內房股 | 人行降準減息兼降住房公積金貸款利率，內房先升後回應如何部署？
中央再出招撐樓市，中國人民銀行宣布降低存款準備金率0.5個百分點，並下調政策利率0.1個百分點，又降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，政策減輕供樓負擔，帶動內房股今日(7日)一度急升，龍湖(00960)及中海外(00688)最多飆逾半成，華潤置地(01109)亦曾升逾4%，惟其後升幅都大為收窄，中海外更倒跌收市。雖然近期上海、廣州及深圳等一線城市樓市有復甦跡象，亦有券商唱好個別內房股，加上中央再出招，但內房股價仍然彈唔起，是否仍未到吸納時候，如中長線又應如何部署？
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人行下調存準率0.5個百分點 下調政策利率0.1個百分點
中國人民銀行行長潘功勝宣布，下周四(15日)起，降低存款準備金率0.5個百分點，預計向市場提供長期流動性約1萬億元人民幣。降準後，整體存款準備金率平均水平，將由原來的6.6%降至6.2%。
他同時宣布，下調政策利率0.1個百分點，即將公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調降至1.4%，預計將帶動貸款市場報價利率(LPR)同步下行約0.1個百分點。
個人住房公積金貸款利率降0.25個百分點 百萬元住房月供減133元
（資料圖片）
潘功勝今日又在國新辦記者會上宣布，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。他預計，這將每年節省居民公積金貸款利息支出超過200億元人民幣，有利於支持居民家庭剛性住房需求，促進房地產市場止跌企穩。
《證券時報》報道指，據悉此次住房公積金貸款利率調整範圍既包括新發放的住房公積金貸款，也包括存量住房公積金貸款。此次利率下調後，新發放的住房公積金貸款將執行新的利率，此前已發放的住房公積金貸款，利率將在2026年1月1日起下調。這可直接減輕借款人利息負擔，等同於增加居民收入，提升消費能力。以一筆金額100萬元人民幣、期限30年、等額本息還款的首套個人住房公積金貸款為例，月供將由4136元人民幣降至4003元人民幣，減少約133元人民幣，總利息支出將減少約4.76萬元人民幣。
白名單貸款審批通過金額增至6.7萬億人幣 加快推房地產融資制度
金融監管總局局長李雲澤則指，目前商業銀行審批通過的白名單貸款增至6.7萬億元人民幣，支持1600多萬套住宅建設和交付，有力保障置業人士合法權益，為房地產市場止跌回穩提供重要支撑。房地產市場在信貸數據上體現積極變化，首季房地產貸款餘額增加7500多億元人民幣，其中新增個人住房貸款創2022年以來單季最大增幅，最近一些來華大型國際投資機構亦認為國內房地產市場投資價值正逐步顯現。
他又表示，當局將推出措施支持穩定和活躍資本市場，包括擴大保險資金長期投資試點範圍，近期擬批覆600億元人民幣；將股票投資風險因子進一步調降10%；加快出台與房地產發展新模式相適配一系列融資制度。
五一假期上海一二手住房成交量增36% 4月深圳二手房錄得量增33.5%
上海市房管局公布數據顯示，今年「五一」假期，上海房地產市場延續回穩向好的趨勢。一二手住房成交量按年增加36%，其中一手房五日假期成交量按年增12%。同時，一手房項目認購熱度頗高，假期內共有九個項目完成認購，其中認購比超過1的共有四個項目，包括：徐滙濱江的潮鳴月庭項目共160套房源，認購比為1.6；閔行梅隴春申的申隴名邸項目共224套房源，認購比為1.32；浦東三林的翡雲名庭項目共160套房源，認購比為3.18；浦東北蔡的海華智源庭項目共82套房源，認購比為2.51。
廣州市住房和城鄉建設局數據顯示，五一假期廣州市主要在售一手住宅樓盤到訪量為31466組次，日均到訪量較節前日均水平增長181.8%；認購量2093套，日均認購量較節前日均水平增長244.7%。同比數據看，主要在售一手住宅樓盤到訪量同比增長30%，認購量同比增長73%。一手商品房網簽7.99萬平方米，較2024年五一假期增長4.6%，其中一手住宅網簽面積7.01萬平方米，同比增長35.9%。
另據深圳市房地產中介協會公布統計數據顯示，2025年4月深圳市二手房錄得量6597套，按月下降14.4%，按年增長33.5%，顯示二手房市場繼續保持較好的市場行情，「銀四」成色足。截至4月底止，據深圳市房地產信息平台公開在售二手房數量統計，全市有效在售二手房源72391套，按月增1.1%，顯示業主委託出售意願持續保持較高水平。
滙豐研究：低利率供應受限等有利樓市 偏好潤地建發國際等
滙豐環球研究早前發表研報指，低利率、供應受限和信貸正常化正推動內地房地產市場結構性復甦，已見到如深圳等一些區域復甦超出預期。持續的寬鬆政策將支撐增長，內房股已相應上調今年銷售目標。預計領先開發商的股本回報率將復甦，主要受惠利潤率提升帶來盈利增長。該行修訂內房股目標價，顯示平均22%上望空間，基於對積極進行土地儲備的內房股採用較窄的淨資產值折讓，以及對擁有重大投資物業敞口的開發商降低資本化率。領先開發商的槓桿狀況去年有所改善，儘管行業風險與回報狀況顯著改善，市淨率仍繼續處歷史低位。該行偏好華潤置地、建發國際(01908)、中國金茂(00817)及貝殼(02423)，將潤地目標價由32.5元升至36.3元，中國金茂目標價由1.5元升至1.6元，建發國際及貝殼分別予目標價21.2元及68.38元，均予「買入」評級。
花旗則指，政策支持以及房企經營管理改善有望推動內地房地產行業盈利能力回升，若以未來兩年投資角度，當前是增持內房股的好機會，因為資產周轉率和定價的改善將推動股本回報率回升，而包括萬科(02202)和綠城中國(03900)在內的房企管理層變動顯示企業正在通過優化管理效率與結構來提升股東價值。首選股為貝殼、建發國際、中國金茂及潤地，均予「買入」評級。
溫鋼城：存貨多難消化政策幫助有限 內房只可炒波幅
（溫鋼城）
iFAST Global Markets投資總監溫鋼城指，對內房有較大戒心，始終存貨較多，未來有1.5億個單位供應，相比整個中國14億人口，且很多人都已有住房，難以全部消化那麼多單位，政策只是有些幫助，對能否大幅改善樓市表現有相當保留，故今日內房股高開低走很正常。華潤置地短期料維持窄幅上落，27.5元會有阻力，約25.3元會有支持，暫可於其間炒波幅；龍湖近期亦只於約9.5至11.8元窄幅上落，即現價或可升多約1元。市場預期龍湖今年盈利仍要倒退47%，華潤置地雖料只倒退1%，但問題是始終沒有增長、變數多，而由於存貨多，內地樓市已變成買家市場，樓價難升，房企難賺錢，靠內銀賺少些，房企才稍為受益。
內房股今日一度急升，收市卻大多幾乎沒變動，華潤置地升0.38%報26.5元，龍湖無升跌報10.4元，越秀地產(00123)升0.63%報4.77元，萬科無升跌報5.38元，綠城中國升0.1%報9.8元，融創中國(01918)升1.35%報1.5元，建發國際升0.49%報16.5元，雅居樂(03383)升2.17%報0.47元，世茂(00813)升2.44%報0.83元，富力地產(02777)無升跌報1.01元，中海外倒跌1.17%報13.5元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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