【施政迴響】首置農地轉換規模未明 大行對地產股前景莫衷一是

　　行政長官林鄭月娥昨日(11日)公布首份施政報告，提出以發展商合作形式推「港人首置上車盤」，但並無如市場傳聞般，明確提到會以農地發展混合住宅的規模。各投行報告對此意見不一，並對地產股前景看法存分歧。

施政報告未有明確提及農地轉換方案詳情，投行對地產股看法不一 (Henry攝)

野村：首置盤可加快發展商轉換農地 未來會有多細節

　　野村證券發表研究報告表示，林鄭月娥昨日公布首份施政報告，有很多房屋政策，與發展商及私人樓宇最為相關的政策，就是推出「港人首置上車盤」，將可以加快更多土地轉為住宅用途，估計政府未來會講述更多細節，包括如何在新發展區導入「首置盤」，相信發展商將建議將可行的農地發展混合住宅。

　　野村預期，擁有大型非住宅土地儲備的發展商，將可以更為受惠加快轉換用途，包括恆地(00012)、新世界發展(00017)及新地(00016)等，估計居屋正規化對私人住宅市場影響輕微，只有很少重疊。

　　至於引入利得稅雙軌制，企業首200萬元盈利的利得稅率減半，有利中小企業，或會增加寫字樓租賃需求，太古地產(01972)或可受惠。

大華繼顯：擁有大批農地發展商受惠 升地產股目標價

　　大華繼顯表示，雖然施政報告未有明確提及農地轉換方案詳情，但有含蓄地表示發展商於提供「首置上車盤」時是擔當一定角色，相信擁有大批農地的發展商會受惠。

　　該行表示，現時政府專注於發展公營房屋市場，相信私人房屋市場再推「辣招」的風險正在下降。該行將本地地產股評級由「減持」升至「與大市同步」，並上調多隻股份目標價，較偏好新地及新世界發展，認為價值較高，亦較多元化。

表列大華繼顯對本地地產股最新評級及目標價

股份　　　　　　　評級　　　　　　　目標價(元)

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長實(01113)　　　持有->買入　　　　70.28->80.32

嘉里(00683)　　　　　持有　　　　　　29.55->35.02

新世界(00017)　　　　買入　　　　　　13.14->15.33

新地(00016)　　　　　買入　　　　　148.87->167.25

九倉(00004)　　　　　沽售　　　　　　　65.8(不變)

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花旗：農地轉換規模或較預期細 對地產股影響負面

　　花旗發表研究報告指，林鄭月娥在其施政報告中，未有提及「首置上車盤」的全面計劃，亦未有為農地轉換提供詳細資料，令人失望。

　　花旗相信，政府需要更多時間研究如何利用發展商的農地，而農地轉換規模或會較市場預期為細，認為今份施政報告對地產股的影響負面，因這些股份在施政報告發表前已先行上升。在本地地產股中，該行較偏好新世界發展及新地。

美林：欠轉農地細節令市場失望 港府房策立場不變

　　美銀美林發表研究報告指，雖然香港施政報告並無就加快農地轉換公布更多細節，但重申港府房屋政策立場不變，續由供應著手解決房屋問題。該行指私人農地項目應該繼續進行，但公私營合作的首置盤未必如投資者預期般快推出。加上首置計劃規模小，意味不會即時推動發展商轉換農地。

　　該行認為行業而言短期並無催化劑，但若因需求層面風險下降以及新公布的供應措施溫和使行業重新評級，整體或仍有可觀的上升空間。再者，定期的農地轉換或是個別公司的催化劑，尤其當有合理溢價。

　　該行提到投資者或感失望，因施政報告未有具體說明首置計劃的合作安排，但政府確認有意與發展商合作。該行提到今年至今農地轉換成住宅地，增加9900個單位供應，而2012至2016年度透過更改土地用途合共僅增加1.2萬個單位。該行認為政府置業階梯方向正確，但由於計劃不會加快建設單位，因此對紓緩房屋供不應求問題的幫助有限。該行又指，至今年底恆地有信心透過農地轉換提供逾2000個單位，多於公私營合作的首置盤計劃提供的單位數目。

撰文：採訪組

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