樓市愈來愈被民粹影響

　　雖然近期傳媒的新聞多了看好的消息，但仍充斥著對樓價及樓市悲觀的看法，我認為現在的樓市雖然的確正在調整，但調整的方式並非全面向下，而只是去除市場的多餘的「脂肪」，例如樓花、個別的豪宅及工商舖等價格過份上升的項目，其他樓市大部份的項目其實在政府出辣招後也在上升中，而且升幅仍不少，我對今年的市場評估一直是「先跌後升」，「先跌」是因為去年樓花在適應新推出的一手規管條例下累積了大量存貨，於是才出現近月的短暫減價速銷，但這並不是「真跌」，因這樣的下跌既非供應增加，更非因經濟轉壞引起了購買力下跌。

　　我近月撰文都是說有關二手樓盤量減少方面的問題，我們試更深入去看近年200萬樓及300萬樓的放盤量，先看屯門區200萬樓的放盤量在11年6月1252個，12年6月有618個，13年6月86個，14年5月卻只剩下了45個；而屯門區300萬樓的放盤量在11年6月2882個，12年6月有1991個，13年6月1039個，14年5月799個，以上數字可以看到屯門區繼200萬樓瀕臨絕跡之後，300萬同樣步其後塵，那即是說如果以放盤去計算樓價的話，樓價是急速上升的！

　　數據見真相，我們就看看樓市辣招之後樓價是否有停止了上升？香港政府第一次出樓市辣招是2010年11月，在2010年10月有一個屯門市廣場1座高層F室337呎(實用面積)當時以169.5萬成交，但到了近期同座同方向同面積樓數幾乎一樣的單位以261.5萬成交，升幅達55%！

　　另外2010年9月疊茵庭5座低層A室376呎(實用面積)以148萬成交，到了14年4月6座低層A室同樣 376呎(實用面積)卻以 275萬成交，升幅達86%！！

　　許多人期望政府出手會令樓價下調，請問出辣招已三年樓價是否跌了？市場學是一場有生命的博奕遊戲，會互動、能適應、甚至懂還擊及報復，梁振英的房屋政策是德政可令樓市長遠健康甚至為下一代造福不少，但如果有人認為政府調控樓市會製造了入市良機，我便很擔心這是非常天真的一廂情願了！但願是筆者錯，可是三年下來樓價不單更鞏固而且其實仍大幅向上，以上的樓盤成交不是個別現象，單是屯門區大量的樓盤在2010年出第一次辣招前是200萬以下有大量樓盤的，但現在已大減了98%！此樓價在絕大部份私樓已絕跡！如果你是業主你當然會以市價去出售了，那麼樓價還不是上升了嗎！？

　　十分吊詭，樓價上升竟不能在成交上清晰看到，反而在放盤上更看得清楚，這是因為樓市辣招封印了大部份購買力，只用相對較弱小的小部份去成交去代表了市場表現，那當然不準確了，更重要是，大部份被間接阻礙入市的購買力不單止實力日益鞏固，而且愈來愈來穩健，我們在此形勢期望業主減價是否切合實際？

　　筆者只是在新界西有充分市場佔有率的地產代理，所以我並不能作全港性的數據分析，區域性數據不可代表全港，卻足以印證有關理據是有深思及繼續探索的需要。

　　屯門樓價比09年4月時升了這麼超過153%(以祥益屯門樓市呎價領先指數中的平均呎價計算)，卻今天在市場中仍然是最抵買！是因為外區的樓價其實也在上升！當九龍車位升到和屯門樓價一樣的時候！我們還可以期望屯門有人以此價錢放盤嗎？只是大家也用成交價來做一個判斷，而偏偏現在成交價只是代表了少部分的購買力，而絕大部份人因為樓市辣招的關係，所以根本就無出來看樓，這有如將明朝的古董放到屯門一個普通街市賣一樣，如果賣不出不是購買力有問題，而是市場不配合！

　　很多人亦以為樓市的問題是透過下跌去調整的，其實這個概念是錯的，在量化貨幣之下，樓價是透過上升去平衡財富分配的，即是從上升的過程中，透過規劃上的升幅差異去再分配財富的比例！樓市辣招的作用可能就是這樣，但這段時間如果你不去買樓，你當然不可以在這再分配過程中得到分享！

　　香港樓市愈來愈被民粹所影響，不單只不看數據！更加不能自拔！