【內房股】北京樓市再鬆綁，內房普遍造好可再吼？

　　上月底政治局會議提及「穩定房地產市場」，北京成為率先出手的一線城市，上周五（7日）發布通知，將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限由2年減為1年，購買首套住房公積金貸款最高貸款額度達240萬元（人民幣．下同），疊加城六區外購房、綠色建築、多子女家庭等上浮條件後，最高貸款額更高達340萬元。內房股受惠政策利好，今日普遍造好，其中碧桂園(02007)更飆9%。內房股普遍落後大市，或仍有上升空間，應如何選擇？
　
*北京新政：非京籍五環內購房社保年限降至1年，公積金最高可貸340萬元*
　
　　北京市住建委、北京市規自委、北京住房公積金管理中心8月7日晚發布了《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》，並於8月8日起實施。其中提出，非北京市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，在北京市繳納社會保險或個人所得稅的年限由2年調減為1年；夫妻雙方均為公積金繳存人的，購買首套住房公積金貸款最高貸款額度為240萬元。《通知》還提出，符合城六區戶籍居民家庭在城六區外購買首套住房、購買綠色建築、多子女家庭等相關條件的，公積金最高貸款額度可進一步上浮，即購房家庭中1人為公積金繳存人的，最高上浮60萬元，為180萬元；夫妻雙方均為繳存人的，最高上浮100萬元，為340萬元。此外，《通知》還優化公積金貸款額度與繳存年限掛勾機制。
　
　　《北京日報》記者走訪多家二手房中介門店和新房售樓處發現，北京樓市新政推出後的首個周末，二手房帶看量、客戶見面約談量明顯上升，新房到訪量也有所增加。中指研究院指出，政策落地後，北京的「限購」政策來到了2011年以來最為寬鬆的階段，有助於進一步提振市場情緒、促進住房需求釋放，房地產市場企穩跡象有望進一步顯現。該院又指，北京作為全國樓市風向標之一，今次調整對全國市場預期修復將起到積極作用。另外，新政中對公積金政策的部分優化亦為其他城市提供參考，預期短期將有更多城市優化公積金政策。中原地產首席分析師張大偉分析稱，非京籍在北京全市購房門檻實現了統一，會刺激部分購房需求的釋放。惟相較於公積金貸款額度的大幅提升，這一政策的實際影響相對有限。張大偉認為，未來非京籍人群的購房門檻有可能進一步下調，甚至直至全面取消限購。
　
*龍湖7月銷售額按年跌65%，中海外7月合約物業銷售額升27.6%*
　
　　另外，龍湖集團(00960)最新公布，7月銷售金額20.9億元，按年跌65%，銷售面積23.9萬平方米；歸屬股東權益銷售金額13.9億元，歸屬股東權益銷售面積16.8萬平方米。首7個月累計總銷售金額186.4億元，跌54%，銷售面積198.9萬平方米；期內實現運營及服務業務收入約159.1億元，增長3%。
　
　　中海外(00688)日前公布，7月中國海外系列公司的合約物業銷售金額約151.19億元，按年升27.6%，而相應的銷售面積約為55萬平方米，按年跌16.6%。首7個月中國海外系列公司累計合約物業銷售金額約1494.7億元，按年升13.2%，而相應的累計銷售面積約505.34萬平方米，按年跌12.6%。此外，截至7月31日，中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約138.55億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。
　
　　另碧桂園7月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約22.6億元，按年跌18.4%，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約28萬平方米。保利置業(00119)7月實現合同銷售金額約30億元，按年升7.14%，合同銷售面積約10萬平方米；截至7月，累計實現合同銷售金額約262億元，按年跌11%，累計合同銷售面積約89.9萬平方米。
　
*摩通：第八次鬆綁樓市政策作用有限，里昂：應能加快市場築底*
　
　　摩通發表研究報告指，內地當局提出要穩定樓市，北京上星期推出新政策，包括非北京戶籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納要求由兩年減為一年；多子女家庭在五環內可再多購買一套房，五環外不限購買套數；父母將家庭名下北京商品住房贈與子女，將不再核驗子女的購屋資格等。是次鬆綁是自去年12月以來首次再度放寬樓市措施，但相信對提振置業信心作用有限，因已是北京自2023年以來第8次政策寬鬆，大部分買家已不再預期政府會大舉提振樓市，相信公積金貸款要求放寬或有助刺激小型單位銷量，部分核心區域小型單位租金回報率逾3%，高於公積金貸款利率2.6%，加上新貸款額度可全數覆蓋按揭部分，置業人士或可享受正利差。
