回顧展望－樓市轉勢 | 工商舖市場現復甦跡象，阿里京東執平貨購商廈，聰明錢湧入投資學生宿舍
2025年工商舖及寫字樓市場呈現復甦跡象。受惠於減息環境、內地經濟改善及投資者信心回升，整體交易量及價值均有增長，但結構性挑戰如高空置率及地緣政治因素仍存在影響著大市。2025年11月份工商舖錄得約327宗買賣成交，按月大幅回升約23.86%；當中寫字樓升幅更見明顯，按月上升逾五成。
此外，受惠於內地學生湧入及政府「城中學舍計劃」計劃，教育機構包括本地大學積極入市，推動學生住宿相關交易達32億元，按年倍增。中原投資等地產集團亦加入學生宿舍市場，推出品牌並收購物業轉型，進一步擴大供應。
展望2026年，香港寫字樓市場仍然受供應充裕、空置率高企，以及經濟不確定性，預計整體趨向穩定，整體租金增長預測介乎跌6%至升1%；而工商舖市場租金預計繼續調整，整體租金增長預測介乎跌10%至升3%。
阿里巴巴執平貨72億購銅鑼灣港島壹號中心半幢
銅鑼灣港島壹號中心
香港寫字樓市場近年受高空置率等結構性挑戰影響下持續低迷，不少內地科企來港趁低吸納樓面。今年最囑目必然是由文華東方酒店集團持有的港島壹號中心商廈大刁。
該物業前身為怡東酒店，文華東方酒店集團近年斥資50億元重建快將入伙，惟見市道低迷推出市場沽售。阿里巴巴(09988)看中時機，計劃投資約72億元收購銅鑼灣港島壹號中心。雖然成交中阿里未有透露收購多少層樓面，以及涉及多少樓面面積，但早前已有市場消息傳出阿里將收購該廈最高的13層，涉及樓面面積約27萬平方呎。如是次成易最終順利完成交易，將會是自2021年以來香港最大宗辦公大樓成交。
阿里巴巴早前租用銅鑼灣時代廣場10層樓面作香港總部，惟業內人士指出阿里巴巴一直在同區尋找新甲廈自置，長線自用作總部。若購入半幢樓面，料可獲大廈命名權及天台廣告位，故洽購多層樓面。
至於「下半幢」樓面包括11層寫字樓及3層商場及2層地下停車場料將獲一間大型中資機構洽購，出價逾50億元，相等於每呎樓面約2.5萬。由於阿里巴巴為該大廈業主，擁有命名權，該交易需獲阿里巴巴首肯，惟由於雙方均為中資機構，交易有望進入直路。
內地電商龍頭京東(09618)亦於今年12月斥34.98億元買入中國建設銀行大廈50%股權。京東更指，始終看好在香港的發展，將圍繞供應鏈持續投資推動零售、物流、技術研發等業務融入香港，服務香港。
麥當勞集團「一件不留」冀沽出在港全部舖位
麥當勞集團在港目前持有約23項商舖，集團於今年7月首階段推出8項商舖標售，當中包括尖沙咀、銅鑼灣、旺角、堅尼地城、大角咀、元朗、荃灣及慈雲山等高人流地區店舖，建築面積介乎約6800至19000平方呎。據了解，麥當勞集團打算「一件不留」分階段出售所有商舖。
截至今年12月，當勞集團已沽出旗下5個舖位，套現超過3.7億元，包括元朗、西環、旺角、慈雲山及大角咀舖位。
內地學生湧入投資學生宿舍成「聰明錢」流入方向
受惠於內地學生湧入及政府「城中學舍計劃」計劃，不少「聰明錢」加入投資學生宿舍的行列。其中，中原投資更打頭陣率先於今年推出首個香港學生公寓項目一步居．117，將提供121個床位。中原集團主席施永青當時表示，目前商業樓宇市場不景，租金處於低迷，有見政府這段時間一方面開放留學生名額，另一方面放寬商業樓宇領域的使用有更大的靈活性，相信學生宿舍對改善商業樓宇市場有正面幫助。
中原投資於今年8月繼續收購步伐，以3.35億元收購原由香港基督教女青年會（YWCA）位於西半山般咸道「般咸軒」。中原投資計劃改建為現代化學生宿舍，初步計劃提供200個床位。中原投資行政總裁葉明慧透露，新增項目屬拓展香港學生住宿市場重要一步，目標短期內將床位數量增加至最少3000個。
除了基金持續流入外，本地大學亦積極入市。其中，香港科技大學於今年7月以3.54億元購入金鐘統一中心4樓全層作日後教學中心用途。以及嶺南大學於8月以1.17億元買入屯門菁雋，其基座T-Plus商業基座等。
外資基金、本地老牌炒家蝕讓潮持續
外資基金、本地老牌炒家蝕讓潮持續。由施羅德基金於2016年以5.3億元買入的尖沙咀THE NATE全幢共居式物業在今年中遭銀行或銀主收回淪為銀主盤，最終以2.72億元沽出，較9年前買入價帳面貶值約2.58億元或約49%。
另外，由施羅德基金及Chelsfield亞洲基金等公司組成的財團擁有的一家合資企業今年貸款違約，該公司持有的北角和富商場或將由債權銀行收回，該銀行亦正考慮為該項目任命接管人。
本地老牌炒家亦繼續蝕讓沽貨。紀惠集團持有的中環中心26樓全層於今年7月以3.5億元沽出，較該集團於2021年以6.93億元向小巴大王馬亞木家族買入價低近3.43億元，即該物業4年間貶值近50%。
撰文：經濟通採訪組記者柳英傑