憂融創境內債重組計劃失敗內房普跌，樓市現企穩勢頭可趁機吸？
融創中國(01918)境內債券重組表決於1月3日到期，但迄今仍未見有消息指有關方案獲得通過，引發市場憂慮，其股價今早(6日)急跌逾一成，拖累其他內房股亦普遍下跌。不過，內地樓市出現企穩勢頭，百強房企上月銷售同比持平，有機構料首季將見正增長，另上月百城新房價格同環比均上漲，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市成交量齊創近年新高，或可有選擇性吸納部分優質內房。
（融創中國網頁截圖）
克而瑞：百強房企上月銷售同比持平 首季或見正增長
克而瑞地產研究近日發布數據顯示，在年末銷售「衝刺季」疊加政策利好的影響，上月房企業績出現翹尾。12月計，百強房企實現銷售操盤金額4513.9億元人民幣，同比持平，環比增24.2%。2024年全年，百強房企實現銷售操盤金額同比下降28.1%，降幅較11月收窄近2.6個百分點。
克而瑞指，整體來看，去年內地房地產市場延續築底調整的態勢，首三季市場基本處於低位運行，而受惠9月底連續的新政利好，第四季企業銷售翹尾回升，第四季百強房企銷售操盤金額同比轉正，微增0.2%，企業銷售表現明顯優於前三季度。克而瑞預判後市，認為今年1至2月受春節假期影響，環比回落是大概率事件，不過考量到政策加持和當前弱復甦成交慣性，3月小陽春行情有望延續，考量到2024年基數較低，一季度同比仍不乏回正的可能。
中指院：上月百城新房價格同環比均漲 二手房價環比跌幅收窄
另中指研究院發布，根據中國房地產指數系統百城價格指數對內地100個城市新建、二手住宅銷售市場調查數據，2024年12月內地100個城市新建住宅平均價格為16654元人民幣/平方米，環比上漲0.37%，同比上漲2.68%。
12月百城二手住宅平均價格則為14203元人民幣/平方米，環比跌幅收窄至0.53%，同比跌7.26%。從房價漲跌城市數量看，11月、12月分別有4個和2個城市二手房掛牌均價環比上漲，其中成都、深圳保持上漲，12月分別上漲0.1%和0.05%，漲幅有所收窄。
數據又顯示，2024年一線城市新建住宅價格累計上漲5.82%，上海新房價格累計上漲10.32%，位列百城首位；二線城市新建住宅價格累計上漲1.87%；三、四線代表城市累計下跌0.12%。
上月北上廣深樓市成交齊創新高 中介：做好準備迎接「金三銀四」
（Carol攝）
樓市成交亦見回暖，上月北京、上海、廣州和深圳四大一線城市的樓市成交量齊創近年來新高。北京市住建委網簽數據顯示，2024年12月，北京二手住房網簽成交量突破2.1萬套，創下近21個月以來的最高紀錄，按月增長15%，按年增長66%。上海2024年12月二手房成交29711套，創47個月以來新高；2024年全年，上海二手房累計成交超過24萬套，為近3年新高。 廣州市房地產中介協會數據顯示，2024年12月，廣州二手住宅市場活躍度持續提升，網簽量超過1.1萬套，按月增長0.67%，按年增長17.33%，成交量創2024年新高。深圳中原研究中心統計數據顯示，2024年12月，深圳一手住宅網簽數量達到6769套，按年大幅上升165%，為近47個月來的第二高水平。同時，二手住宅過戶數量創下近51個月新高，突破8000套大關。
展望2025年，據《澎湃新聞》引述多名地產中介經紀人表示，已做好迎接「金三銀四」銷售旺季充分準備。業內人士又認為，2025年房地產政策空間已有限，一線城市在限購方面仍有操作空間，中小城市政策空間已收窄。未來公積金政策的空間依然存在，包括利率調整顯著低於商貸利率，或增加公積金貸款總額，降低購房成本。同時，「以舊換新」和購房補貼政策也將有望在更多城市落地並加大力度，如契稅減免及家裝補貼等，以提升購房者入市意願。
融創境內債重組表決已到期 未有消息指方案獲通過
不過，融創中國的債務問題再引發市場憂慮，其存量境內債券共有10隻，存續金額共154億元人民幣，至此，已有7隻債券重組方案投票獲通過，剩餘三筆境內債「H融創05」、「H1融創03」、「16融創07」的重組方案投票表決截止時間延期至1月3日，但至今未見有消息指有關方案獲得通過。而此前有報道分析指，公司需要獲得全部10隻境內債券持有人的批准，才能實施債務重組，通過重組將其境內債券債務削減一半以上。
