恒地 | 發換股債籌80億股價急插，地產股暫不宜沾手？

09/07/2025

　　本港地產股近月股價攀升，恒基地產(00012)趁高「抽水」，擬發行80億元有擔保可換股債券(CB)，年息0.5厘，集資主要用作再融資，換股價每股36元，比上日(8日)收市價有近27%溢價，恒地今日(9日)最多急插一成，為表現最差藍籌，其他地產股也普遍下跌。值得一提，國際評級機構惠譽指，本港銀行信貸質素也受地產商貸款拖累，另有大行指其他發展商也可能效法恒地通過發CB來降低融資成本，地產股是否不宜沾手？

恒地發換股債籌80億股價急插，地產股暫不宜沾手？

（恒基地產網頁截圖）

恒地擬發80億元有擔保可換股債　最多轉換逾4%股份

　　恒基地產建議根據一般性授權發行80億元有擔保可換股債券，年息0.5%，於2030年到期，擬將所得款項淨額用作一般公司用途及/或再融資。集團指，有擔保可換股債券初始換股價每股36元，比昨天收報28.35元溢價約26.98%，假設債券按初始換股價悉數轉換，將轉換為約2.22億股換股股份，佔擴大後已發行股份總數的約4.39%。

　　集團指，將申請債券於維也納證券交易所運營的Vienna MTF上市，而交易表明儘管市場狀況波動和全球政治不確定性，投資者對該集團業務戰略和增長前景仍充滿信心。董事局認為，債券的發行將能夠以具吸引力的條款融資，及擴大資金來源，從而支持持續業務發展。

大摩：恒地發CB降融資成本屬正面　惟股價或現整固

　　摩根士丹利發表研報指，恒地宣布擬發行80億元可換股債券，票息0.5%，2030年到期，淨收益約79億元將用於一般企業用途或再融資。若按初始換股價36元全數轉換，已發行股份總數將擴大4.6%。該行認為，0.5%的較低融資成本(2024財年平均借貸成本為4.51%)屬正面因素，每年可節省利息支出3.2億元。不過，這也為股價設定了上限。在過去3個月股價上漲36%(恒生指數上漲22%)後，投資者可能會在消息出現後進行整固，維持「增持」評級，目標價31元。

　　瑞銀稱，預計恒地股價及相關板塊可能會對此消息反應負面，維持恒地「買入」評級，目標價29元。瑞銀表示，若全數轉換為股權，估計恒地的備考淨資產負債比率將從2024年12月的39%降至36%。同時，帳面價值攤薄約2%。另一方面，若以新可換股債券為現有債務再融資，恒地每年可節省3.2億元利息支出，相當於該行2025年預測基本盈利上升約3%。

摩通：或促使其他發展商效法　新世界供股可能性最高

　　摩通表示，恒地宣布擬發行80億港元可換股債券，雖然近期股價強勢下集資並不意外，但選擇發行可換股債券則略為出人意料，因為這並非香港地產公司常見的集資方式。由於票息率僅0.5%，這可能促使其他發展商考慮通過可換股債券來降低平均融資成本。對於股權融資(供股/配售)，該行認為槓桿率較高或近期股價表現優異的公司風險較高。在該行覆蓋的公司中，新世界發展(00017)進行供股的可能性最高。

　　摩通指，該債券將於2030年到期，初步換股價為36元，假設全數轉換，將發行2.22億股新股，攤薄幅度為4.6%。而80億元相當於恒地債務(860億元)的9%，若計入股東貸款(1520億元)則為5%。假設所有所得款項用於再融資現有債務，按比例計算，這將使平均融資成本從2024財年的4.51%降至4.3%，並降低利息支出5%。若全數轉換，4.6%的攤薄對控股家族而言應屬可控，因李氏家族持有73%股權，予恒地「增持」評級。

　　另摩通指，自6月中旬以來，香港地產板塊跑贏恒生指數8%。然而，最新可轉換債券發行加上香港銀行同業拆息(HIBOR)上升，可能引發短期獲利回吐(特別是恒地)。在股價回調時，該行建議增持具有明顯催化劑的股票，包括太古地產(01972)(回購+中國零售業務改善)及領展(00823)(納入南向通+資本循環)。對於恒地，在市場消化可能疲弱的2025年上半年業績(預測受2024年上半年一次性項目的影響，淨利潤將按年下降46%)後，該行會選擇買入。從戰術角度看，也看好九龍倉置業(01997)可望追落後。

惠譽：銀行資產質素面臨轉差風險　主要受累地產商貸款

　　惠譽昨日(8日)發布報告，指香港經濟增長放緩及商業房地產市場疲弱，導致本港銀行資產質素面臨轉差風險，但壞帳水平仍可控，行業前景維持「轉壞(Deteriorating)」評級。

　　惠譽亞太區銀行機構評級主管Jonathan Cornish表示，經濟增長乏力對銀行盈利構成壓力，淨息差持續收窄，資產質素預計將進一步惡化。尤其商業地產相關貸款的質素受壓，銀行可能需為此增加撥備。預測本港銀行信貸質素問題將延續至2026年，主要壓力來自地產商貸款。