《外資精點》瑞銀降萬科企業目標價至2.6元，評級「沽售」

　　瑞銀發表研究報告指出，萬科企業(02202)可能需要進行債務重組，這或許是最佳選擇，因為能提升其持續經營的淨資產價值，代價則由債券持有人承擔。該行進一步下調2026-2027年盈利預測至虧損490億元及380億元人民幣，相較2025年虧損400億元，主要由於2025-2027年房價及合約銷售下降，以及存貨減值所致。該行下調目標價至2.6元，評級「沽售」。

　　該行指出，萬科已於2025年12月錯過兩筆境內債券「22萬科MTN004」及「22萬科MTN005」本金償付，總本金57億元人民幣。債券持有人同意分別給予至2026年1月28日及2月10日的30天寬限期。若萬科未能償還本金且債券持有人不同意進一步展期，可能導致違約，對股價構成負面影響。

　　在未來12個月內，萬科有180億元人民幣公開債券到期，全部為境內債券，相較2025年6月底母公司現金餘額僅8.58億元人民幣。萬科未來12個月境內公開債券到期情況。即使該兩筆境內債券能成功展期，萬科償還剩餘124億元人民幣境內債券仍具挑戰性。除公開債券到期外，截至2025年6月，萬科一年內到期總借款達1560億元人民幣，相較總現金餘額740億元人民幣。最後，該行估計萬科目前經營現金流大致持平，同時估計萬科需每月產生107億元人民幣毛合約銷售額才能實現經營現金流持平，相較2025年第四季度每月111億元人民幣。

　　該行認為債務重組為萬科的最佳情景，如其他發展商此前所做，此舉可以減輕債務/利息償付的現金流壓力；透過債轉股或債券折讓提升淨資產價值。該行下調2026-2027年盈利預測至虧損490億元及380億元人民幣，主要由於房價/利潤率下降、合約銷售及收入下滑，以及進一步減值。

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《經濟通通訊社12日專訊》