深圳跟進京滬鬆綁限購，碧桂園獲納入港股通曾飆２５％，內房股…

　　《經濟通通訊社８日專訊》深圳上周末跟隨北京、上海等其他大城市放寬住房限購，有券商
料本輪政策調整可激發多套購房需求，看好內房短期風險收益，其中碧桂園（０２００７）今日
起獲納入恒生綜合指數，被調入港股通名單，加上集團主席楊惠妍提出主動出擊「金九銀十」銷
售，刺激股價今日最多飆２５％，亦帶動部分內房股造好，若看好內房升勢持續應揀買哪一隻？
　
＊深圳跟進放寬住房限購政策，利率定價不再區分首套二套房＊
　
　　繼北京、上海放寬住房限購的政策後，深圳市住房和建設局及中國央行深圳市分行上周五
（５日）晚間發布公告，符合商品住房購買條件的該市戶籍居民家庭，以及自購房之日前在深圳
連續繳納社會保險或個人所得稅滿１年及以上的非該市戶籍居民家庭，在羅湖區、寶安區（不含
新安街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區範圍內購買商品住房不限套數。新規自９月６日
起施行。
　
　　同時，企事業單位可在深圳市範圍內購買商品住房，用於解決員工住房等需求。其中在福田
、南山及寶安區新安街道範圍內買房，需同時滿足設立年限滿一年、在深圳市累計繳納稅款金額
達１００萬元人民幣、員工人數１０名及以上條件；在深圳其他區域購買商品住房，不再審核購
房資格。
　
　　公告指，各銀行業金融機構根據深圳市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶
風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性
個人住房貸款的具體利率水平。
　
＊中金：樓市新政激發多套房需求，看好地產板塊短期風險收益＊
　
　　中金公司稱，京滬深本輪調整均側重於激發外圍地區的多套購房需求，而深圳在限購條件設
置上較北京、上海更為寬泛。近期Ａ、Ｈ地產板塊均有一定表現，但絕對估值水平仍不高，繼續
看好３至６個月板塊風險收益。分析師李昊等人在報告中表示，北京自８月８日新政後至９月５
日的新房及二手房交易量日均值分別較７月日均值上升９％和１０％，呈現小幅改善效果；上海
自８月２５日新政後至９月５日的新房交易量日均值較７月日均值上升２５％，其幅度較高或受
到觀測窗口還較短的影響。
　
　　中金指，往前看，整體地產銷售表現的持續好轉，仍待存量房收儲和城中村改造等政策切實
落地，從而與頭部城市限購政策調整帶來的情緒提振形成協同效應。中金建議積極關注地產及物
業管理板塊投資機會。
　
　　中信建投則稱，本次深圳樓市新政，對非核心區域（除福田區、南山區、寶安區新安街道外
的所有區域）限購進行了大力度放鬆，同時商貸利率不再區分首套房與二套房。從限購放鬆的力
度對比，深圳此次新政力度大於８月出台新政的北京和上海。
　
＊大摩：內房第四季銷售或加速，建議續關注優質國企＊
　
　　摩根士丹利稱，中國地產商上半年業績如預期疲軟，但他們對下半年及以後的業績指引總體
正面，尤其看好開發利潤率回升和租金成長。該行維持對房地產實體市場的謹慎立場，建議繼續
持有優質國企股。分析師在報告中指，主要開發商上半年核心利潤平均同比下降１７％，但派息
率保持穩定。行業流動性風險似已基本消除，但分化仍然存在；國企繼續表現優異，利潤率和資
產負債表改善。
　
　　大摩指，第四季度房地產銷售可能加速，得益於國企在高線城市擁有豐富的可售資源，但預
計今年剩餘時間的平均銷售額同比仍下降２％。企業管理層總體預期今年開發毛利率將下降１至
２個百分點，２０２６年起可能有所回升；去庫存仍是未來幾年的首要任務。大摩繼續建議關注
具有良好前景的優質國企，如屬於消費受益股的華潤置地（０１１０９）和華潤萬象生活
（０１２０９），以及屬於高股息股票的建發國際集團（０１９０８）。
　
＊路透調查：料中國房價今年跌３﹒８％，籲中央資金介入去庫存＊
　
　　而據《路透》近期調查顯示，今年新建商品住宅價格料下跌３﹒８％。分析師多數預計房價
