美減息預期升溫兼拆息回落利樓市，地產股造好恒地飆逾半成可吼？

　　《經濟通通訊社５日專訊》美國５月小非農數據創兩年新低，美國總統特朗普再次向聯儲局
主席鮑威爾施壓，要其即時減息。在減息預期升溫下，地產股今早普遍造好，其中恒基地產
（０００１２）更最多飆逾半成，近日公司管理層指，近期銀行同業拆息（ＨＩＢＯＲ）回落，
有助樓市交投量，下半年會加快推盤，有券商亦認同拆息下跌有助恢復市場信心。昨日供樓相關
的１個月拆息跌至約０﹒７７厘，以市場上普遍的拆息按揭（Ｈ按）加１﹒３厘計算，實際利率
降至約２﹒０７厘。地產股可否再吼？當中哪一隻可看高一線？
　
＊美小非農數據創兩年低，特朗普施壓鮑威爾要立即減息＊
　
　　有小非農數據之稱的美國５月ＡＤＰ私營部門就業職位增加３﹒７萬個，低於預期，增幅創
下兩年最低水平。數據公布後，特朗普在社交平台Ｔｒｕｔｈ　Ｓｏｃｉａｌ發文，再次批評聯
儲局主席鮑威爾行動「太遲」，認為必須即時減息。聯邦住房金融局（ＦＨＦＡ）局長普爾特
（Ｂｉｌｌ　Ｐｕｌｔｅ）亦加入呼籲減息，在社交平台Ｘ上稱，鮑威爾必須即時減息，不要再
拖。
　
＊恒地李家誠：拆息回落有助樓市交投，下半年會加快推盤＊
　
　　另外，恒地主席兼董事總經理李家傑及李家誠近日在股東周年大會後見傳媒，李家誠表示，
近期銀行同業拆息（ＨＩＢＯＲ）回落，有助樓市交投量，預期息口仍有向下走的空間，集團會
留意市況，下半年會加快推出一些樓盤和單位。
　
　　李家誠又指，過去五一黃金周及母親節，集團位於核心區商場的生意額較２０１８年疫情前
有１０％增長，人流亦增長１５％，民生區商場生意亦有穩定升幅，相信關稅戰緩和下，本港零
售業下半年會好轉。寫字樓方面，他稱，市場偏好優質商廈，也會考慮科技創新及可持續發展元
素，旗下國際金融中心租金硬淨，中環甲級寫字樓Ｔｈｅ　Ｈｅｎｄｅｒｓｏｎ出租率亦超過
８０％。
　
＊交銀國際：拆息跌助恢復市場信心，料樓價下半年升３％＊
　
　　交銀國際近日發表報告表示，雖然今年宏觀不確定性仍將影響香港房地產市場，但一些更關
鍵因素正在出現轉機，有望助樓市穩定，尤其是住宅市場，包括人口反彈和近期利率大幅度下降
，同業拆息下跌，也有助恢復市場對樓市的信心，預計樓價今年下半年升３％，而２０２６年及
２０２７年均分別升５％。
　
　　至於住宅租賃市場，報告指，住宅價格及租賃市場的分化趨勢自２０２３年開始延續至今，
無論是香港居民回流，還是政府推出的人才引進計劃，人口湧入都會增加住房需求，並推動短期
租金增長。預期今年租金普遍上升約２％至３％。而寫字樓市場將保持謹慎，雖然空置率有所下
降，但仍居於高位，今明兩年有不少大型項目落成，限制寫字樓市場反彈空間。預計在租金預期
發生變化或經濟前景顯著改善前，主要中央商業區甲級寫字樓租金今年按年料跌約３％至５％。
　
＊滙豐研究：低利率環境利好港股，尤其地產及公用股等＊
　
　　滙豐環球研究亦指，一個月香港銀行同業拆息（ＨＩＢＯＲ）已跌至２０２２年以來的最低
水平，較低的ＨＩＢＯＲ減輕了企業和消費者的按揭還款及借貸成本。參考歷史經驗，低利率環
境利好香港股市，尤其是房地產、公用事業和房地產信託基金（ＲＥＩＴｓ）等板塊。額外的流
動性可能隨著創紀錄高位的低利率定期存款到期，並轉投股市而進入市場，亦指本地流動性充裕
，將支持香港股市。
　
