【內房股】人行定向減息0.25厘，商業用房降最低首付，惟內房彈一日即腳軟仍未宜沾手？

　　去年內地貨幣寬鬆力度謹慎，全年政策利率僅降0.1厘，但人民銀行昨日下午突公布下調各類結構性貨幣政策工具利率0.25厘，有如「定向減息」，另將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，人行官員還透露今年仍有一定空間降準降息。內房股昨受刺激普遍造好，今日卻普遍回軟，其中融創中國(01918)跌逾4%，碧桂園(02007)插半成。值得留意，近日多間房企先後公布銷售數據，其中龍湖(00960)上月銷售額跌54%，去年全年跌38%，華潤置地(01109)上月銷售升28%，惟全年跌11%，可見內地房市未見太大起色，內房股應如何部署？
　
*商業用房首付比例由50%降至30%，專家：未來還有可能再降*
　
　　國新辦昨日就貨幣金融政策支持實體經濟高質量發展成效舉行新聞發布會，人民銀行新聞發言人、副行長鄒瀾在會上表示，會同金融監管總局將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%（以往為40%至50%），支持推動商辦房地產市場去庫存。
　
　　對於監管部門出手穩定商業房地產市場，《證券時報》引述廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，各地普遍面臨在售商業用房庫存高企、去化周期高企的問題。商業用房貸款一直奉行低槓桿的金融財經紀律，現在來看，炒作已經完全退去，從商業經營的角度看過剩已成定局。在居民加槓桿購房意願下降的情況下，面對有結構性的貸款需求，放開是合理的。而且，考慮到銀行評估價比較謹慎，30%的首付也並不低，未來還有可能再次降低。
　
*人行下調貨幣政策工具利率0.25厘，鄒瀾：今年仍有空間降準降息*
　
　　另外，鄒瀾在國新辦新聞發布會上宣布，下調各類結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，各類再貸款一年期利率降至1.25%，其他期限檔次利率同步調整。完善結構性工具並加大支持力度，進一步助力經濟結構轉型優化。
　
　　雖然今次人行未有廣泛的減息降準，但鄒瀾提到，「關於降準降息，從今年看還有一定的空間。」市場一直擔心內地減息會不利人民幣走勢，亦有損內銀淨息差。鄒瀾指，美元處於減息周期，匯率不構成很強的約束，同時，2025年以來銀行淨息差逐步企穩，今年有大量3年、5年等長期存款到期重定價，加上再貸款利率下調，有助降低銀行付息成本、穩定淨息差，為減息創造一定空間。
　
*花旗料今年內地政策利率下調0.1厘，今次定向減息對經濟刺激有限*
　
　　對於內地調低結構性貨幣政策工具利率0.25厘，花旗集團中國股票策略師劉顯達在記者會上指，該行預期今年內地政策利率下調0.1厘，不過卻指未來減息空間有限，且今次「定向減息」僅屬象徵式動作，可見對經濟刺激作用不明顯。
　
　　渣打大中華區策略主管兼大中華及北亞、東盟、南亞利率主管劉潔也指，今次人行下調結構性貨幣政策工具利率屬於「定向減息」，現時做法不等於人行排除減息降準的可能性，預期未來兩個利率會同步下調，但幅度不一，每減息0.1厘，可再「定向減息」0.25厘。
　
*換樓減個人所得稅政策延至明年底，房企白名單項目貸款可展期5年*
　
　　另方面，內地延續支持居民換樓的個人所得稅政策。財政部、稅務總局及住房城鄉建設部近日表示，為持續支持居民改善住屋條件，由2026年1月1日起至2027年12月31日，對出售自住物業或將1年內出售現有物業並重新買樓的納稅人給予退稅優惠，如果新購入物業金額大過現有物業轉讓金額時，將全數退還已繳交的個人所得稅，而新購入物業金額低於現有物業時，會按比例退還部分已繳納的個人所得稅。
　
　　此外，據《財聯社》報道，多位全國性銀行業務部門負責人證實，上周監管部門對房地產融資協調機制下發了最新的政策指導。其核心在於，對已經進入融資協調機制「白名單」的項目，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行進行展期。報道引述受訪銀行人士稱，這實際意味著相關貸款可展期5年。而在此前，此類貸款的展期只能是原貸款期限的一半，也就是最長兩年半，到期之後不能再展。
　
　　而據《第一財經》從多方消息來源核實，房企「白名單」項目獲展期政策屬實。報道引述業內人士認為，監管層此番政策調整，旨在通過「以時間換空間」，為資質合規但受困於市場低迷的優質項目爭取恢復期，以求在「保交付」與「防風險」之間達成平衡。然而，寬鬆政策訊號下，足額抵押物仍是項目獲得展期或進入「白名單」核心前提。據第三方統計顯示，近六成機構認為，「提供足值抵押物」是當前融資落地的主要難點，未來抵押物價值重估等細則將影響政策實效。
　
*龍湖上月銷售額跌54%全年跌38%，潤地上月銷售升28%全年跌11%*
　
　　值得一提，龍湖近日公布，去年12月銷售金額37.7億元（人民幣．下同），按年下跌53.6%，按月增3.6%。截至去年12月末，累計總銷售金額631.6億元，跌37.5%。此外，集團去年全年經營性收入微增至約267.7億元。華潤置地則公布，去年12月總合同銷售金額約410億元，按年增長28.1%。去年累計合同銷售金額約2336億元，按年減少10.5%。集團去年12月經常性收入約52.9億元，按年增長0.8%。去年累計經常性收入約511.5億元，按年增長6.5%。
　
　　另越秀地產(00123)去年12月實現合同銷售金額約89.96億元，按年下降約33.4%。2025年1至12月，公司累計合同銷售金額約1062.1億元，按年下降約7.3%，累計合同銷售金額約佔2025年合同銷售目標1205億元的88.1%。中國海外(00688)去年12月合約物業銷售金額約398.32億元，按年下跌1%。去年全年累計合約物業銷售金額約2512.31億元，按年下跌19.1%。
　
*黃偉豪：減息對內房銷售刺激有限，只宜短炒並定下止賺止蝕位*
　
　　胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁黃偉豪表示，今年對內地房市看法仍較審慎，內房股仍只宜從投機方向考慮，雖然內地推出很多政策或不同工具，希望對房地產行業或板塊有些正面幫助，但某程度上正因行業表現很差，故想透過不同動作提振一下，譬如下調首付比例也是想交投更活躍，而定向減息雖對房地產沒有直接幫助，但有指導性方向，意味息口仍會向下。不過，無論是減息0.25厘或整個息口大趨勢向下，對內房銷售未必有很大刺激且可能較短暫，中長線仍要看大家對房市信心的恢復，整個板塊仍以投機為主。而以投機來看，一些二線內房炒作性更大，但要預期波動性也高，故若想參與要控制注碼，當中碧桂園投機味道較濃，基本面稍好可揀越秀地產及中海外，不過，可再等等，始終有部分之前升得較多。其實，揀哪一隻分別不太大，都是短炒，最重要反而要定下止賺止蝕位。
　
　　內房股今日普遍下跌，中海外跌1.06%收報13.11元，潤地跌1.35%報29.26元，龍湖跌0.74%報9.35元，越秀地產跌2.15%報4.1元，融創中國跌4.17%報1.15元，碧桂園跌5%報0.38元，萬科(02202)跌2.51%報3.5元，富力地產(02777)跌3.7%報0.52元，雅居樂(03383)跌3.18%報0.305元，世茂(00813)跌2.86%報0.204元，綠城中國(03900)跌1.8%報8.74元，旭輝(00884)跌1.78%報0.166元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社16日專訊》