企穩至少是２０２６下半年或２０２７年，較三個月前的企穩預期推遲半年左右。調查並顯示，
今年房地產開發投資和商品房銷售面積同比降幅將至１１％和７﹒５％，三個月前的預期跌幅分
別為８﹒４％和５﹒０％。
　
　　報道指，政策的持續作用依然是關鍵，除了在房貸利率和放鬆限購方面可以進一步優化外，
部分分析人士認為，更重要的是中央財政資金直接介入。中證鵬元工商企業評級董事郜宇鴻指，
中國樓市企穩的關鍵已經不在於進一步放鬆限制性政策，而在於中央主導的財政資金直接介入市
場，通過財政專項資金收購存量房和土地轉化為保障房直接去庫存。至於用多大資金量，據她測
算，當前全國商品住宅廣義庫存約２０億平方米，去化周期超２０個月，若目標是將去化周期壓
回１２個月的合理水平，需消化約６億至７億平方米庫存。按全國均價９５００元人民幣╱平方
米、八折收購測算，總資金需求約為５萬億元人民幣。
　
＊碧桂園今起獲調入港股通，主席主動出擊金九銀十銷售＊
　
　　另方面，恒指公司上底公布季度檢討結果，其中恒生綜合指數成分股加入碧桂園、曹操出行
（０２６４３）、周六福（０６１６８）等２４隻股份，這些股份獲納入後有望迎來北水，有關
變動今日起生效。因應此變動，上交所和深交所今日分別發布公告稱，因恒生綜合大型股指數、
中型股指數、小型股指數實施成分股調整，其中碧桂園等被調入港股通標的名單。
　
　　此外，碧桂園上周五召開月度管理會議，據指此次會議與過往不同，集團主席楊惠妍這次用
一個半小時進行系統性任務部署，其中首個議題就是銷售與市場。楊惠妍聚焦分析當前政策及市
場環境，系統性圍繞銷售市場、保質交付與資產管理等核心任務進行工作部署，要求各區域項目
充分研判精準施策，確保任務銷項閉環，同時聚力攻堅「金九銀十」，為全力保障保交房年底收
官及推動有條件區域項目經營率先轉段贏取主動空間。楊惠妍又表示，中央政府持續推出正面支
持政策，將為市場回溫不斷注入動力，集團要保持信心，但絕不能被動等待。
　
＊李偉傑：碧桂園只宜小注博受惠北水，越地比潤地中海外更值博＊
　
　　天風國際李偉傑認為，中長線繼續吼沒債務問題的內房股較理想，而過去債務問題較嚴重的
內房只宜小注，博有持續性債轉股活動，令負債問題慢慢淡化，但這會較長遠，若論安全度高，
仍宜揀有央企國企背景大型內房，他們會真正受惠一線城市放寬政策，不似碧桂園每月銷售金額
仍處於偏低水平，發展持續性受一定限制。而碧桂園今日之所以升那麼多，因再獲納入北水可買
入名單，股價又正處於低位，北水可能再發力令其上升，但論基本面未令大家放心，故宜小注並
持有較長時間，希望未來成功債轉股，可以拯救到公司。
　
　　李偉傑續指，大型內房則揀華潤置地及中海外（００６８８）等較理想，惟論股價活躍度，
揀越秀地產（００１２３）較佳，可待回至近１００天線才考慮，上周亦見其有幾日於該線以上
做好防守，今日終見反彈，料４﹒７元附近仍有機會上車，博升至５﹒２元或以上。華潤置地及
中海外則料升幅較緩慢，始終內房不是大家主打題材，但也可買些少博整個市道轉好，而論走勢
近期潤地較理想，現價較中海外可取，料股價上升動力較強。
　
　　部分內房股今日造好，碧桂園升６﹒２５％收報０﹒５１元，華潤置地升０﹒４５％報
３１﹒４６元，中海外升１﹒０１％報１３﹒９９元，龍湖（００９６０）升２﹒４３％報
１０﹒５６元，越秀地產升２﹒９５％報４﹒８８元，萬科（０２２０２）升１﹒７２％報
５﹒３１元，建發國際升３﹒８７％報１８元，雅居樂（０３３８３）升２﹒１７％報０﹒４７
元，綠城中國（０３９００）升０﹒４３％報９﹒４元，旭輝（００８８４）升４﹒０５％報
０﹒２３１元，惟世茂（００８１３）跌１﹒６１％報０﹒３０５元，融創中國（０１９１８）
無升跌報１﹒５９元，新城發展（０１０３０）跌０﹒４１％報２﹒４１元，富力地產
（０２７７７）跌２﹒８２％報０﹒６９元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