舊邨重建應需求 市區更新通盤來

　　去年施政報告提出研究再重建多一個公共屋邨，近日終於傳出拍板重建彩虹邨。全城已屆「老年」的公私營房屋與日俱增，但舊邨拆卸的進度向來拖沓緩慢，既要大批居民忍受愈趨破落的環境，也妨礙順應時代變化，增加樓層、面積等。刻下土地房屋供應相對充裕，政府更要把握良機，及早展開長遠規劃和修例，以便統合各界力量，整全做好市區更新。

　　多個傳媒引述消息指出，房委會已選定重建約有60年歷史、逾7,400伙的彩虹邨，也令相關重建公屋項目，由5個增至6個。

　　彩虹邨的得獎設計和繽紛用色，一直是市民和遊客「打卡」熱點，但全邨早年完成結構修葺後，仍不時傳出單位天花板剝落和滲水等投訴，因此各界縱然深感不捨，依然普遍支持重建。

　　啟德機場停運後，彩虹邨早有條件由矮至7層，一舉增至超過40層。就算當局要因應時下需求，提升人均居住面積、增高樓底助建假天花等，同樣可容納更多居民。

土地供應追上 上樓仍能加快

　　不過，重建大型屋邨等閒須安置上萬人，無可避免延長輪候「上樓」隊伍，相信正是房委會2013年底檢視完22個非拆售的高齡公屋項目後，大多再沒下文的底因，當中包括最高樓齡已逾70年的北角模範邨。

　　隨著港府大力發展北部都會區，疊加前朝已著手收回發展的土地，當局如今才能聲言，未來30年土地供應可超出需求約1,000公頃，又或逾1成；官員也較有信心，就算分批清拆彩虹邨，調遷居民至附近宏照道或美東邨在建新樓，仍無礙公屋輪候縮至4.5年的目標。

　　事實上，與彩虹邨僅一道之隔的坪石邨，亦已屆重建之齡，顯然惟有一併部署，才有望防範加劇全區交通擠塞。

　　綜觀全港，市建局2015年已發現，約有2.1萬幢住宅樓齡逾30年，估計2046年各區每兩幢樓，便有一幢年逾半百。今夏全城頻頻天降石屎，猶如提醒社會，失修舊樓要趕緊修繕，還是拆掉重建，當應早日審視及敲定。

　　要重建公營項目，政府尚且能享主導權，兼有房協略分輕擔子，但要處理老舊私樓，單計「油旺地區」估計已涉1萬億元，並非提升市建局債務上限，便能成事。更何況，其他分區如馬頭角也有樓齡普遍逾60年、且業權分散的「十三街」和「五街」，危樓處處，有議員指出，市建局須按同區7年樓齡高價補償的機制，令個別亟欲搬走的業主也徒歎奈何。

　　新一份施政報告發表後，政府確認油麻地、旺角、馬頭角等有迫切重建需要的7個分區，50年以上舊樓將由現時最少要收集80%業權，降到65%至70%便符合申請強拍門檻。

寬強拍轉地積 研誘私企參與

　　即使當局申明，準備進一步探討利用轉移舊區地積比至交椅洲等方案，協助長遠推動公私機構合力重建，發展商面對眼前持續高息，未必會積極大規模收購，重建時零零碎碎，舊區便較難全盤連貫更新，更待官商溝通協調。

　　對於彩虹邨老居民來說，今後能夠留在黃大仙區，固然最能維持原有人際網絡等，減輕有形、無形成本，但自由市場機制下，當私人舊樓戶賣樓保障減少，的確頗有可能迫於外遷，也是當局必須慎重應對的問題。

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