%；今年首季累計銷售金額約441.2億元，總銷售建築面積約124.9萬平方米，分別按年減少13.8%及36.9%。另龍湖集團公布，3月銷售金額30.1億元，按年跌57%，銷售面積31.5萬平方米；今年首季累計銷售金額74.6億元，跌55.9%，銷售面積84.2萬平方米。
　
*麥嘉嘉：內房表現高度分化較看好中海外潤地，龍湖波動較大料8.6元短線遇阻*
　
　　永豐金證券（亞洲）金融商品交易部主管及研究部主管麥嘉嘉認為，內地政策面會延續穩地產及防風險這兩個雙重目標，同時憧憬會有更多優化限購、限貸、下調房貸利率或增加購房補貼等方式去托底需求，但目前在價格及庫存方面未見全面反轉。雖然一些數據跌幅較兩年前有所收窄，但整體行業仍處於深度出清及結構調整階段，整體仍屬「磨底」過程。而在投資方面，內房股可說高度分化，且當中仍有些去槓桿，所以要揀一些財務結構相對穩定、聚焦一二線城市的房企，主要是國企央企，其中較看好中海外及潤地，它們會較受益政策精準的支持及需求結構性修復，盈利有望實現溫和復甦。分化另一端則為資產負債表壓力較大、三四線城市曝險較高的違約風險房企，仍可能見其股價未有一定回彈能力，所以投資者宜以分化策略看待。
　
　　麥嘉嘉續指，中海外無論負債結構及央企背景都具優勢，信用風險亦較低，股價於大概11.5元築底，短線有機會再挑戰100天移動平均線，即約13.1元水平。至於潤地，由年初至今都是於28至32元區間波動，一旦突破32元，上升動力會再加大，但仍要留意其銷售數據公布，始終估計內房股就算有得升，升幅會較反覆波動，因要透過每個月不同數據或個別企業財政狀況，印證整個行業慢慢谷底回升的說法。另龍湖屬民企中資產質量及經營能力較好的房企，公司之前也有主動降槓桿，提升現金水平，但在行業系統性信心未恢復前，其波動性會較大，就算股價有反彈，反彈幅度未必大於中海外或潤地。當有更多數據印證系統性風險降低，龍湖才會跟著上升，股價技術上短線阻力位大概處於8.6元。
　
　　內房股今日普遍靠穩，中海外升0.16%收報12.54元，潤地升0.32%報31.34元，龍湖升0.61%報8.3元，融創中國(01918)升2.83%報1.09元，萬科(02202)升0.66%報3.07元，綠城中國升0.33%報9.15元，新城發展(01030)升1.39%報2.19元，雅居樂(03383)升0.41%報0.244元，世茂(00813)無升跌報0.173元，碧桂園(02007)無升跌報0.295元，中國金茂無升跌報1.55元，惟越秀地產(00123)跌0.27%報3.75元，富力地產(02777)跌2.5%報0.39元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社17日專訊》