內房股 | 人行組合拳救市內房急彈，惟房市仍疲弱未屆吸納時？

　　國務院新聞辦公室今早(24日)舉行新聞發布會，公布一系列救市措施，其中人民銀行宣布降準0.5個百分點，降存量房貸利率，將二套房首付比例降至15%，以及將保障房再貸款中人行資金支持比例增至100%等。內房股受中央救市刺激，今日普遍造好，其中富力地產(02777)更飆逾一成半。不過，現時雖已進入傳統「金九」銷售旺季，但內地房市仍未見起色，數據顯示9月上旬30個重點城市新房成交同環比均下降，中秋節新樓銷售面積同比降三成，上述救市措施對房市幫助有多大？個別優質內房可否再吼？

 

（富力網頁截圖）

 

降準0.5個百分點兼降存量房貸利率　二套房首付比例降至15%

 

　　人行今早宣布，將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億人民幣。此外，人行宣布引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅約0.5個百分點。人行又指，將統一首套房及二套房的房貸最低首付比例，將全國層級的第二套貸款最低首付比例由25%下調至15%。

　　人行行長潘功勝表示，存量房貸利率下調預期平均降幅0.5個百分點，預計惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元人民幣左右。至於全國層面不再區分首套房二套房，統一最低首付比例全部為15%，潘功勝稱，各地可以在此基礎上因城施策，自主確定轄區內是否實施差異化的首付比例下限安排。商業銀行根據客戶風險狀況和意願確定具體的首付比例。

 

保障房再貸款人行資金比例增至100%　研允銀行支持企業收購房企土地

 

　　另外，潘功勝宣布，人行將優化保障性住房再貸款政策，此前創設的3000億元人民幣保障性住房再貸款中的人行資金支持比例將由60%提高至100%，增強對銀行、收購主體的市場化激勵。同時，延長兩項房地產金融政策文件的期限。此前人行和金監總局出台的金融16條和經營性物業貸款兩項階段性政策，有效期將從2024年12月31日延長到2026年的12月31日。

 

　　潘功勝又表示，人行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人行可提供政策支持。

 

分析：下調存量房貸利率降低提前還貸訴求　百萬房貸30年可少供十萬

 

　　廣開首席產業研究院資深研究員馬泓表示，監管層針對住房存量貸款利率和二套房首付比例的調整釋放出穩樓市積極訊號。下調存量房貸利率，最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力，降低提前還貸的訴求，並可能推動這部分居民增加其他領域的投資或消費支出。同時，新政也為購房者提供更多購房優惠政策，希望通過下調購房門檻，降低購房成本，更好地滿足剛性和改善性住房需求。預計各地商業銀行將快速跟進下調個人住房存量房貸利率。新政將對全國商品房去化提供幫助，有望加快國內商品房市場向供求平衡的方向運行，推動房地產市場平穩健康發展。

 

　　另《財聯社》引述中原地產首席分析師張大偉表示，當前存量房貸平均利率大約在3.92%，此次降低50個基點，如以商貸額度100萬元人民幣、貸款30年還款方式計算，每月月供減少大約280元人民幣，30年可以減少利息支出共10萬元人民幣。

 

中指院：中秋節新樓銷售面積同比降三成　居民收入預期等未明顯改善

 

　　不過，中指研究院日前發布的數據顯示，中秋假期期間(9月15日至17日)，全國25個代表城市新房日均銷售面積同比下降約29%，與2019年相比則下降55%。中秋假期期間，多地售樓處營銷力度加大，但多個城市僅核心區樓盤到訪量較節前增加，冷熱分化現象仍在，整體市場表現較平淡。中秋假期25個代表城市新房成交日均面積為12.9萬平方米，而去年同期是18.2萬平方米。中秋假期25個代表城市新房成交日均面積為12.9萬平方米，而去年同期是18.2萬平方米。

 

　　中指研究院研究副總監徐躍進認為，當前居民收入預期等長期因素尚未有明顯改善，購房者觀望情緒仍較重，同時受供給端縮量的影響，導致新房市場運行承壓。此外，颱風「貝碧嘉」於9月16日登陸上海，這導致包括上海在內的長三角城市樓盤到訪量受到影響。不過，每年9月底是樓市政策密集出台期，預計放寬核心城市限制性政策仍是需求端優化的重要方向，各地降低房貸利率、降低交易稅費等政策仍有進一步調整空間，同時各地的購房補貼力度也有望進一步加大。

 

大摩：人行措施略超預期　或提振房屋銷售緩和房價跌勢

 

　　摩根士丹利發表研報指，人行公布多項貨幣政策支持房地產市場，措施略超市場預期，措施或提振第四季房屋銷售及去庫存，或有助緩和房價跌勢。基於再貸款利率1.75厘低於較高級別城市約2%租務回報率，保障房再貸款人行支持資金比例增至100%，或對地方政府未來數月加快收購房屋庫存提供更大誘因，關鍵在於有否足夠合資格項目提供作為收購，因為人行執行上仍維持市場機制。此外，二套房首付比率下調或提振第四季物業銷售，但料影響或只屬短暫，因在目前疲弱宏觀環境下，住戶增加槓桿的意欲低迷。而預期下調存量房貸利率有利商場營運商，包括華潤萬象生活(01209)、華潤置地(01109)、龍湖(00960)及新城發展(01030)，基於零售銷售下降趨勢緩和。

 

　　里昂稱，人行等披露的新舉措包括五項針對房地產的主要措施。大部分政策均符合預期，但出台第二套房首付下調和再貸款計劃優化帶來正面驚喜，符合該行對政策轉向的期望。雖然相關措施並不足以扭轉局面，但在美國聯儲局減息及人行降低存款準備金率50點子後，貨幣刺激政策可能性更大，在行業中首選潤地。

 

郭家耀：新措施能否刺激銷售成疑　內房未可吸納寧吼貝殼

 

　　宏匯資產管理投資總監郭家耀表示，雖然人行推出降準、降息等一系列措施，但內地樓市前景依然未明，首先在樓房供應過多的情況下，樓價難有反彈，加上內地民眾憂慮收入前景，供樓節省下來的錢相信寧願進行其他消費，也不會多買一個樓房，故新措施能否令銷售反彈令人懷疑，仍需要時間觀察。反而若內地消費有起色，不如轉吼內需或內地金融股。

 

　　郭家耀又指，如果內房銷售仍低迷，就算較優質的房企如潤地及中海外等都未宜吸納，惟專做樓房代理的貝殼(02423)可考慮，始終公司仍錄得盈利，加上沒債務問題，即使新措施未能刺激樓市交投上升，其股價向下風險也較低。

 

　　內房股今日普遍上升，個別升幅顯著，除富力外，世茂(00813)及融創(01918)等都飆逾一成，惟萬科(02202)只升逾2%。貝殼則飆11.08%收報42.6元。

 

 

撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉

 

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