另外「H融創07」截至1月3日尚未形成有效決議，同樣於今日復牌，該筆債券最遲應於1月21日進行分期本息償付。融創擬於2025年1月21日前重新召集公債持有人會議審議公債重組方案等相關議案。
大摩：首季內房銷售或面臨下行壓力 可揀買潤地中海外等
摩根士丹利近日發表研報指，政策影響減弱，中國主要城市去年12月二手房價一如預期轉弱，呈現波動性按月下跌，結束對上連續兩個月的升勢，考慮到放盤略為增加及季節性因素影響，目前預測今年首季內地住宅銷售可能面臨下行壓力。由於二手樓價更具競爭力，以及一手新盤因土地出讓量減少而持續下滑，因此二手房銷售表現會持續較一手房優勝。至於未來住房銷售的復甦步伐能否持續，大摩相信仍要取決於已公布的政策如何快速協調和實施，以及當局可否為政策的推展提供充足資金，從而強化市場信心。
大摩建議投資者選擇性地投資雙重受惠於住宅開發及消費行業的企業，例如華潤置地(01109)及華潤萬象生活(01209)，同時看好中海外(00688)、綠城中國(03900)及越秀地產(00123)等國有房企，因擁有較強防守能力。
瑞銀料內房今年去庫存趨勢持續 偏好貝殼潤地
瑞銀則預期多項去年趨勢於今年持續，包括二手房銷售佔比增加，租務市場重要性上升，高端商場持續面對挑戰，中國房託在低息下崛起，以及政策對內地房市與內房股的影響力下降，並料內房今年去庫存趨勢持續。預期今年新落成住宅銷售面積及新動工分別按年跌10%及15%，一線城市房價按年跌10%。該行最新的庫存模型顯示去庫存或於明年中完成，早於原來預期的明年第三季，受惠於近期政策刺激。
該行偏好貝殼(02423)，基於二手房交易市佔增長及租務市場增加的結構成趨勢。該行亦偏好潤地，基於資本利率擠壓及資產出售釋放投資物業組合價值，最看淡萬科(02202)，基於流動性面臨挑戰。
花旗料內房今年銷售按年跌23% 首選貝殼潤地綠城
花旗料內房今年銷售按年跌23%，並提出去年首10個月的土地併購按年減少65%，儘管這跌幅或因如上海、北京及杭州等主要城市的購地走勢在11月及12月回暖而稍微緩解，其中以中海外、潤地、越秀地產及綠城中國最為積極。該行首選貝殼、潤地及綠城，指政策方向正確惟需時。
花旗又指，行業估值受到幾個方面的支持，包括積極的財政策略、地方執行加速，以及12月銷售的韌性。
李偉傑：可揀買大型優質內房首選潤地 惟只宜小注並中長線持有
（李偉傑）
天風國際證券集團有限公司經紀業務部董事李偉傑預期，內房股表現仍會兩極化，有央企及國企背景的房企股價表現會較佳，民企內房仍會不時受債務問題困擾，就算內地再有政策推出，料也只會受短暫刺激。事實上，自內地去年9月24日推出一連串救市政策，已可見不是所有房企都受惠，只有一線城市銷售持續回升，二三線城市銷售經10月反彈後，11月又再錄按月跌幅，因此，宜吼有較多一線城市樓盤的大型優質房企，它們也不太會有債務問題。另外，人民銀行近日會議再提到擇機降息，中長線有助樓市止跌回穩，不過，市場仍等待進一步政策消息，內房股價近期以橫行整固為主，現時若想吸納大型優質內房，也要控制注碼，並有中長線持有準備。當中有國企背景的潤地及中海外都可考慮，以潤地為首選，因潤地近月仍能維持較高銷售額，中海外銷售卻見回落，由去年10月的415億元人民幣回至11月的300億元人民幣。
融創中國半日跌12.11%收報1.96元，連跌3日，累計跌幅15.52%，成交8.91億元。其他內房股也普遍下跌，潤地跌0.89%報22.25元，中海外無升跌報12.3元，龍湖(00960)跌0.1%報9.9元，萬科跌1.57%報5.01元，越秀地產跌0.99%報5元，綠城中國跌1.38%報9.32元，世茂(00813)跌3.92%報0.98元，雅居樂(03383)跌4.29%報0.67元，富力地產(02777)跌4.55%報1.26元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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