　　該行表示，短期內，套息交易以及香港金管局為維持聯繫匯率而可能進行的貨幣干預，均預
示ＨＩＢＯＲ可能上行，這可能導致股市出現回調。但除此之外，流動性仍然充裕，且美國聯儲
局正在降息，預計ＨＩＢＯＲ將維持在低於過去幾年的水平，而住宅市場已在復甦。鑑於需求疲
弱，零售和商業物業則將持續面臨挑戰。
　
＊星展料今年樓價跌５％，明年貨尾減少樓價看升３％＊
　
　　不過，星展銀行經濟研究部香港房地產分析師丘桌文表示，內地及海外資金開始重回住宅市
場，惟受到貨尾量高企影響下，發展商需以低價賣樓套現，預料今年樓價將下跌５％，而當貨尾
量減少，相信明年樓價將會「觸底」並看升３％。另方面，寫字樓新供應數字仍屬於高水平，在
正常的商業活動下「吸納都吸納唔晒」，所以未來寫字樓空置率將會增加，同時對租金構成下行
壓力，料今年寫字樓租金跌１０％。
　
　　零售市道方面，星展銀行高級研究分析師梁梓瑩表示，由於港元持續強勢，加上訪港旅客消
費疲弱，導致旅客的總消費貢獻持續下跌約５％。考慮到旅客貢獻的急劇減少及消費模式改變，
料今年香港整體零售銷售額將下跌５％。港人北上消費或外出旅行消費政府沒辦法阻止，該情況
為結構性改變，政府只能接受，同時推行更多政策以增加本港人口，以及舉辦更多活動吸引旅客
來港，以抵銷因北上消費或外遊所導致本地消費力減少的影響。
　
＊黃偉豪：拆息低料屬短期因素，地產股恐減派息現價買唔過＊
　
　　胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁黃偉豪指，近期有較多利好地產股因素，一來市場
對美國有一定減息預期，雖然美聯儲未真正行動，但現時估計下半年有機會至少減兩次息，二來
近期香港拆息的確很低，不止地產市道，港股收息類股份亦見強勢，公用股及地產股都有此類概
念，故有人追捧。事實上，拆息低對本地樓市短期或多或少有些正面幫助，但拆息長期維持那麼
低機會不高，應屬短期性因素，且要看美國是否真的繼續減息，故地產股近期應屬短期升勢為主
，投資偏於中性，就算息口回落對地產市道也不會有很大幫助，始終對香港經濟看法一般。
　
　　黃偉豪又指，地產股也不是每隻質素都好，新世界（０００１７）債務就令人擔心，另以往
投資者貪地產股有息派，但近年有幾隻都減了派息甚至不派息，其中恒地財政等基本面不太差，
但今日除淨後才升頗奇怪，今日買沒權收今次息，股價料也屬短期上升。總之，地產股現價不建
議買入，若貪派息可吼其他板塊如內銀或本地銀行股，而地產股往後減派息預期仍存在。當然，
若真的很喜歡地產股，除恒地外，新地（０００１６）及信置（０００８３）質素也較好，長實
（０１１１３）也不差，惟其業務偏向綜合型，不是純做地產。他強調，全都只宜待回調才吼，
特別是恒地已除淨兼升至近月高位，除非短期有新催化劑，否則現價買入不見有甚麼誘因。
　
　　地產股今早普遍造好，恒地升４﹒７３％收報２４﹒３５元，新地升０﹒６％報８４﹒３元
，長實升１﹒７１％報３２﹒８元，信置升１﹒２６％報８﹒０６元，新世界升１﹒３２％報
４﹒６元，太古地產（０１９７２）升２﹒３４％報１８﹒３６元，恒隆地產（００１０１）升
３﹒５５％報６﹒４２元，希慎（０００１４）升２﹒４２％報１３﹒５４元，嘉里建設
（００６８３）升０﹒６６％報１８﹒４２元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