舖市寒冬 | 潘志明:街舖減租成大趨勢,市場陷低潮將面臨大執位

21/07/2025

舖市寒冬 | 潘志明:街舖減租成大趨勢,市場陷低潮將面臨大執位

 

  昔日繁華的香港街頭,名店林立、遊客如織,租金水漲船高;如今卻在消費力外流、旅客偏好「特種兵式」旅遊,以及多間大型連鎖餐飲集團結業等負面因素籠罩下,街舖市場前景黯淡無光。中原(工商舖)董事總經理潘志明接受《經濟通通訊社》訪問時指出,受整體經濟環境、營商環境、旅遊業務及消費意欲等多重打擊,加上近期充滿負面消息如北上消費及結業潮,街舖市場已陷入「低潮期」。他預料今年下半年整體工商舖買賣價及租金表現會窄幅上落,上落幅度平穩至下調5%內,當中工廈及核心區舖位租金跌幅在一成內。

 

旅客消費降級,業主需尋找新「水源」面對困局

 

  潘志明解釋,香港人尤其是家庭消費者在假期傾向北上大陸消費,因為大陸物價更便宜、選擇更多、服務質素更好,「可能你拎住一萬蚊喺香港使兩使就冇哂,喺國內可能使四次都未使完」。他指出,以前零售業界或會抱怨港人北上令本地消費力減少,惟該趨勢已成大勢,業界現在只能「接受」。

 

  此外,以往遊客來港「又買名牌又買珠寶又買首飾鐘錶」,帶動一線街店舖租金,但現在來港旅客以體驗旅遊為主,其實對零售業及酒店業幫助不太大。這些結構性改變導致街舖收入以往靠遊客,惟現時遊客來港消費降級,業主需要找到新的「水源」去面對困局。

 

結業潮影響下令新加入人士「不夠膽再開新店做生意」

 

  市場變化亦見顯著,潘志明表示,現時街舖租金已由高位回落50-80%,租戶組合亦「隨行就市」出現變化。以往一線消費街道舖位均以名牌、珠寶、名店為主,惟於現時市況下「只要你俾得起租,業主都會接受。」他笑言,「起碼而家條街多野行咗,冇咁悶。」他指出,街舖分區空置率由5%至10%不等,惟整體而言復甦速度仍比較緩慢。近期多間大品牌宣布結業,亦會令新加入人士「不夠膽再開新店做生意」。

 

市場將面臨「大執位」,業主減租已成新常態

 

  面對消費力未改善的局面,潘志明認為市場要「大執位」,目前街舖租賃市場已由原先的業主主導變成租戶主導。他強調,做街舖生意很「現實」,「打開門口有生意就繼續做下去,冇生意就提早離場」。第一個要面對現實的肯定是業主,現時不是你想要多少租金,而是租戶出到多少租金給你,市場的租金永遠都是市場主導,很多時候業主都會就範。

 

  他指出,業主唯一應對方法是減租或提供租務優惠吸引租戶。在現時市況下,「100個業主99個都願意減租」,就算業主不肯減租都被迫要減,因為已經沒有人肯給予更高的租金。業主的舖位凋空半年沒有人洽租,業主就要知道要面對現實將租金降低,降到租客肯租的水平。他又指,由於目前舖位租金已下調了一定水平,再大幅下跌空間有限,會因應個別業主及地區情況,預料個別舖位未來租金減幅會在10%至20%之內。

 

租客轉型無助改變舖位下跌最根本問題

 

  第二個要面對現實的就是租客,租戶開舖要「計掂數」,潘志明指出,租金僅佔開舖部分成本,其他包括人工、貨款、裝修。若收入不理想,難達收支平衡。許多租戶不敢開新店,寧願退租或結業。租戶嘗試轉型亦是出路,他直言「點解大家都係開麵包店,有啲舖頭就排哂長龍,傳統餅店就沒有人幫襯,大家要去想咩原因令到同一天空下分別會咁大」。

 

  潘志明表示,業主減租、租客轉型,都不足以解決根本問題。街舖市場回復昔日光景需要整體經濟好轉,例如疲情前市民消費意欲強、遊客多、遊客願意消費環境下「做生意才有機會」。他指出,政府的確有推出政策刺激經濟,惟未能即時見效,因為要重新改變旅客的消費習慣需要時間。

 

資深舖位投資者出意欲強,積極降低工商舖按揭比重

 

  對於資深舖位投資者而言,潘志明指出,現時該批投資者以沽貨為主,因為銀行要求其降低工商舖類別的按揭比重,所以目前資深舖位投資者出貨的意欲比入貨更強。

 

  至於近期資深投資者沽貨速度有所減慢,需視乎投資者在銀行的槓桿比例高低,投資者早前沽貨速度快,因為沽出的貨都是比較「易沽」的,而現時「賣剩的貨都是比較難賣」,所以該批投資者近期的沽貨速度有所減慢。同時,銀行的取態亦是重要因素。只要投資者向銀行表達了合作的態度,亦沽出部分持有的舖位後,銀行知道投資者正積極去槓桿,就會給予更多空間及時間投資者繼續沽出舖位及去槓桿。

 

撰文:經濟通通訊社記者柳英傑

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