困擾香港人的兩個樓市錯誤觀念

　　在一次演講後，有一個年輕人問我：「汪生，年輕人現在上車困難，如何是好？」我的回應是：首先政府責無旁貸，一定要以新的房屋政策重新分配好財富和機會，但這方面其實政府正在很盡力去做了！餘下來可以做的，就是市民要調節好自己的置業心態！

　　所謂「年輕人難以置業！」其實是民粹下的錯誤觀念！真正的實況其實是「年輕人難以在市區置業！」但是數十年來，從來年輕人也難以在市區置業的！要求在市區置業只是近年「新的要求」！上一代置業的年輕人包括筆者，往往就在偏遠地方上車的！如30年前到荃灣、或者20年前到屯門置業一樣，小弟不才，到了45歲才有本事在九龍買樓自住！如此看來，有問題的可能不是環境，出了問題的可能是人的看法，是概念上出了混淆，是民粹甚至新聞被標題化的結果！

　　說近年香港人概念模糊了並不過態，因為現在根本到今天來說，仍然有置業的空間，到了今天，屯門仍不乏200萬樓下的私樓，兩小口子儲蓄三至五年就可以儲到一成的首期（假設以九成按揭保險制度），當我列舉以上數據回應向我發問的年輕人時，他的回應是認為就算儲蓄到首期，卻仍然供不起！這亦是另一個錯誤的概念，前文已經講過月供包括連同息口都是比租金更低！那又如何存在供不起的道理呢？現在置業，負擔會比筆者年青的時候容易，而今日投資屯門似乎比20多年前投資荃灣更好！加上港珠澳大橋的升值因素，現在置業只是量力而為的，其實是進可攻退可守，香港人今次真是錯得太遠了！

　　政府不能幫我們太多！亦不可以補救到太多前朝政府錯誤！香港人要靠自己自強及調節，要學懂在爭取之餘，也要向環境妥協及屈就！如果說政府還未做好的，就是要進一步活化二手市場，只有透過市場行為(即成交)才可做到社會的財富再分配啊。

　　除了「年輕人買不起樓！」這觀念是錯誤外，另一個香港人大錯特錯的概念就是以平均收入去評估樓市購買力，我每次聽到這種講法都嗤之以鼻，因為這種錯誤的看法，不單累死人，令到純良的消費者有了十分錯誤的判斷！

　　十分不幸地香港社會在近十年來是出現了貧富懸殊，的確是很不公平，但貧富懸殊並不等於「社會購買力低」，現實應該是「購買力不平均」而已！當「不平均的購買力」遇上了「不需要平均購買力支持的市場」時，市場就能繼續運作下去。

　　如果香港樓市是需要每月成交10000-12000宗去維持的話，我認為這個市場是需要一個平均的購買力去支持的，但是在經過多年的市場調控措施之後，因為在按揭上，資產與現金的比率上，有資產者已經是不斷作出了調節的關係，現在市場只需要每月3000-5000宗已經可以作出平穩的運作，這個市場只需要局部的購買力便可維持，最近的樓價下跌，平盤是無積聚性的，即是說賣了一個平盤之後，市場上不容易找到同類盤的平價，市場的結構根本無改變，梁振英政府只是幫了市民在物價上升的巨浪中，偷了一段連續性的微調期出來而已！

　　我輩50歲以上的較年長人士，是香港人口最大的板塊，我們的收入多量也多渠道，購買力又怎可以用平均收入去代表？以香港現在成交之少，我們的板塊足以支持市場，除非樓盤大量增加，偏偏樓市辣招正是增加「再投資」的成本和風險，有產者既然覺得再投資不化算，那又怎會多人放盤呢！？

　　剛剛日前花旗銀行及香港大學就報告了，十個香港人就有一個百萬富翁，而香港銀行存款亦創新高於43,798億，整體按揭應低於六成，這證明了整體香港是富有了不少，問題只是貧富懸殊！是分配的問題！「借得更少、財富更多的社會」試問樓價如何下跌太多！？而增加的「有錢人」，如果比樓盤增加更多的話，樓價跌的路又可以行得幾遠？

　　筆者和很多人一樣也痛恨地產霸權，更認為很多前朝政府的政策是錯得太離譜，但現實是，現在政府可以改變的已經不多，我認為市場已經猶如一個中了槍的人民一樣，子彈既已進入了身體，我們要面對現實想辦法去救治，而且要掌握時間！