舊觀念看不到新市道

　　到了今天，很多人都是不明白市道為何會有今天的結果的，為此我想分享兩個我覺得普遍香港人未及時改變的舊觀念，希望可以幫到看官們看到新市道。

第一個是香港財富的結構改變──複式化

　　主流年齡層日益年長會影響社會結構，令社會走向年老化。大家都預言人口老化會令到社會經濟力量不足，只研究年齡層老化會出現負面衰退，而忽略了在過程中亦有正面增長和興旺的階段，同樣對市場有極大的影響！

　　日落西山前的夕陽依然燦爛！香港現在人口最多的板塊偏偏就是45-55歲的年齡層（例如筆者），這班人經歷過71年美國取消金本位的動盪、韓戰和越戰甚至73年中東戰爭引起的衝擊（包括石油危機）；兩次的香港暴動；84年前的中英談判；89年的六四事件；91年的波斯灣之戰；當然亦面對過金融風暴和金融海嘯！不下十次的社會動盪，可謂見盡世面！到了今日，他們（我們）是社會中最好的購買力。購買力足以支持樓市辣招令成交萎縮之後的市場。很多人還期望我們這班「老野」會好像過去數十年碰釘子的經歷一樣，市道一變化就將會出現損手爛腳的情況。這種講法未免過於天真，我們已比年青的時候改變了許多，借貸過少，由全攻型變做攻守兼備或者全守型，想要我們再做一次錯誤，可能就是這個世代的最大誤會！

　　我們的投資結構是複式的，最近我提出了這個字眼得到一些迴響，所以我就想更具體及詳細去為這觀點去作分享。

　　所謂「複式購買力」其實是源於「複式投資結構」和「複式收入」，即是說購買力和收入也不是源於單一來源，如果一個人供滿了第一層樓，而進行供第二層樓的話，我會認為他是簡單而優秀的複式投資結構，為何要供滿來做舉例？因為有關結構如果借貸過高就不算是穩健優秀，並不是筆者想反映的社會主流變化了。

　　看官們，算一算你周圍的人們，財富複式化是否日益普遍？如果社會出現購買力、投資或者收入複式化的情況，用過去的甚麼人均收入去計算購買力是顯得粗糙和落後了，而樓市的反應亦沒有過去般單純了。

另一個我認為香港人要改變的就是對風險的觀念！

　　09年之後我都是不斷提倡「買有風險，不買也有風險！」，因為當時這個道理是很多人都是忽視的。投資是機會成本，當人人也望跌的時候，極容易忽略不買其實也不斷付出或承擔著風險。今年我的「樓市的十大忠告」，其中一點我是說「進入風險策略年代」，近期我亦開始提「賣不賣樓也有風險」！因為市場已經去到一個更多變的局面，「長期續升、短期多阻攔！」（包括政治引起的風險和政策上所引起的風險）。但是我想提倡的就是面對這冰火相濟的市場，風險和機會是每個人不同的。在借貸多的人來說，樓價下跌是惡夢。在無打算賣樓的人來說，樓價升跌沒有意義。在複式財務結構的人來說，極可能樓價下跌是入市時機！很多人忽略了風險和機會每個人不同，大部份人都是去尋找「一刀切」人人相同的置業及投資決定，這亦是一個極錯的態度！

　　一個人買入物業投資，其實就有另一人賣出物業，究竟誰是天才！？誰是白痴！？這個是一個白痴的問題。因為每個人不同。不少人會認為，追隨李嘉誠先生的決定「一定無死」。這些言論我聽到後也不禁苦笑，我們如何能知道李嘉誠先生的算盤！？如果他在樓市低潮時賣樓，有人買入之後樓價升了，是否等於比李嘉誠先生更叻！？當然非也！09年4月長江實業推出栢慧豪廷，當時買入的業主全部賺大錢。成為近年罕見賺錢的樓花個案！是否他決定錯？對不起！對他來說，他是做房地產工廠，貨如輪轉才是他的硬道理！勉強要將自己代入李先生的處境上，會否愚不可及？！

　　我們的社會是追求民主的 (但當然不是泛民議員追求的民主)，民主是人人平等。所謂人人平等不單只權利一樣，亦容許別人的不同和擁有自己的空間。不過捍衛民主的基本條件就是避免社會迷信，當然包括市場迷信，我們仍活在迷信的世道中！