金融末日下的香港樓市

　　執筆的時候收到同事的報告，其中一個是預測屯門300萬的放盤量可能會在今年12月少於50個，這個我們認為相等於絕跡的標準。我感到心情沉重，因為這種樓價上升令社會失去了和諧，這種資產升值賺的錢令人不安，不安不是因為賺錢的方法有問題，而是因為其他的人分享不到財富帶給人的希望。曾幾何時，大部分香港人都崇拜李嘉誠先生，別人賺錢自己也會感到香港的希望，因為人人會覺得「機會我有份」！今天令人最擔憂的可能不是財閥的壟斷，而是群眾的迷失、無知和自以為是。

　　水，被喻為財富、金錢！中國人常說「水為財」就是這個意思，當這世界貨幣印得太多的時候，水便泛濫成為水災，如果我們將水與貨幣當是一個同義詞的話，我們將面對歷史上最大的一場水災！

　　根據創世紀的記載，約在公元前2800年即現在4800年前，上帝安排了大雨、洪水氾濫在地上，毀滅天下的所有生命，但是因為埃及和美索不達米亞文明已經存在的關係，所以歷史學家都不相信這場洪水的規模是整個世界大部分的。

　　歷史上管理水災最出名的典故是中國的大禹治水，但是與各國政府面對現在的環球資金泛濫相比，可能還是小巫見大巫！我們看不到量化貨幣消退的跡象，有關情況是愈來愈嚴重的，如果以市場來比喻整個世界，以上市公司來比喻不同國家，以發行公司股票來比喻國家印鈔的話，市場的霸主美國的市佔率日益下跌，為了支付龐大的支出，她便不斷發行股票（鈔票），但當強者弱勢暴露的時候，認購股票的人其實是不斷減少的，可能在數字上不覺得，但因為發行量實在太大了。

　　顯然，以中國為首的另一班強手崛起，他們也透過發行鈔票去增大他的國力，就尤如一間飆升的上市公司一樣，大家很容易會想像得到，同一個市場有新強者興起，自然弱一方的佔有率會被搶了去，於是強者印鈔增大勢力，弱者印鈔度日以應付開支，這場印鈔戰爭，而且參戰和受傷害的人比第一次第二次世界大戰加上的更多，起碼，我和你也是其中一份子！用簡單的市場學去看，量化貨幣不可能停止，直至到美國經濟系統失去主導甚至崩潰為止。

　　而我們最關心的就是物價尤其是資產很大機會會繼續急升，回到評論樓市的角度去看，我們應該要關注「樓價上升的風險」，但更加要關注的就是：「樓價上升得低於物價的風險！」樓價升得太快，入市當然可以隨時面對跌幅，但是若果樓價升幅低於量化貨幣的幅度的話，我們的財富就等於被蒸發了！這何嘗不是更加需要留意的風險？

　　很遺憾香港的高官、樓評人、和投資專家都不喜歡計算「不入市的風險」，在「機會成本」（Opportunity Cost）的真理下，他們的忠告都變得並不全面了。

　　筆者多次列數據提出過多次樓價在1971年到2010年，港島區的樓價總共升了57倍（由150元升至8697元）！其實就是想聲明不入市的風險，或者以下例子可以更赤裸裸地反映到我們今天面對的問題。

　　在2009年的2月，我的公司成交了一個呎價1995元的天水圍嘉湖山莊的單位，我當時強烈認為這個是一個入市的時機，多謝不少客戶的信任，到了今日，天水圍已經是6567元平均呎價，當時樓價很平，但是很多人仍然是看淡樓市，甚至乎有人賣出樓宇等待所謂金融海嘯的大跌市來臨，「等」究竟風險有幾大？我們在這例子可計算得到，嘉湖山莊今日的平均價就算下跌一半，它仍然比09年當年有機會買入的價格高一半以上！！

「等」，才是最大最可怕的風險！

　　我強調現任政府的房屋政策正確，雖然很多人阻撓土地的新供應，但是我十分相信終有一日足夠的供應是會令樓價下跌的，而二手樓價日高，成交量會減少而放盤量亦會積聚，總會有樓價下調的時刻，但我們要計算的是：

　　(1) 樓價到時下跌後會否仍比今天更貴！？

　　(2) 下跌的時間會否並不長，很快就回復上升軌跡中？

　　截稿當日，嘉湖山莊出現了平均呎價8231元的新高，下次決定去「等」樓價跌的時候，要記住「買有風險！不買也有風險！」。