《富泰有方－黃德泰》嚴守投資紀律應對波動，聚焦三類另類資產

　　《富泰有方》美國與全球各國正在進行貿易談判，儘管目前仍有許多未知因素，但中美和談
的訊號在一定程度上安撫了市場情緒，似乎也為投資者爭取更多時間來消化關稅政策帶來的影響
。
　
　　展望２０２５年，我們原本預期特朗普政府將推出更多利好商業的政策、放寬監管力度、推
動併購活動與首次公開募股（ＩＰＯ）回暖。同時，我們認為聯儲局會繼續減息，這將降低資金
成本，利好私募市場活動。未來，我們最為看好的領域是全球私募股權二級市場、房地產以及商
業房地產債務。
　
＊私募股權二級市場現買入時機＊
　
　　對於私募股權二級市場，我們仍保持樂觀看法。在近期因關稅政策引發的市場波動之前，私
募基金的機構投資者透過二級市場尋求流動性。而最近的市場波動進一步加劇了他們對流動性的
需求，並可能增加二級市場的交易量。我們預計，私募市場資產的持有周期將有所延長。在目前
市場環境下，對於那些可能過度配置私募股權的機構而言，這或將是一個頗具吸引力的買入時機
。
　
　　房地產方面，其估值相對於２０２１年的高峰已大幅回落，且普遍低於重置成本。正如我們
在２０２５年展望報告中所提及，辦公室、購物中心等少數板塊面臨困境，但工業地產、住宅地
產等更具吸引力的板塊卻大放異彩。儘管經濟衰退風險上升可能對眾多房地產板塊造成負面影響
，導致需求暫時放緩，但我們認為，從長期來看，支撐房地產，尤其是工業地產、住宅地產和醫
療地產等板塊的基本面依然穩固。
　
　　同時，我們看好房地產債務，主要基於目前「債務牆」的再融資需求，以及銀行在目前環境
下不願放貸的現狀，因而為私人貸款機構提供了吸引人的機會。近期，市場對直接借貸的資金量
以及利差收窄的擔憂日益加劇。然而，商業房地產債務仍能提供頗具吸引力的風險調整後回報，
並可分散直接借貸的風險。
　
＊投資紀律成關鍵＊
　
　　我們認為，未來贏家與輸家之間的回報差異將進一步拉闊，這將更有利於那些在牛市與熊市
中均能妥善管理資本的資深基金經理。在資本配置方面，那些嚴格遵循投資紀律的基金經理，其
表現將優於那些忽視價格、盲目投資或投資於前景不明朗項目的基金經理。
　
　　我們也留意到，目前資本的配置方式與２０２１年之前的資本配置情形相比已大為不同。手
握充足資金的基金經理能夠在估值吸引、條款有利的情況下，更為審慎地挑選投資項目。反觀
２０２１年之前，資產估值居高不下，基金經理必須爭取優質資產。如今，我們認為基金經理在
資本配置上將更為審慎。《富蘭克林鄧普頓投資香港聯席主管　黃德泰》
　
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