回顧展望－樓盡六壬 | 樓價高位回落三成，減息利好明年可轉勢？
2024年樓市受惠於財政預算案全面「撤辣」、放寬「新資本投資者入境計劃」及減息周期開始，今年樓市交投有所回暖，一手及二手私人住宅登記量同創3年新高，惟今年樓價仍於歷史高位回落近三成，全年樓價暫累跌6.8%。美國將放慢減息步伐，高息環境將持續，明年樓市能否轉勢止跌回升？機構普遍預期明年樓市回穩，預料明年樓價可回升5-10%，惟仲量聯行及大摩均看淡明年樓市，仲量聯行料明年中小型住宅及豪宅樓價均跌約5%，大摩則料明年樓市先跌後回，全年樓價僅持平。
港P年內累減0.625厘
回顧2023年7月，美國宣布加息後港銀亦隨即上調最優惠利率至5.875厘，以借貸額500萬元計，加息前及加息後的每月供款額相差約1.6%，而全期利息支出則上升20萬元，即約4.1%。由2023年7月到2024年9月息口橫行期間，時長多達14個月，業主均處於「捱打」局面。
直到今年9月美聯儲啟動減息周期，美國年內連續3次減息，共已減息1厘，同時本港銀行最優惠利率亦已累減3次，共減息0.625厘。但根據美國議息聲明，今年美國減息累計1厘後，明年減息步伐將會減速，減息周期將延續至2027年。中原按揭指出，預期明年美國將進一步減息，幅度可達0.5厘至0.75厘，明年美息可望回落至4厘以下水平。美國續減息，料港P將進一步下調0.25厘後完成減P周期，屆時港按息將減至3.25厘。
財政預算案全面撤辣提振樓市
2024/25年度《財政預算案》於今年2月公布，同時為今年樓市帶來一支「強心針」，財政司司長陳茂波當時就宣布所有樓市「辣招」即日起撤銷，金管局更調整自用住宅物業及非住宅物業按揭成數，價值3000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至7成。
樓市撤辣後市場反應明顯，撤辣後3個月，一手成交量逾7300宗，較撤辣前3個月大幅急升逾2.7倍。二手住宅交投同樣向好。撤辣後2個月，二手住宅錄9888宗成交，較撤辣前2個月錄4920宗，升約101%。
另外，當時政府就強調不擔心「辣招」全撤後樓市會再掀起炒風。事實上，當時樓市出現不少「摸貨」成交，物業種類涵蓋住宅至到工商舖，其中荃灣翠濤閣就有業主買入單位僅20日，將單位以430萬元「摸出」，成為撤辣後首宗曝光「摸貨」成交。反映撤辣後市場似乎未有如政府預期。當時大型銀行為求保障自身利益傳出停做「摸貨」按揭，即承接「摸貨」的下一手買家，或會未能承造按揭，令當時炒風有所緩和。
施政報告為樓市引活水
繼《財政預算案》出台多項提振樓市政策後，於今年10月的中提出放寬「新資本投資者入境計劃」容許投資5000萬元或以上住宅物業，計算入投資總額上限為1000萬元，以及放寬住宅物業按揭成數上限至七成。配合政府近年推行「搶人才」方針，一連串政策推動下整個樓市交投活躍，特別豪宅最能受惠。
出台近一個月內，全港21個新盤合共錄得約75宗樓價逾5000萬元成交，涉及金額逾71.7億元，較公布前一個月錄得約45宗及36.3億元，分別上升近7成及近1倍，估計當中不乏內地買家或國際投資者，當時甚至單日連錄3宗逾億元成交，包括保利置業(00119)「瑧譽」、長實(01113)波老道超級豪宅「21 BORRETT ROAD」均錄成交。
金管局助建期買家上車
除卻上述兩大重磅報告提出的「托市」政策外，金管局亦有措施支持。當中包括推出物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施、推出9項措施支持中小企、豁免按保計劃下的業主自住要求，將物業出租等等。
在過去三年，官方住宅樓價從高位下調超過25%。部分買入樓花住宅物業並選擇建築期付款的買家，在申請按揭貸款時，可能遇到物業估價低於成交價的情況，面臨需要「抬錢」上會的情況。所以金管局在近日，推出一次性特別安排，銀行可以向合資格用家提供最高8成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至6成。
長實追收撻訂買家差價
在過去三年，官方住宅樓價從高位下調超過25%。於高位一是「抬錢上會」二是「撻訂離場」，不過就算「認輸」撻訂離場的買家亦並非沒有「手尾」跟進。於今年8月，長實旗下洪水橋新盤#LYOS，傳出向撻訂買家「追收差價」事件，即發展商在收回單位並減價售出單位後，業主需要補回重售後的差價。最終事件在長實執行董事趙國雄表示，集團與有困難的買家商討解決方案，盡量協助上會。同時其他發展商當時亦宣布並不會追收撻訂買家差價，事件得以平息。
樓價跌回約8年前低位，明年料止跌回穩
差估署10月私人住宅售價指數報290.1點，按月回升0.6%，暫終止5連跌，惟由年初至今已累跌6.8%，並跌回約8年前、即2016年水平。但對於明年樓價走勢，各大代理以及大行普遍看好。滙豐環球研究指出，預計2025年樓價將按年上升5%。戴德梁行就指出，2025年若息口能夠持續向下，以及股票市場表現穩定，明年住宅成交量有望比今年提升5%-8%至5.6萬-5.8萬伙水平，支持整體樓價反彈約5%。
至於中原地產表示，預測明年樓價有望見底回升，全年看升約10%，租金料升約5%；美聯地產則指出，展望2025年，多項利好因素湧現，預期明年樓價回升約5%，租金再升6%，「租金升、樓價跌」的背馳現象繼續出現。
仲量聯行與大摩則持有相反意見，仲量聯行料明年中小型住宅及豪宅樓價均跌約5%，大摩則料明年樓市先跌後回，整年樓價持平。
料負資產宗數約10萬宗，接近沙士時水平
金管局於10月公布第三季末負資產宗數為4.07萬宗，較第二季末3萬宗上升約34.4%，創自2003年第四季後近21年新高。仲量聯行香港主席曾煥平表示，預料目前負資產情況較政府估計的2至3萬宗嚴重，預計連同財仔及發展商2按等財務公司計，料目前約有10萬宗，已接近2003年沙士時水平。
啟德或成明年供應重鎮
地政總署於11月份批出10個項目預售樓花同意書，合共提供5521個單位，數目較10月1633伙按月大幅上升約2.38倍，並創自2002年11月後的22年新高。截至11月底，市場仍然有2.23萬伙的貨尾單位，令到全新而隨時可銷售的單位數目達3.88萬伙，按月增加約13%。據統計，單單四大發展商包括新地(00016)、長實、新世界(00017)、以及恒地(00012)預告將於明年推出的新盤單位數量就已達1.5萬伙。當中供應最多的地區為啟德區，該區明年料錄3772伙單位推出市場。
撰文：經濟通通訊社記者柳英傑
