如何令市民「置安心」？

　　上周五(8月31日)市場觀望美國聯儲局主席的講話，恆指收報19482點，跌70點。本周一(3日)美國聯儲局主席表示關切就業市場，將在必要時採取進一步行動強化經濟復甦，恆指收報19559點，升76點。周二(4日)港股隨A股下挫，恆指收報19429點，跌129點。周三(5日)A股創三年半新低，恆指收報19145點，跌284點。周四(6日)內地股巿倒升，加上巿場期望歐元區或再減息，恆指收報19209點，升64點。歐洲央行議息結果公布在即，港股相信要待議息結果揭盅始再定新方向。現在是消息市，一些重大消息能令股市走勢一夜之間完全改變，讀者朋友宜造好風險管理。
　
　　股市要等消息，今天就先和大家看看一則新鮮出爐的香港樓市新聞吧：
　
　　《經濟通通訊社6日專訊》房屋局局長張炳良表示，「港人港地」將會在政府2012年至2013年財政年度第四季，即明年第一季推出。規定項目首次需要售予本港永久居民，30年內轉售對象亦必須為本港永久居民，不可以用公司名義購買。張炳良表示，首次加入「港人港地」先導計劃的兩幅地皮為啟德發展區的兩幅土地，面積合共約為1.6公頃，若以太古城及海怡半島的單位面積計算，估計建成後，可供應1100個單位。張炳良認為，政策並非一刀切禁止非本地居民置業，強調市場有其他房屋供應，不受港人港地政策約束。他又指，政策可以優先照顧本港居民的置業需要，不擔心影響本港自由經濟市場的地位。
　
　　低利率環境和外資的湧入，加上樓價上升的預期，令資金不斷流入香港樓市，整體房地產價格高於市民收入能負擔的合理水平，令無樓的市民非常不滿，過往的額外印花稅和收緊按揭不能令樓價回落，政府只好再出招防止投機性資金流入房地產市場。
　
　　很多人都不信樓價會回落，理據是供不應求，因2011年的私人住宅空置率只有4.3%，(47920個)，比國際自然空置率的5%還要低。但97年樓市的空置率只有3.8%，更「供不應求」，樓價在97年至03年這五年間卻下跌了接近七成，究竟現在的私人住屋「需求」有幾多成是投機/投資需求呢，投機/投資需求回落時會否又變了供過於求呢？不知大家有沒有留意，其實4.3%私人住宅空置率只是平均值，大型單位(實用面積為100平方米或以上)的空置率達9.5%，似乎炒家多在豪宅市場，大家需要留意炒家會否應政策改變而離場，這次樓價上升主要由豪宅帶動，如豪宅價格回落只怕會帶動整體樓價下調。
　
　　香港政府的「港人港地」有點像新加坡「組屋」，新加坡視「組屋」是民生的必需品，以大約半價廉售與國民，讓87%的國民安住「組屋」。但港人始終覺得香港的資助房屋只是次等房屋，供市民作上車盤之用，三五年後賺了錢便應賣了它買私樓，所以才糾纏於出售資助房屋時應否補回地價差額的問題。如果資助房屋質素可媲美私樓，才能真正做到令市民「置安心」，這才是真正的置業安居啊。
　
　　下周事忙，本欄將休息一周，21日再見。