廣建土儲保主導，成本效益妥論述

　　特首李家超表示，造地和供應是兩回事，只有坐擁土地主導權，才能避免重蹈樓價失控覆轍。庫房正持續承壓，政府要建立長期土儲，滿足不同施政目標，宜詳加論述成本效益，建屋以外，產業和經濟發展回報又有幾許。

 

煞造地有前車 有錢毋須盡花

 

　　前行政長官梁振英上周以《慎防供過於求》為題撰文提醒，全城近年劃出不少新開發區，將來土地供應大增，樓價大幅下跌，有助解決住屋問題，卻也會衍生出負資產、金融及政府財政等問題。

 

　　李家超昨天回應傳媒提問時指出，造地動輒要好幾年，本世紀初曾因停頓多時，結果導致上樓困難；以市民及香港利益為念，政府不能讓土地主導權落在利益藩籬的控制。

 

　　造地是供應之本，惟正如特首所形容，土地儲備就像銀行儲蓄，有錢可用不等於要花光。有見寫字樓空置率高企，發展局已連續多季沒為商業地皮招標；當局也是因應施政報告公布後樓市略見回升，近日才示意來季或加快推售住宅地。

 

　　當官方土儲充足，政府才能有條件，滿足《長期房屋策略》推算未來10年44萬伙的基本需求之餘，還能爭取應諾改善置業階梯，把資助出售單位在公營房屋的佔比，由3成提升至4成，從提量逐漸轉向提質。

 

　　房屋供應是特區施政的頭等大事，但預留和規劃土地促進產業發展，支持經濟升級轉型，亦愈見重要。要按三中全會所倡議，鞏固香港航運中心地位，就必須有智慧港口及現代物流基建相配合。

 

　　創科工業局局長孫東甚至形容，土地與資金是香港創科產業發展的兩大痛點。由於本港土地價格比內地貴得多，未來關鍵是如何利用好土地資源，以怎樣的成本去吸引企業前來發展。

 

　　本港公共財政過去長期倚賴賣地，相關收入下降乃近年屢陷財赤的癥結。只要不斷吸引巨企或精英落戶撐起需求，土地價值和庫房收入勢會隨著息口下調，見底回升。

 

北都開支存疑 片區模式待釐

 

　　事實上，土地資源帶來的經濟價值，不能簡單把土地收入減去成本計算出來，像當局早年曾估算迪士尼竹篙灣首期發展的地價為40億元，卻能在50年間帶來1,480億元就業和消費等經濟效益。

 

　　問題是梁振英也好，智庫學者也好，確有憂慮政府現正「拍腦袋」建城造地，欠缺客觀科學估算。北部都會區已有不少項目上馬，但發展局今年5月向立法會闡述開支時，仍只列出經已或即將撥款的實際項目，涉逾2,247億元，亦未能概括地交代預想總造價範圍，難免引來低估使費的非議。

 

　　據甯漢豪近日所述，一直聽到開發商對有助減輕政府現金流壓力的「片區」新發展模式有興趣，惟仍待年底前正式展開「市場意向調查」，才能釐清較真實情況。相類道理，公眾基本上支持政府借助市場力量加快產業發展，但最終會否由衷信服，大概仍視乎實際經濟效益的推算。

 

　　新界東北會否成為政府最後一個「有錢賺」的開發區，視乎發展局能否成功利用中央採購物料等板斧壓低前期成本，也取決於經濟能否重拾長期增長勢頭。以全港公屋輪候隊伍之長、劣質劏房之多，住宅距離供過於求仍有相當距離，政府應當繼續努力建立土儲，積極推動重點產業邁步向前。