新盤小陽春 關鍵還看失業率

　　剛過去的周末，一手市場暢旺，二手成交卻急跌，皆因發展商推出新優惠，應對政府放寬按揭成數後二手樓吸走購買力的新局面。惟新盤小陽春持續多久，很視乎衰退和失業走勢。

一手交投轉旺 二手成交急跌

　　本月首三天錄得約600伙新盤成交，相當於上月全月成交宗數43%，二手成交卻按周下跌60%。一二手成交表現迥異，底因有二。

　　其一，發展商出招搶回購買力。港府上月中旬突宣布放寬按保的樓價上限，800萬元以下現樓可承造九成按揭，1,000萬元以下可造八成按揭，令首期資金較缺的市民亦可上車，毋須再搶買新盤，發展商的低首期高成數按揭優勢不再。為扭轉形勢，發展商為資金不足的買家度身訂造多種付款方法來搶客，如增加建築期付款優惠、代繳印花稅，甚或推出先住後付，方便準買家籌措財務安排。

　　其二，業主反價封盤潮將部分購買力推向一手。政府放寬按保成數後，業主紛反價，不少反價僅2%至5%，但有少數心紅業主大幅反價達20%至30%，令準買家卻步，轉而重投一手市場。加上發展商貨源仍多，一手空置稅開徵在即，發展商續採取貨如輪轉策略，令準買家在上車時有更多選擇。

　　一手交投轉趨活躍，令二手成交回落，問題是樓市是否已見底回暖？

　　樂觀人士認為政府放寬按揭成數，令樓市現小陽春；但保守的則擔心樓市只是反彈，無法持續下去，此既因一個月拆息仍處於1.81厘水平，銀行表明未來減息空間有限，加上本港經濟已陷入衰退，第三季錄得2.9%按年負增長，經濟下行添壓，能否支撑樓市見底成疑。

倘結業裁員潮 樓市較大調整

　　困擾本港經濟兩大陰霾分別是中美貿戰和暴力示威。隨着中美就首階段協議取得進展，一旦簽署，可望緩解本港經濟放緩。惟暴力示威卻依然沒有平息迹象，料續拖累本港經濟。

　　本港衰退將有多長有多深，難以預料，但旅遊零售已深受打擊，9月訪港遊客量按年大跌34.2%，零售銷貨值下跌18.3%，若聖誕市道仍無起色，農曆新年或掀結業裁員潮。一旦零售出現裁員潮，並傳導至其他行業，本港整體失業率屆時便可能急升，部分供樓人士恐將面對斷供危機，不利樓市氣氛，或令樓市回升失去動力，甚或要作較大調整。樓市是否已見底、隨後會否再現調整，屬未知之數，故對樓市還須審慎。

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