人行降外匯存準率內房借勢炒上　惟樓市仍低迷升勢恐難持續

　　中國人民銀行大幅下調金融機構外匯存款準備金率2個百分點撐人民幣匯價，股價低殘的內房股今日(6日)借勢炒高，其中碧桂園(02007)更飆近一成。內房炒高可能亦與市場憧憬人行減外匯存準率後或有機會降準有關，不過，8月內地樓市依然沒太大起色，而內房上半年業績亦一如市場預期般差劣，大行亦繼續看淡，內房升勢恐難持續。

(碧桂園網頁截圖)

市場憧憬人行稍後或降準　甚或有更多措施出台

　　為穩定人民幣匯價，人行昨日(5日)宣布，自2022年9月15日起，下調金融機構外匯存款準備金率2個百分點，由現時8%下調至6%。這是今年以來人行第二次下調外匯存款準備金率，兩次合計下調3個百分點。今次外匯降準或有助紓緩人民幣貶值趨勢，減輕內房償還外債壓力，但其實放寬銀根應更能幫到內房，而外匯存準率與此似乎關係不大，可能市場相信人行減外匯存準率後就有機會降準，以有效控制人民幣貶值及經濟放緩速度。

　　另外，今次減外匯存準率幅度較大，投資者或憧憬更多措施出台。然而，先不論人行會否減息需觀望外圍因素，包括美元強勢會否持續，以及美國聯儲局是否持續大幅加息，而要在經濟增長放緩及消費動力減弱下，透過降準「放水」間接刺激經濟，繼而帶動房地產市場，過程相信會較漫長。

貝殼研究院：8月二手房市場活躍度減弱　短期價格下跌壓力仍大

　　內地樓市方面，受累過去兩個月爛尾樓停供潮蔓延，購房氣氛仍低迷。據貝殼研究院數據顯示，8月二手房市場活躍度較上月有所減弱，成交量環比下降，但同比連續第二個月增長，並且增幅擴大。8月貝殼50城二手房成交量指數為37，較上月回落3，50城中超七成城市二手房成交量環比下降，同比來看則較去年同期的35提高，為連續第二個月增長。貝殼研究院指，當前市場預期仍較弱，8月貝殼50城二手房景氣指數降至16，其中39城景氣度指數在景氣收縮區間，蘭州、哈爾濱、長春等城市二手房景氣指數在嚴重收縮區間，意味著短期價格下跌壓力仍大。

　　另克而瑞地產早前發表研究報告稱，受極端高溫天氣、疫情多點散發等影響，8月中國房地產市場再度走弱；百強房企實現單月銷售操盤金額5190億元人民幣，較上月基本持平，同比則降低32.9%。此前披露上半年淨利潤創紀錄下降96%的碧桂園，其首席財務官伍碧君則表示，樓市尚未完全觸底，行業整合尚未結束。

內房交出逾13年來最差半年度業績　料首8月百強房企銷售跌46%

　　此外，《彭博》統計了截至8月31日已披露上半年業績並有連續數據的136家中資房企，合計淨利潤為176億元人民幣，同比大幅下滑近87%，創下2008年下半年以來的最差半年度表現。

　　中指研究院近日亦公布8月內地房地產數據預測，預計今年首8個月內地百強房企銷售額均值達477.6億元人民幣，按年跌46.2%，當中銷售額超千億的房企僅得10家，較去年同期減少14家，銷售超百億的房企有96家，較去年同期減少48家。當中融創中國(01918)8月實現合同銷售金額107.5億元人民幣，按年跌76.1%；碧桂園8月歸屬公司股東權益的合同銷售金額288.7億元人民幣，按年跌36.1%；合生創展(00754)首8月總合約銷售金額208.88億元人民幣，按年下降20.12%。

瑞銀：內房資產負債表收縮過快　花旗：政策只推動短期反彈
 

　　踏入9月有多間大行就內房業績及銷售數據發表報告，其中瑞銀表示，內房股公布今年上半年業績後，投資者均關注相關企業的現金流多於盈利表現，而本港上市內房股所持現金平均按半年跌19%，其中民企內房更跌30%，經觀察其資產負債表主要項目(現金、負債、合同負債和應付帳款)，可見相關股份的資產負債表收縮步伐過快。瑞銀偏好國企背景的內房及物管股，多於民企背景的，首選華潤置地(01109)、中海外(00688)、華潤萬象(01209)、保利物業(06049) 、綠城管理(09979)及貝殼(02423)。另行業關鍵在於合同銷售，因屬開發商最大的現金流，惟內地8月首100名物業開發商的合同銷售仍然疲軟，按月持平(按年下降33%)。

　　花旗則指，中國房地產市場今年夏天經歷行業寒冬，8月份銷售額按年跌46%，市場情緒低迷，新項目推出市面進度亦相對緩慢，期內31家上市公司月度銷售額按月表現持平，按年比較則下跌46%，跌幅較7月份的42%擴大，只有中國金茂(00817)、潤地及龍湖(00960)等7家上市公司實現增長。花旗又指，預期支持政策可短期推動反彈，但長期仍取決於銷售前景復甦，相信第三季是重新評估政策是否見效的時機，將貝殼(02423)、潤地、越秀(00123)、龍湖、旭輝(00884)及綠城管理列為首選股。

摩通料短期更多內房配股集資    雅居樂合景泰富等高危

　　另摩通指，投資者對中國開發商通過配股籌資的擔憂再度升溫，非出險民營房企為了增強流動性，通過配股籌資的意願更強。旭輝和碧桂園近期完成配售，預計短期內會有更多配股活動，但範圍可能不會非常廣泛，因市場氣氛疲弱，認購需求或不足，而較高風險進行配股的有新城發展(01030)、美的置業(03990)、遠洋(03377)、雅居樂(03383)、合景泰富(01813)和時代中國(01233)等。另對於流動性擔憂較少的防禦型公司不是沒有配售風險，因這麼做有助改善信貸指標，為拿地和併購提供更多空間。

　　內房股今日普遍炒上，除碧桂園(02007)飆近一成外，萬科(02202)、龍湖及旭輝都升逾半成，物管股亦借勢大反彈，碧桂園服務(06098)升9.75%報15.08元，世茂服務(00873)飆15.96%報2.18元，融創服務(01516)升5.36%報2.36元。

撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉

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