萬元呎價 失居屋原意

　　房委會新一期居屋下月發售，但即使以市價7折定價，平均呎價仍近1萬，定價機制備受質疑，而「居者有其屋」也已偏離原意，有名不副實之嫌。不過，港人若可放下「置業」的心魔，政府又能推出一些「只租不賣」的優質公營房屋，相信便能解決市民住屋兼炒樓等問題，同時可紓人口老化所衍生的社會問題。

　　最新一期3個居屋屋苑分別位於長沙灣、啓德及東涌，共提供逾4,430個單位，售價由159萬至630萬，而呎價高達9,755元至9,984元不等。雖然呎價近萬元，但房委會似乎仍無意調整居屋的定價機制。

　　其實，在現時私人樓價癲升，與市民負擔能力脫節的情況下，即使居屋以市價的7成，甚至6成開售，無疑是變相認同了「癲價」，而且也拉了有自住需要的市民「上車」，平白為他們增添了資產的風險。今時二手居屋出售的對象及補地價機制同樣未能阻遏有居屋業主抱著中「六合彩」的心態，以其名下居屋物業，出售圖利。

　　因此，筆者一直主張政府日後只建一種「只租不賣」的公營房屋。有別於今時的公屋、居屋，新的公營房屋更加優質，而住戶也沒有業權而只有租住權，類似房協的長者住屋計劃，但對象則推廣至中產人士。

　　今時政府要用可觀的賣地收益，補貼長者福利支出，面對人口老化，這個做法勢將持續。若可為今天的年輕人、日後的長者解決其住屋需要之餘，還替他們日後退休生活綢繆，便一舉兩得。

　　以新一期居屋呎價為標準，若日後的公營房屋同樣是每呎1萬元，其中分為物業建築費、強積金、醫保費3個部分，建議分別為6,000元建築費，餘下4,000元是撥歸其餘兩項，並由政府託管，便可進一步彌補現時強積金僱主及僱員供款共10%的不足。因為以30歲計算，若要有足夠的退休保障，每月最少要供月薪的17.5%，年回報要達8%，才較穩妥。打工仔的強積金日後勢不足以夠退休，屆時長者還不是會向政府要求保障？

　　筆者經常強調，政府確有責任讓人有屋住卻不應叫人做業主，尤其是當樓價已與市民負擔能力脫節的時候。以上這個「只租不賣」的公營房屋連同長者退休生活保障的方案，相信可為今時住屋及人口老化兩大難題帶來新的啟發。

　　即使以今期居屋「樓王」為標準，粗略估計，600呎單位，建築成本每呎5,000元，成本價是300萬元；攤分30年的租住權，不計利息及其他成本，每月付約8,300元。若面積較小，攤分40年的租金將更少。當然，這構思還有很多細節尚待探討，包括物業管理及維修等支出，但政府總不能因怕做「大政府」會誤墮支出的「無底深潭」而不為市民住屋及退休等問題，積極探討可行的方案。