剖析樓價起跌的因素

　　正當人們只迷醉在「樓價下跌四至五成」美夢的時候，政府已巧妙地重新格式化房地產市場，在影響樓價的幾個部分做了精妙的功夫，為了不想令一些讀者盲目去等待樓價的下跌，筆者將影響樓價的四個部分嘗試作解釋及分享，希望更多人了解市場的結構：

　　(1)市場活動：香港政府出的連番辣招正是抑壓市場有資產者的活動，透過低溫化令樓價升幅減少和減慢！

　　(2)發展商的營商模式：在曾蔭權當特首的年代，亦是發展商豐厚利潤的年代，財團的縱深影響力甚至擴展到大部分日常的生活所需，曾幾何時發展商被負面評價為地產霸權，當梁振英上台後，現在算是讓政府搶回了主導權，透過增加供應及施政上的「軟硬兼施」，發展商經營模式是有機會由「大嚿肉」的厚利年代進入薄利多銷年代，如果發展商能改變過去囤地、揸價、過度速銷、賺到盡的原則，而轉為貨如輪轉去爭取合理的營利的話，這個是市民之福，亦會是長遠令樓價減少暴升的最有效方法。

　　(3)地價：要樓價結構性下跌，不能不看地價，這角度看香港政府才是最大壟斷和既得利益者，但正因此想地價下跌？難矣！任何人當政亦不容易改變或放棄這政府自身的最大利益，何況在施政上，減地價並不等於可以降低到樓價，而且，每次政府減地價都會有政黨批評政府向發展商利益輸送，也即是說在政治上，沒有地價大減的條件，地價不減請問樓價可結構性下跌嗎？

　　(4)建築成本：在環球量化貨幣下，建築成本會急升是必然的現象，未來因為增加供應的關係，人力的成本只會更貴。

　　總結，第一點的影響其實已經反映在市場中，第二點發展商微調價格將會在未來三至五個月影響市場，但不久就會面對成本的臨界點而停止減價，第三點改變不大，第四點卻會令價格有上升壓力，這就是筆者認為樓價在今年先跌後升的原因了。

　　現在很多人都在疑惑中，心中都希望等待樓價平一點才入市買，「買或不買也樓有風險」，買或不買樓也令人不安。

　　香港還在一大轉變，就是日益走向大都會，香港未來市場大了，但勞動人口卻因為人口老化而日益減少，邏輯上工資是會日益增加的，如果未來二十年的加薪幅度是要遠高於過去二十年的話，樓價又會如何？

　　特首剛公佈的施政報告顯示了未來十年的供應充足，建築地盤自然地多了，本來勞動短缺的情況將更加嚴重，工資會如何？

　　如果工資高了，建築成本又如何？

　　建築成本增加了，樓價會升還是會跌？

　　供應多了，不是會抑壓樓價嗎？但起多了樓又會令工資和建築成本上升，這邏輯怎樣計算？

　　關鍵是「等」的時間！現在很多人等樓價平一些才入市，但等得愈久，貨幣貶值也愈高。當貶值率高於樓價微調幅度時，等的人就是輸了。有年輕人問我，可否設一條公式，以幫助判斷等樓價平的機會成本(Opportunity Cost)的話，我笑說：「世事那有公式？」，如果要定一個邏輯在現在參考，可以說是：X =樓價微調幅度–貨幣貶值，如果X是正數，才符合入市的原則！

　　從這些角度去看，大家會發現有一些疑問，就是環球各國政府的通脹率都是與現實的有差異，建築成本和我們日常物品的物價都是以幾年價格50%至倍增上升的！而因為各國都一起量化貨幣的關係，我們不可以由匯率看到實質的貶值率。

　　但是縱使以上數字是不明確也好，以上邏輯仍然是有效用的，就是「等」輸面大，如果即時量力而為入市大膽還價贏面高，你會發覺無論公式內的值是多少也好，準買家若即時還價10%，也可以令X是正數，原來爭取一時贏面最高，等待愈久輸面愈大；當然，另一個十分重要的就是量力而為，善投資者不會呆等機會，量力而為是主動的，大膽還價亦是主動的，你肯去試就有機會，命運掌握在自己手裏！

　　以上的邏輯公式只是遊戲文章，看官無須太認真，筆者認真想傳遞的訊息其實是希望大家深思等的風險，我是同意短期內樓價會下調的，但等的風險普遍受到忽略，因此希望作善意的提醒而已。