樓市調整宜有序 施政報告引前路

　　本港樓價近月顯著回調，投行券商連日吹起淡風，更有預測今明兩年合計將急跌3成。綜觀歷史，本地鮮有經歷急劇跌勢，當前樓市並未重現相類挑戰，但急劇加息、暫未通關等壓力疊加，全年價量齊跌似難避免。現屆政府兩大土地房屋工作小組快將遞交「百日報告」，全城靜待施政報告展示出清晰前路和方向，如何引領樓市有序重回正軌。

息口遠遜97 政局有別84

　　投行近期普遍看淡樓市，高盛更從原本預期今明年分別跌5%和10%，下調至各跌15%，主因加息速度較預期快，而按息上揚也將繼續削弱負擔能力，令投資者卻步。

　　美國聯儲局今年開始激進加息後，本港樓市反覆向下，反映二手樓價的中原領先指數，年內跌了約8%。據大摩預測，今年應已大致跌定，瑞銀及花旗各認為將回升和下跌一點，那高盛會否過分悲觀？

　　本港歷來最痛的跌市急瀉了65%，一直從1997年亞洲金融風暴，持續至2003年沙士侵襲之後，小業主悲歌不絕。即使市場預料，美息將要再加1.5厘至明年初見頂，本港銀行的最優惠利率已不會再抽升至當年的雙位數水平，樓市壓力稍輕。

　　至於另一次跌約3成，則要回溯至1984年底中英聯合聲明簽署前風雨飄搖的3年。本港現時縱有人口外流，惟本地疫情走勢仍支持邁向「0+0」，且屢傳二十大後北上可望鬆綁，活水重臨料可穩住信心和經濟，同樣有別當年。

　　自從港府2010年引入額外印花稅（SSD），住宅單位24月內易手投機的比例，由最多逾兩成，跌至近年徘徊約1%。就算長綫投資者真如高盛所料，須待樓價急挫35%至40%，才重新尋求租務回報，市民住屋需求殷切，急於上車或換樓的用家，每每價格稍回調已願意承接，足以緩減樓價跌勢。

供應頭輕腳重 看政策局藥方

　　本港樓市長年背負環球最難負擔之名，樓價倘能有序回調，相信為不少人所樂見；惟一旦急跌，不僅去年摸頂人士極痛，2018、19年入市者亦惟恐掉進負資產行列。

　　據統計，今年首3季整體樓宇買賣合約登記僅4.7萬宗，按年下降了36.6%。特首李家超本月19日交出首份施政報告前，近日市民入市態度就更趨審慎。

　　現屆政府至明天便執政滿100日，財政司正副司長的土地房屋供應統籌組，以及公營房屋項目行動工作組，均須提交報告，待特首批示。各界翹首以待，不同政策局和部門如何應諾增加房屋供應，應對歷年「頭輕腳重」的積弊。

　　特首將為土地房策部門設立甚麼關鍵績效指標（KPI），施政報告會否因應政商界個別建言，調整買家印花稅（BSD），特別減免外來專才的稅負，又或因應樓市走勢，再微調逆周期措施，俱會影響買賣雙方，對當局穩住樓市的決心，以及未來樓價走向的判斷。

　　盼望房子住得更寬敞一些，大概是當前最大的民心。當前樓價回調已然成勢，但當局也得小心翼翼，以免樓市跌勢過急，挫損消費或投資氣氛，令仍見疲弱的經濟，再添變數。

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