內房銷售有起色 惟普遍績差遭大行降目標 往後應如何部署？
內地百強房企上月銷售按年大增近三成，按月更急升42%，樓市成交量亦大漲，行業最壞時期或已過去，刺激內房股今日(3日)普遍逆市造好，其中中國海外(00688)更飆逾半成。不過，內房去年業績普遍慘淡，多家於公布業績後遭大行降目標價，而無出業績的內房增至13家，部分內房股欲升乏力，往後應如何部署呢？
(中國海外網頁截圖)
百強房企3月銷售同比增近三成 樓市成交量大增
克而瑞地產研究發布數據顯示，百強房企3月銷售6609億人民幣，同比增長29.2%，環比增長42.3%。克而瑞認為，3月仍處於需求持續釋放期，核心一二線和強三線城市成交領漲，既有疫情全面解禁迎來的補償性需求釋放，亦有政策利好疊加刺激市場信心修復，惟部分弱二三線城市成交環比轉降，需求已現階段性瓶頸，預計4月成交延續弱復甦，增長動能還將轉弱。
中指研究院報告則顯示，3月樓市成交量同環比均大幅上漲。一線城市成交面積環比上漲73%，廣州、上海環比漲幅明顯。二線城市整體環比上漲54.7%，其中青島環比大漲118.6%。庫存面積總量略有下降，寧波降幅最大，庫存面積環比降幅6.52%。
碧桂園去年盈轉虧不派息 遭匯證美銀里昂降目標價
不過，去年內房業績可說慘不忍睹，其中碧桂園(02007)去年淨虧損60.52億人民幣，而2021年錄純利267.97億人民幣，不派末期息。匯證發表報告指，受銷售入帳減少、利潤率壓力和資產減值影響，碧桂園去年業績表現疲軟，現金流壓力下今年未有派發股息，惟預期在嚴謹的債務處理記錄支持下可維持融資能力，經營及估值都將受惠於實體市場復甦，重申「買入」評級，惟將目標價從4元降至2.9元。
美銀指，碧桂園有計劃將發展重心更多轉移至一、二線城市，但由於流動性趨緊，近期在補充優質土地儲備上料面對挑戰，現時估值相對於同業並不吸引，重申「跑輸大市」評級，目標價由3.1元降至2.6元。里昂指，碧桂園冀增加對具強勁需求的一、二線城市投資，做法可理解，但執行需時。受累盈利壓力及銷售轉勢可見度低，予「跑輸大市」評級，目標價由3.25元降至2.4元。雅居樂(03383)去年同樣盈轉虧，錄虧損149.81億人民幣，而2021年錄純利67.12億人民幣，不派末期息，匯證將其評級由「買入」降至「減持」，目標價由3.4元降至1.4元。合景泰富(01813)去年亦錄虧損92.4億人民幣，2021年錄純利24.2億人民幣，不派末期息。
中海外去年少賺42%末期息少47% 遭花旗大摩等降目標價
連一向被視為優質內房的中海外去年業績也倒退，純利按年跌42%至232.65億人民幣， 末期息每股派40港仙，按年少47.36%。公司目標今年合約銷售額增長20%，商業收入增長30%，同時實現利潤穩中有升。花旗指其去年業績略低於預期，但今年前景指引則優於預期，目標價由26.1元降至24元，維持「買入」評級。大摩亦將其目標價由25.7元降至22.6元，里昂由21.6元降至20.9元，均維持「增持」評級，其中里昂料中海外2023及24財年盈利難有驚喜，但指其資產負債表仍然穩固。
另外，去年無法刊發業績的佳兆業(01638)雖已成功復牌，但其去年虧損達130.64億人民幣，流動資產淨值僅餘55.53億人民幣，按年銳減逾八成，流動負債則達2017.19億人民幣。融創中國(01918)去年虧損雖按年減27.69%，但仍達276.69億人民幣，富力地產(02777)去年虧損則按年略減4.44%至157.26億人民幣。
13家內房無出業績 10家距除牌期限僅剩半年
值得留意，上市公司2022年度業績公布限期已過，目前至少13家內房逾期仍未出業績，當中10家已因去年無法刊發2021年度業績而停牌至今，包括中國恒大(03333)、世茂集團(00813)、中國奧園(03883)等，另有3家新加入，包括上置集團(01207)、上坤地產(06900)，以及被列為「示範民企」之一的旭輝(00884)，股份須停牌。根據上市規則，如股份連續18個月停牌便須退市，而多數內房股已接獲聯交所要求，須於今年9月底前滿足復牌條件，包括出業績、證明有足夠業務支持運作、向市場發布重要資料等，意味連續兩年無法刊發業績的內房距離除牌期限僅剩半年時間。
不過，有核數師指，停牌多時的內房至今未刊發業績，主要因業界仍在觀望內房債務重組進展，倘若重組結果令人滿意，核數師的審計意見亦將趨向正面，而目前內房銷售情況已改善，與債權人商討餘地亦大增，正持續降低清盤風險。
溫傑：料內房最壞情況已過 惟只宜吼中海外潤地越地
今日《開市Good Morning》節目請來凱基亞洲投資策略部主管溫傑，他指內房最壞情況應已過去，股價亦已見回升。基本因素方面，中央之前出了「三支箭」，包括讓內房可進行股權融資、發債，以及鼓勵銀行借錢予房企，但仍未見到銷售明顯回暖。而近期內房股價波動大，原因之一是大部分內房去年業績都欠佳，而根據監管要求，3月31日一定要出到業績，否則需要停牌，今年再有幾家內房包括旭輝未能公布業績，據稱有人舉報其子公司旭輝永升(01995)帳目出問題，在市場對內房信心未完全回復下，難免令人憂慮其他內房也可能有問題，料內房股價會有溫和上升空間，但短期仍飄忽，只宜吼中海外、華潤置地(01109)及越秀地產(00123)，其中越地股價走勢佳，由去年11月低位約6.4元升至12元。
今日內房普遍逆市上升，惟去年盈轉虧的碧桂園及雅居樂無升跌，合景泰富更插逾半成。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