樓市仍有一救之法

　　有人說，增加土地供應根本遠水不能救近火。但是短期來說，未來三年難道無對策可以做？現在政府其實有責任，也必須要在短期內找出有效的政策，本篇就想探討這問題。

　　要化解近年的置業需求，首先我們要了解樓市的本質。97年全年成交172,711萬宗，單月成交量曾創22,960宗紀錄，當時需求多麼熾熱！因此，當年政府便推出八萬五政策。但到了03年，成交最低的時候，一個月竟只3,649宗。可見市道旺的時候，供應再多也不夠；但市道差的時候，大部分買家也消失得無影無蹤！以上的例子告訴了我們甚麼道理？

　　在自由市場，當然要有長遠、穩定的供應，短期市民的需求表態其實並不可靠！我們要面對消費者的情緒化決定，應從市場本質去制定應變方式。

　　我認為市場購買力分剛性和柔性兩種。所謂剛性購買力，是指必須要買樓入市的購買力。當然，例如沙士等低谷時候都勇敢買入的買家，可說是剛性購買力。有人說，香港是人人有樓住的地方，急需買樓的人不多。說這些話的人，也許是高官，不知道民間疾苦，現在很多租客都是挨著貴租而且年年受著加租之苦的！而一個家庭環境太狹窄，亦會引起家人相處不和諧。比如，一個小女孩，當成長為亭亭玉立時，她需要擁有的私人空間便大增了。以上情況都會累積壓力，令到一些有瓦遮頭的人，最後都成為剛性購買力！

　　我們又看到，申請綠悠雅苑和居屋第二市場的白表人士總共約有118,296人，令人意外地，有約7.4萬個，即63%是單身白表人士。我認為突然增加的大量單身白表人士，有很大比率是柔性購買力，一定程度是因為羊群心態，也有部分是因為供應短缺成本上升而引起的燈塔效應，令人提早出來買樓。

　　分清購買力的種類，然後對症下藥，才可以挽救樓市日益位高勢危的處境。

　　剛性購買力是急需和必須要買樓的人，是無從化解亦不應該化解的。但是，我認為純剛性的購買力只佔整體的三成。即是說，有七成的購買力是可以化解及疏導的。政府推出額外印花稅及買家印花稅，目的亦是想增加入市的風險和成本，從而阻止柔性購買力入市。

　　但是這個概念犯了兩個錯誤，一是當市場增加了風險和成本的時候，業主及投資者也不願意放盤，顯然「揸貨」成本和風險低得多，卻同樣可以享受資產增值帶來的高回報。當放盤的人減少，市場會因為供不應求而致樓價繼續上，甚至得不償失！另一錯誤是，在建築成本愈來愈高但供應量卻不可以大增時，市民預計到前景，反而應該早買早著，更會加劇恐慌性買樓。

　　增加地皮，當然可以增加下一代的福祉，但若想幫助十多萬白表人士在五年內置業，這個概念是錯的。因為愈增加地皮，同樣會令建築成本愈來愈貴，而且短期內，地皮不會變成住宅。增加地皮這個概念更耽誤了香港人去爭取其他方式解決問題。殘酷一點說，只會令十多萬白表人士最後成為公屋輪候冊人士。而且增加地皮時間冗長，當地皮未足夠推出之前，市民收到的訊息只是「不足夠」，只會繼續累積更多的白表人士。

　　要解決問題，只有推出更多的「貨」！如果用這角度去說，單是推出地皮不能夠對症下藥。因為地皮並不是「貨」，只是未來才能推出的「供應」。期貨是「貨」，期貨雖不是即時到手的產品，但卻可以滿足到「現在買入」的需求；證券亦是「貨」，證券是將其產權擁有的份數出售，亦可以滿足到現在要「買入」的需求。而樓市證券化，可在不影響使用權的情況下將業權發售，「一雞兩味」滿足雙倍的需求。

　　如果政府將旗下物業證券化，包括地皮、包括未補地價的部分，及包括即將開發的市鎮計劃，市場上過多的錢就有足夠的貨去滿足，大局就可穩定了，面對貨幣的量化寬鬆，政府亦應該推出資產的量化寬鬆去集資，以量化解量，才是最邏輯的做法。

　　而優化重整股票市場，及讓樓花大大提早推出亦可以增加市場上的量。買期貨，總好過無貨可買！