銀行微調按揭優惠 加息期愈近？

　　儲局下周議息，本港有銀行開始收緊銀行同業拆息（H）按揭優惠，令市場更緊盯最優惠利率（P）何時上調。一旦P上調，將影響買樓的投資回報，對樓市造成調整壓力。

P一旦要上升 牽一髮動全身

　　中小銀行最近承造樓按態度轉趨保守，繼上周收緊H按的鎖息上限為P減3厘（實際息率為2.25厘），變相加息0.1厘後，昨再有銀行收緊H按優惠，由H加1.28厘提升至H加1.4厘，即變相加息0.12厘。

　　中小銀行頻頻收緊H按優惠，一來是H持續上升，由上周一0.9厘增至昨天的1.3厘；二來是美國通脹預期持續升溫，儲局今年可能再加2至3次息，而下周加息機會高。高盛更預期，儲局會連續7季加息，令明年底聯邦基金利率會增至3.25厘至3.5厘。

　　儲局將會持續加息，本港實施聯繫滙率，港息理論上要跟美息加。惟儲局自2015年底開始加息，迄今已加息6次，但港息一直未跟加，為免港美息差拉闊，本港今年有加息壓力。

　　現時銀行同業拆息上升，P仍維持不變，兩者息差收窄至3.7厘，根據過往經驗，息差若收窄至少於3厘，P就有上調壓力。由於本港不少存貸利率都參考P，故P一旦上升，將牽一髮而動全身，市場將真正感受到加息周期的開展。

　　樓市方面，P上升意味加息的影響開始浮現。現時新造樓按，46.3%採用H按，由於H按息已觸及鎖息上限，而鎖息上限將隨P水漲船高，故不論是P按還是H按，業主的供款負擔都會隨之增加。

存款利率上調 審視資產組合

　　另一方面，對樓市投資者來說，過往高追入市再將單位租出，投資回報率即使持續下滑，但仍有2厘至2.6厘回報，遠高於在銀行做定存。不過，當銀行上調P後，存款利率亦會上調，換言之，不但買樓的投資成本上升，回報的吸引力亦相對下降。投資者在衡量過將錢存放在銀行收息，抑或進行投資，一旦回報貼近，便可能審視投資組合，部分資金或投向風險較低的定存或其他投資項目。

　　當然，下半年P可能只加1至2次，升幅仍十分有限，對業主或投資者的決策影響不大，故今年內對樓市的衝擊應該有限。但隨着美國明年繼續加息，P勢將持續上調，樓市調整壓力便將加大，業主和投資者都要做好心理準備。

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