空置稅風雲

　　政府推出空置稅可能是一個地產史的轉捩點，發展商開始被政府在買賣成交上調控銷售，那麼可以說是第一次樓花辣招，在評論樓市上這一刻亦是一個分水嶺。以前的自由市場，政府是需要供應增加許多才可以影響到上升的價格的，因為發展商的應變和市場互動的能力都是比政府來得高，例如不少地盤的招標都是規定五、六年內發展商要建好樓宇的，那麼發展商遇上政府想調節樓價升幅的時候，往往就可以將招地之後的三、四年才開始建樓，所以我們發覺不少發展商買了的地皮都是在曬太陽的！加上改圖則竟日益普遍，單是2017年已有16000個單位是申請改則的，如此大量自然影響到市場的供應了，或者我們看看以下的數據，就可以解開近年樓價不倒的迷團！

1. 根據運房局私人住宅一手市場供應報告 (截至31/3/2018)「已批出但未動工單位」（即已賣出但未動工起樓的數量）達23000伙，等於年多兩年的全港樓花銷售量。

2. 2017年修改圖則數據：首次修改涉及16000伙，重大修改涉及14000伙，與香港全年的全港樓花銷售量相若。

3. 過去7年(2011-2017)，平均每年賣地可建20750伙，平均每年動工量是14776伙，平均每年約少6000伙。

4. 近2年(2016-2017)，動工量每年都比一手成交量多4000伙。

　　基於「供應量多過能置業購買力等於價格受壓」！加減數大家都識計，大家可以想像到如果以上的耽誤回復正常，足以令樓價下跌！不要忘記，近2年(2016-2017)，動工量每年都比一手成交量多4000伙！

　　翻查有關數據，發覺要為前特首梁振英先生說回一些公道說話，梁先生任期是由2012年7月1日至2017年6月30日，期間一手潛在供應量由65,000個增加至98,000個，增幅達51%，但為何樓價仍然上升？我們看看有關數字內容：

已落成但未賣的單位：由4000個增加至 8000個，增幅為100%！

建築中但未賣的單位：由48000個增加至61000個，增幅為27%！

已批出但未動工單位：由13000個增加至29000個，增幅為123%！

　　如果以上我們數據部同事做的數據是正確的話，梁先生已經製造了足夠的供應令樓價升勢放緩，但為何供應被拖延推出市場？是人為的造就，還是政府效率日益不濟？在真確數據及時間的洗滌下，必能公道自在人心！

　　很多人低估了空置稅的潛在殺傷力，是因為大家也將注意力放在9000個取了入伙紙的所謂空置單位上，卻其實，真正的虛實在出入伙紙前的遠處。

　　政府推出空置稅其實也可以是入市良機！如果政府HEA住做，稅項成本就會轉嫁給消費者，樓價反而會多了一個上升的基礎！但如果政府「動真格」，「空置稅」成為了針對樓花發展商的樓市辣招，有了第一次，以後可能每年每逢樓價向上就會被出招一次，難怪發展商這樣緊張，公平一點說，營商者面對有形之手的干預是否合理？但當然有些人認為既然二手市場已經有了很多辣招限制，如果一手樓沒有的話，也是一個不對等的競爭！

　　當然事情令人想起電影「讓子彈飛」的劇情，講說中央與地主的利益矛盾，在「一地兩檢」通過了立法會之後，及動亂勇武開始式微之後，政府和發展商的關係又走進了另一個階段了！