施政報告反映的樓市危與機

　　梁特首推出的施政報告，市民普遍反映正面，是一份有反映民意，亦有長短線全面發展計劃的藍圖，市民可透過閱讀這藍圖知道及了解自己的處境，可以為未來好好地去作一個踏實的計劃，掌握報告中顯示的「危」及「機」，好好去面對，便能趨吉避凶。

　　顯然，從短期來說，我們不可能要求政府無中生有，在缺乏熟地的情況下增加供應。所以施政報告沒有太大的驚喜，看不到供應比之前有多大轉變，只見到政府有誠意去列出時間表，但推出的供應絕對滿足不到需求，恐怕連每年增加的需要數量也未必化解到，前特首的荒廢，顯然是不可補救的！

　　那麼5年後是否能在供應上得到大的改善？對不起，我的看法是相反的。我一直在此說，增加供應其實也增加了建築成本上升的壓力。幾年後，香港進入了更大型的基建時期，政府由開發土地到開發市鎮，建築成本一定會大升，建築界進入「人力荒」。市鎮發展引起的價格上漲被很多人低估了，發展地皮只是以增加地面工程為主，但發展市鎮卻會衍生大量的地下建設，包括地下水道、也包括道路的建設！

　　香港第一個長遠房屋政策是港英政府時期的十年計劃，這計劃最後沒有準時達標完成，原因不是當時政府沒有誠意，而是政府部門包括路政署也疲於奔命，最重要是建築成本上漲令到不斷超支！政府發展新市鎮，更將會與民間爭人才和技術，建築成本怎會不急升？

　　香港是一個全民就業的社會，現在亦沒有外勞制度，建築工人從何來？自然要提高工資和待遇吸引人才加入建築界，引起的漣漪效應就是工資急升，最後香港會發覺自己是不可以應付到大型的基建，非靠外勞不可，但是各工黨亦不會容易就範。其實，限制外勞是為了保障本地工人，但工資上升一樣會令成本和價值急升，現實是，不是要不要，是如何分界線。個人認為，應該要為建築工人做一些統計和發展計劃，確保香港的工程能夠令香港的工人得到足夠的工作和工資之後，就應該劃分一些地帶，例如新市鎮的工程讓外勞加入，我認為現在就要計劃，否則到時做又會為時已晚。

　　另外，發展商會如何推出樓花亦是變數。如果發展商急需出貨，便會有劈價情況出現，這樣一手樓佔整體成交的份量便會增加。當然，社會現在的處境是一個滯漲現象，整體成交量應該都是愈來愈少的，如果發展商劈價引起二手樓劈價，相信會製造3至6個月的成交較多，然後再逐步收縮。

　　有人說梁政府傾斜於發展商是十分不公平的，因為我在這裏也撰文說過，其實梁政府上場4個月左右，香港地產霸權的優勢已經消失了大部分。而從施政報告所見，顯然政府和發展商的關係正在重建中，報告中有不少官商合作的項目，這是十分健康的。此外，政府也應借鑒商界的高效率及靈活性，以房協在市民心中的威信，綠悠雅苑不計地價也要$6510一呎，行政成本之高令人吃驚，所以新階段官商合作是最好的。但有趣的是，未來和政府合作緊密的發展商，是否為現在的最大既得利益者？還是利益會重新分配，由另一班發展商當時得令去執牛耳？

　　最後，我認為金融發展不可忽視，現在樓市過份熾熱是因為股票市場近年也頻頻失利，不只令到很多人的老本大減，連強制性公積金也不能令市民得到滿意的回報。股票市場失利是因為，國際的莊家以歐美為主，他們的虛弱令市場不健康運作，市場需要新的莊家去主導，新霸主非中國莫屬，顯然內地正改革金融市場，而香港正正擔任了重要角色，中國只要表現合格便可以稱霸國際金融舞台，股票市場有健康運作，投資的資金便不會集中在房地產了，房地產的需求和上升壓力，可以隨時在幾個月內大幅下降。

　　量化貨幣寬鬆政策之所以令資產價格上升，是因為錢多於貨，當可投資的貨增加時，市場便會急變，我認為在今年內會出現金融市場成為投資主導的新局面。當然，和過去數年一樣，香港人會持有愈來愈多的人民幣了。