不再「樓換樓」？辣招衍生的新問題

　　要知清楚世情、或者市況，與的士司機傾談是一個好的方法，因為他們可以接觸到不同界別的人，而且與乘客也是相遇在屬於私人空間的車廂內，所以的士司機見證了民生、對市場變化甚至可以說是瞭如指掌，許多時我在生意上有重大決定的時候，都會和的士司機傾一傾。

　　昨天，因為我的司機病假，我一天內就坐了兩次長途的士，與闊別多時的士司機老友聚頭自然互相問候，發覺兩位司機最近也打算置業，但置業的方式不是傳統主流的樓換樓，而是買多一層。

　　其中一個司機洪哥，他的兒子長大了，於是這位廿四孝老豆打算幫他給首期，然後讓兒子自己供樓，問他為何不「樓換樓」去換一間更大的屋一起住？他也說曾經考慮過，但有多項「辣招稅」情形之下，卻擔心如果兩三年內出現了經濟或者困難時，便要面對懲罰性稅款了，於是將現有供滿的單位繼續保留，然後用兒子首次置業的身份去再買樓，既可保本，又可以為兒子打算！更加也避免了樓市辣招可能引起的困擾！我聽了後倒覺得這個可能是樓市辣招下形成的新常態。市場是有生命的，他會隨著市場上的成本和風險作變化及衍生的，辣招的稅項一樣會衍生的新市場模式，甚至新的投資方法！

　　以上只是一個個案。但是如果這個個案是愈來愈多出現的話，我們就要小心以上的模式是反映一個家庭的置業變化，除了舊模式的樓換樓，即一層細換一層大之外，現在偏偏就是少了人放盤！以前是一百個家庭再置業可能衍生到一百個需求和一百個供應，現在是一百個家庭只衍生一百個需要，失去了一百個供應！

　　另一個同一日我遇見的士老友是菁姐，無獨有隅，她也是要面對細樓換大樓的需要，不過她一樣是決定了買多一層，也是在避免納辣招稅之餘，給自己下一代有置業的機會，她是香港典型的小市民，偉大地想接媽媽搬入自己供滿樓的家中，然後買多一層讓初出茅廬的兒子獨立搬出去。當我一日中見到第二個老友是買多層樓去代替以前的以細換大，先不談這個模式受到多少樓市辣招所影響，但是人們不願放盤的風氣顯而易見！

　　如果這種放盤保守風氣繼續的話，市場是很難供求平衡的！所以筆者一直認為政府不單只做好需求管理，更加要做供應管理，而供應不只新的一手市場，是應該包括份量大得多的二手市場！愈多人放盤，樓市才能得到調節和調整，無論升跌也更健康！

　　菁姐的故事還未完，她為兒子計劃的置業還未圓夢，因為在管制樓市下銀行過份保守，令她就算肯擔保自己的兒子，上車置業亦不容易，希望政府留意這個情況，如果樓市辣招不可以令到想上車的人增加到置業機會的話，這便沒有意義了！

　　日前財政司司長曾俊華呼籲立法會盡快通過雙倍印花稅草案，令政府可因應外圍環境的轉變，迅速調整需求管理措施。的確，辣招的效用雖不容置疑，但去勢已「老」，在支持政府的角度來說，有關的各項樓市辣招應該要作出改變，以迎合不斷改變中的形勢，否則會衍生出副作用，為未來的民生製造了問題，我認為立法會應該盡快通過尚餘的《2013年印花稅(修訂)條例草案》，以令政府好為辣招作出調整。

　　為何近年政府發售地皮不斷出現流標？顯然，樓價低了，房地產的運作包括策劃、建屋、銷售也比以前嚴謹了，也即是說投資成本多了，風險也多了！再說多次市場是有生命的，它會懂得適應、閃避、甚至「還擊」作回應的。

　　十分清楚，再投資的門檻高了，風險大了，成本高了！無論一手發展商還是二手業主放盤的意欲也低了，選擇「揸貨」了，市場上的轉流減少供應自己不會多。樓價想大跌，其實並不容易。

　　我認為政府是想不斷優化樓市辣招的，作為市民，議會愈多不同的意見去討論都會歡迎的，但是效率必須要快，很多政策都是在超慢效率去運作及過份冗長的爭拗。「唔該快Ｄ」！希望立法會快些通過《2013年印花稅(修訂)條例草案》，令政府可以根據現況作微調！