專訪 | 預算前瞻 | 麥萃才：賣地不能停不主張勾地，財赤預案免藥石亂投

　　財政司司長陳茂波將於下周三（26日）公布新一份財政預算案。浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才較早前指出，賣地收入料未來一、兩年仍處於低位，但強調持續造地工作不能停，亦不應長時間停止賣地。他接受《經濟通通訊社》訪問時表示，當有一個土地儲備時，可適時推出且不會令樓價飆升，而過往因政府未能及時推地，令發展商未能夠取得土地，並以合適價錢賣出。

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　　他指出，參考新加坡、深圳於過去多年不停造地，因而有大量優質、成本不太昂貴土地予產業開發，而香港現時則連市民住屋問題未解決，兼缺乏閒置及優質土地發展創科，「前期投資不做，怎樣說後期回報呢？」

地盤倡「簡單」減附帶條款，增發展商投地意欲

　　賣地收入大幅減少，發展商授地意欲亦未及以往，最近政府所推出的大圍及東涌地皮僅共吸引10份標書，被問及如何提高投地意欲，麥萃才認為地盤「愈簡單愈好」，如一個地盤為熟地，並無任何附帶要求便可即時建屋，建築進度、年期便會較快，所負擔費用會較輕鬆，但若批地附加社會設施、公園、斜坡平整，其工程量、管理成本提高，亦令發展時間延長了很多。

　　就時間及金錢成本而言，拆細土地出售可能是折衷方法，如曾經「零入標」港鐵(00066)東涌東站地皮去年拆細重推終能成功出售，今年3.9萬呎地盤面積的大圍地皮亦較11.5萬呎地盤面積的東涌地皮接獲較多標書。他指出，拆細地皮令土地預算減少，但仍要視乎地招標條款。總括而言，金額愈大；發展時間愈長，則令發展商投資風險會愈高，任何降低風險操作，均有助發展商投地意欲。

不主張勾地，招標賣地可主動調整

　　政府近年賣地收入大跌，由於發展商出價與政府低於所定底價而頻頻流標，因此有業界人士認為重推勾地制度，有助增加土地出售的機會。麥萃才則不太主張此做法，可見於在上個周期停止賣地、停建居屋，惟對整體政府財政幫助未必很大，因此在最近一個下行周期時候，政府沒有停止賣地及停售居屋，招標賣地反而可主動調整，例如價錢、地皮規模，則可一方面減少了市場負擔，另一方面不會給予一個「政府覺得市場很壞」信息，令買家或發展商更加不願意投地。

　　談到勾地的話，他反問「你要政府開所有底牌給你看，只是看著它來玩，還是政府不開所有底牌，只告訴你這段時間只是賣這些土地，哪種方式會對市民利益保障大一點？」，因此將土地平均分配出售的話，會令市場於不同時期，有更多不同選擇。

資產價格復甦周期料順延，周期結構性問題或共存

　　麥萃才指出，香港周期性及結構性問題兩者皆可能共存。因為經歷社會事件及疫情，可能令資產價格復甦周期順延，因此適宜用部分財政儲備支撐多一年時間，視乎經濟復甦，財政是否能夠回復至一個較正常程度，再判斷下一步做法。樓市方面，雖可見住屋需求，惟息口太高令市民入市意願較低，但息口卻不是香港能夠處理事項，而資產價格有上有落則是定律。不過，他提到，近數月香港股票交投及指數表現已經較早些時間好轉，因此料政府股票買賣印花稅可能會有所上升，以補助財政赤字。

近月股市好轉應有助財赤

　　一旦仍未能解決財政問題的話，麥萃才稱可能需要「大刀闊斧」，因此現時可先編制預案，假設最壞情況及解決方法去研究合適方案，「按照病情用合適的藥，就好過藥石亂投」，到將來有需要時，就可以很快推出「對症下藥」。

撰文：經濟通記者許英略

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