樓市撈底時機已到？

　　我們的生活，日益充斥著虚假、也日益被偏見所蠶食。

　　一直以來，我也不認為去年10月開始的「劈價潮」是樓市的結構性改變，樓價不會拾級而下，只是作深度的微調。到了今天，我的看法絲毫沒有改變，準買家更加要好好掌握今次深度微調的谷底區，以免在調整過後，市場得到進一步的鞏固，買到此刻低價的機會將更微了！

　　我去年曾用「爆煲症候群」去形容公眾因過度期望而引起的異常反應，觀點絕非針對提出「爆煲論」的學者及其卓見，而是形容群眾對相關學說的不尋常期望衍生成交淡靜，但這卻改變不了市場的結構，因為群眾認為消費情緒帶來的静市是真跌市，故不會在市場微調後把握機會入市！因此，「爆煲症候群」（或者樓市哈囉喂）並不能讓更多人上車置業，既改變不了社會的財富結構，更加不會產生財富轉移！

　　梁振英上場雖然改變了香港「地產霸權」的格局，但是無論良性或惡性，政府與發展商之間的角力根本未完，仍持續著！筆者認為樓市上落起跌本是平常事，甚至是好事，但現在是太多人脫離了現實去評估樓市，發展商會將樓花恐慌性拋售！？你認為香港兩位首富會「好唔掂」要蝕讓樓花？劈價？互相踐踏？將經營多年的地皮以賤價去成全新一代的「上車傳奇」？

　　在發展商來說，香港政府已做得太多了，大量增加競爭對手、取消了勾地、發水，也實施了《一手樓花銷售條例》，再加上了樓市辣招令購買力大減，但收樓「落釘」的成本卻大增，梁振英上場的確令地產霸權的利潤由「厚切」變成了「薄切」。

　　最近有投資老友破口大罵：「梁振英呢條傻佬！」

　　「梁振英用樓市辣招鎖死了我們有樓人仕的購買力，也大量增加土地，我們損失了不少機會，得益是誰人！？得益的是下一代的年輕人，但現在的年輕人卻偏偏最反對佢，做如此笨的事，正傻佬。」

　　年輕人不單不喜歡梁先生，更沒有掌握樓市辣招製造的入市機會，樓市辣招並沒有為首次上車置業的人士提高門檻，當人均入息中位數字（$16,200）已可令一對年輕夫婦相加的收入可以買到340萬或以下的物業的時候，即可以通過到壓力測試及入息比率，而現在340萬以下私樓也愈來愈多，在屯門區二手市場340萬以下的樓盤現在有500個，其中私樓有296個，包括補地價的居屋及公屋有204個，年輕人難置業已非能力問題，而是是否願意付出艱苦代價的問題。

　　「爆煲症候群」最後成為人們互相情緒影響的局面，傳媒也曾經過分入局，最初時是偏向報導劈價成交而忽略報導市場新高的成交，但當有一天，我見到空置率創新低居然成為群眾認為樓市凶兆的時候，傳媒已令市場氣氛「向上阻力大，向下壓力重」了。

　　現在市場的實況是，按揭減息戰！美國的加息謊言，竟然仍然被世人當是金科玉律，評論家仍然是圍繞著加息去團團轉。

　　在全民唱淡的壓力下，樓市是否可長期下調？不對！樓市真相會由最基礎處甦醒，最後市場由租務成交量增加，跟著帶動最基礎購買力，由二三線屋苑回暖，最後才在一線屋苑反映出來，是為「炒底市」！過去農曆新年反映的小陽春正是由此而來，但是因為小陽春的初期是「旺量不旺價」，所以有人誤認為是「假陽春」，其實有關指數反映的非真下跌，只是購買力下游先選擇較平的檔次而已，水無常形，樓市無絕對固定的法則，炒底市是先旺量後旺價，其實量的增加怎會對市場沒有影響？起碼，最平的單位無法聚積，樓價就不可能繼續拾級而下，而購買力成交了較平單位後，次一級的檔次在缺貨下，價格最後也是會向上的。

　　還有一些現實，大家都要面對的，就是環球量化貨幣之下，如果樓價不正例上升的話，其實可能等於市民的財富被蒸發，甚至乎會進入通縮，樓價作合理調整很應該，但過分調整其實已令經濟本體傷害。

　　還有一個現實，大家必須要明白，就是宏觀調控，包括香港政府的樓市辣招，目的不是要樓價跌，而是去槓桿，即是說要市場借得少，減少去到一個程度，如果樓市是鞏固及低借貸的，政府甚至乎會歡迎樓價合理上升啊！