本欄早在2019年曾介紹日本福岡作為創新之都，並選擇於當地落戶。五年過去，福岡的經濟發展現況如何？實際上，與其說是創新帶動經濟起飛，不如說是吸引了更多來自香港、台灣及中國的移民，成為城市變化的主要動力。

　　近日有幸認識一位經營民宿的香港創業家，綽號「會計仔」。他早在2012年便已開始投資福岡，至今已擁有逾百間物業。近年更以「一支接一支」的節奏持續買入，專注經營民宿及Airbnb業務，版圖甚至拓展至東京。他亦十分慷慨，毫不保留地分享外國人在日本創業所面對的種種挑戰與困難。

　　儘管日本一向以首都東京佔主導地位，過去五年，福岡市不僅鞏固了其「九州門戶」的地位，更以驚人的速度蛻變為西日本最具活力的商業、創新與投資中心。

　　相對低廉的營商成本、年輕人口聚集的優勢以及地方政府強有力的支持政策，成功吸引了國內外企業和投資者的目光，在商業房地產和創新領域展現出蓬勃生機。

　　核心商圈商業房地產市場：天神與博多兩大核心商圈持續進化。以「天神ビッグバン」為代表的再開發項目引入了現代化的甲級辦公空間和高級零售設施，顯著提升了區域的商業能級與國際形象。

　　博多站前爆發式增長：得益於新幹線樞紐地位，博多站周邊成為開發熱點，吸引大型企業、特別是IT、金融和諮詢服務業進駐。辦公樓空置率長期維持在低位（截至2025年第一季度約5.2%，遠低於東京、大阪），租金呈現穩健上升趨勢。

　　旅遊相關地產：福岡旅遊業持續復甦且前景看好，高品質服務式公寓、精選酒店及特色商業設施存在投資空間。

　　2012年，香港會計師「會計仔」帶著300萬日圓積蓄踏上福岡。當時日本正值311地震後的低迷期，日圓匯率飆升（1美元兌75日圓），社會普遍視不動產為「負動產」。他卻反向操作，專挑舊樓。

　　這棟舊樓被他改造成民宿，主打「九州深度遊」概念。憑著香港人的國際視野，他透過Airbnb鎖定歐美背包客，首年入住率達100%，淨租金回報率衝上20%，關鍵在於省去仲介費（自己管理）、吃匯差（日圓貶值提升外幣收益），並活用「修繕積立金」抵稅。

　　2015年，會計仔嗅到日本鄉村「空置屋危機」的商機。他鎖定福岡 博多站周邊的地區，專攻「再建築不可」（無法重建）的破舊一戶建。這類物件因繼承稅壓力，常以土地半價拋售。

　　「買樓不如買地，地皮會呼吸，房子只會折舊！」 成了他的口頭禪。

　　2024年日圓跌至1美元兌154日圓，他以港幣換日圓購買東京資產，等於變相折價30% - 35%進場。

　　目前他在福岡，東京持有過百物業，全數帶租約，淨回報率穩守8-15%，目標是三年內將東京資產占比拉升至50%。在福岡成立「在地管理班」，僱用會計妹當簿記和會計，菲律賓人組清潔隊，用「人情監控」取代昂貴物管公司。

　　在日本做生意最注重甚麼？

　　在日本，做企業，首先要做人。真誠做人，誠信經營，是日本社會逼迫企業家們必須履行的商業道德。

　　這位昔日的香港會計仔，如今坐擁百間物業，卻仍騎單車巡樓。他的成功密碼很「港味」：精算風險、快狠準撈底、把文化差異變成溢價，在日本的秩序中撕出一道野蠻生長的裂口。