　
　　摩通指，過去一線城市政策寬鬆後，內房股股價反應僅屬溫和正面，相信投資者更期待出現非政策驅動的市場改善跡象，目前預期上海及深圳未來數月或會跟隨推出類似措施。在一眾內房股當中，摩通首選國企開發商中銷售增長跑贏同業的股份，包括中海外、華潤置地(01109)及中國金茂(00817)，均予「增持」評級。
　
　　里昂則指，中國一線城市的房地產市場正持續復甦，而北京宣布新一輪樓市寬鬆政策，使其政策立場大致與上海一致。此舉應能加快市場築底的進程，並有助北京收窄與上海在復甦進度上的差距，當中對300萬元以下房屋支持最為明顯。而上海政策放寬後的表現顯示，政策支持可帶動成交量復甦、穩定市場情緒，帶動樓價止跌回穩。預期布局北京市場比重較高的國企開發商及房產代理商，將最有利於受惠房地產銷售與價格回升，重申首選華潤置地、中國金茂及越秀地產(00123)。
　
*大摩下調今年內地樓市多項主要指標預測，建議聚焦優質內房首選潤地*
　
　　另外，摩根士丹利因應內地實體樓市疲軟將繼續限制開發商補充土儲，導致建築活動放緩，下調今年內地房地產市場多項主要指標預測，預期新開工疲弱將拖累房地產投資，並限制未來數季新盤供應，使一手住宅銷售持續受壓。大摩指，今年首7個月中指研究院300城土地成交建築面積按年跌21%，拖累上半年新開工按年跌23%。雖然7月土地成交金額顯著回升，但僅集中於一線城市優質地塊，成交量跌幅仍深（按年跌16%）。考慮到未來數月住宅銷售可能轉弱，以及發展商補充土儲態度仍然審慎，預期土地市場將繼續平淡，建築活動下半年維持低迷。該行下調今年新開工面積、房地產投資及一手住宅銷售面積預測，按年變動分別由-15.5%下調至-19.5%、由-16.4%下調至-16.9%，以及由-8.5%下調至-9.8%，意味三者自2021年高位累計跌幅分別達76%、53%及56%。
　
　　大摩認為，領先指標預示實體市場將進一步轉弱，包括一線城市二手掛牌價按月跌幅加快、二三線城市掛牌量增加，以及7月睇樓量轉弱。在政策刺激空間有限下，夏季傳統淡季一二手成交將受壓，令整體樓價按月跌幅加快，第三季一線城市升幅則收窄。預期今年全國二手樓價按年跌約5%，對比上半年跌幅為2%。該行維持行業「與大市同步」看法，建議繼續聚焦優質跑贏大市的股票，特別是具強勁經常性收入的企業，首選華潤置地，並建議在未來數月潛在零售銷售按年改善前，累積新城控股(滬:601155)。純發展商方面，建發國際(01908)在目前估值水平提供最佳風險回報。
　
*黃偉豪：內房政策利好惟基本面沒太大改善，或可揀買中海外潤地*
　
　　胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁黃偉豪表示對內房較審慎，雖然有政策上因素，但論基本面整板都沒太大改善，部分房企銷售仍麻麻，不過論短期炒作性會有，較進取的投資者可參與，惟從投資價值來看則不建議吸納。當中，中海外等因其背景因素，基本面較好，中海外也較集中於一線城市銷售，始終對比二三線或三四五線城市，一線城市樓市表現還可以。若要揀內房，中海外及潤地等會較理想，中海外現價可考慮，但要突破50天線約13.7元，才可慢慢上望15元以上，並宜以近期低位約12元止蝕。潤地走勢也與中海外相似，近期偏向橫行為主，約33元可吼，以250天線附近約30元止蝕，要突破35元才可慢慢挨近38元水平。至於融創中國(01918)及雅居樂(03383)等二三線內房股，不太建議買入，它們今日彈得較多正常，此類民企或基本面較差的內房一有政策面的炒作，往往反彈力較強，較進取投資者若想買入宜定下止蝕位（大概低於買入價一成至一成半）。
　
　　內房股今日普遍造好，潤地升0.24%收報32.9元，中海外升0.38%報13.19元，龍湖升1.69%報6.625元，越秀地產升2.86%報3.6元，中國金茂升4.46%報1.405元，萬科(02202)升0.6%報2.515元，融創中國升4.31%報0.605元，雅居樂升5.78%報0.183元，世茂(00813)升4.41%報0.071元，保利置業升0.67%報1.505元，碧桂園升8.99%報0.194元，新城發展(01030)升2.19%報1.4元，建發國際升0.96%報14.74元，旭輝(00884)升2.44%報0.042元，惟富力地產(02777)跌0.95%報0.208元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社10日專訊》