大都會的宿命：本地人買不起樓

　　以下是本星期一個網友給我的電郵，我覺得十分反映到香港人面對新常態下的迷惘：

　　「樓再升，始終會有頂點，始終會衝破了人民的購買力和供款能力。但頂點在哪裏無法知道。我實在無法取到香港人購買力的數據，怎謂之升幅不合理，真的很難說。我想，若然香港人買樓的能力已到頂點，樓價再升，就只有靠內地人的購買力。」

　　2008年初，泰晤士報推出了「紐倫港」(Nylonkong)概念，認為香港會繼紐約倫敦之後成為世界第三個金融大都會。當時我已經認定香港樓價會在資金匯聚之下大幅向上，後來金融海嘯出現，中國更進一步主導世界，香港也更清晰地和上海分工，香港大都會之勢更強。

　　在國際的貨幣戰爭下，香港作為中國的金融要塞，如果繼續採用與美元掛勾的聯繫匯率的話，「守」會更穩，「攻」也敵不可擋。大家可以想一想，中國若可以掌握港元和人民幣的兌換價，會不會自然變相左右到人民幣與美元的價格？正因為聯繫匯率的堅持，美元貶值下，香港的樓價便不可能不升了！以上各點就是新常態下的新看法，我認為單用傳統因素去看樓市已不切實際了。

　　更多人忽略的是大都會的來臨其實也等同大遷徙的開始！即是說，城中的百姓會因為資金匯聚引起的物價上升，而搬走往偏遠地方，市中心會形成以外地人為主的新局面。我們看看，無論過去的紐約、倫敦、巴黎，或現在發生中的北京和上海，也走向這方向！

　　近年，香港人一手造成的溫哥華亦是這個情況，物價樓價會升到當地人買不起，當地的小業主也見樓價過高紛紛賣樓圖利，所以「若然香港人買樓的能力已到頂點，樓價再升，就只有靠內地人的購買力。」這本來就是大都會的宿命，但香港的問題更嚴重，因為香港的購買力來於北方，其他三面也是公海，即是說我們不可以像溫哥華一樣，市民向北方遷徙，我們香港得一個方向，就是向新界區和大嶼山進發，這兩個區未來透過港珠澳大橋的通車，會有變天的發展！

　　亦因為建築成本上漲的關係，未來新樓花的推出，只會不斷刺激有關區域樓價向上，新界區，尤其是筆者經營的新界西，樓價會「升到你唔信」！

　　在這個形勢下，樓價會繼續上升！工資亦會大升！只是成交量反而會減少！

　　衝擊無限，政府並不易為！

　　至於收入方面，用港人月入數據作為參考，我認為是有用的。但如果用此來判斷香港人的承擔能力，我卻嗤之以鼻！香港人口結構，以筆者這樣的中年人為最多，中年漢的購買力不單只用月收入，而且亦有較完整的資產！加上普遍人在過去十幾年對樓市相當保守，超過六成以上的物業其實已供完按揭，很多人的購買力是複式的，不是用月入可以計算到。用月入去計算購買力一直也不是太可靠的數據。97年前，港人借貸率甚高，碌多張信用卡，借款額遠高於收入可承擔數倍的人比比皆是！所以，單一數字不代表了甚麼！何必煞有介事？看樓市始終要由多角度去綜合，才能下結論！

　　（我們正處身樓市新常態之中，之三）