內地最新修訂的住房公積金管理條例自9月20日起正式施行，這是該條例自1999年頒布以來第三次修訂，也是調整範圍最廣的一次。

 

　　住房公積金屬於職工基本福利「五險一金」中的「一金」，繳存機制與本港強積金相似，由在職職工與工作單位共同繳存，供款額為薪金的5%至12%；職工購房時除可提取公積金帳戶資金，亦可申請利率低於商業貸款的公積金貸款。帳戶資金原則上不得挪作他用，僅可按條例列明的情形提取。

　　
　　自1991年上海試點住房公積金制度、1994年全國推廣以來，該制度的核心邏輯始終是以較低融資成本減輕居民的購屋負擔，因此過去的提取和貸款用途高度集中於購房與還貸。本次修訂的主要變化，是公積金使用範圍更寬、繳存覆蓋面更廣。條例第一條便在「維護住房公積金所有者的合法權益」後，新增「更好滿足多樣化住房消費需求」的表述，明確了本次修法的價值取向。

 

　　最受關注的變化之一，是將提取情形由6種擴大至9種，納入「裝修自住住房」、「支付自住住房物業費」，並以「國務院批准的其他住房消費情形」作為兜底，為日後增加提取情形留下空間；在租房提取方面，亦取消「房租超出家庭工資收入規定比例」的限制。此外，在繳存覆蓋範圍方面，靈活就業人員、新經濟就業人員等群體獲納入制度安排。

 

內地最新修訂的《住房公積金管理條例》自9月20日起正式施行，將提取情形由6種擴大至9種。（AP圖片）

 

公積金制度改革，由買房走向「養房」

 

　　過去，公積金主要用於支付買房的首期，對應的是交易發生時的一次性資金需求。裝修、物業費屬於購房後的高頻或階段性支出，此前並不在提取範圍之內。將這兩者納入，意味政策承認住房消費並不止於購房合同和月供，而是涵蓋更長的持有周期。住建部將之概括為「支持租房、購房、修房和養房的全生命周期住房消費」。

 

　　換言之，公積金的政策目標正由促成交易，轉向降低居住成本；服務對象也由業主的一次性融資需求，延伸至長期持有住房的日常現金流。

 

　　這一轉變背後，是公積金資金的長期閒置。近年來，在貨幣適度寬鬆的背景下，商業銀行住房貸款利率持續下行，公積金貸款利率的利差優勢已由2012年的約200個基點，逐步收窄至約50個基點。隨著貸款功能相對弱化，公積金沉澱資金逐年增長，全國繳存餘額在2024年已逼近11萬億元（人民幣．下同）。

 

　　華泰證券研究所所長張繼強認為，本次修訂一方面有利於釋放被動儲蓄、提升消費能力，將部分沉澱資金轉化為居民可支配資金；另一方面推動公積金從「購房融資工具」轉向「住房金融基礎設施」，從「重購輕租」轉向「租購並舉」，從交易端支持轉向全生命周期支持，從單位職工綁定轉向全社會覆蓋，將直接改善住房金融體系的底層效率。

 

公積金沉澱資金逐年增長，全國繳存餘額在2024年已逼近11萬億元人民幣。（AP圖片）

 

專家：理論上可拉動3606億元消費

 

　　不過，提取範圍擴大的意義，更多在於重新配置存量資金，而非直接刺激房屋成交：物業費通常金額不高，且與新房、二手房成交沒有直接對應關係；裝修雖可能形成較大金額支出，但受惠的主要亦是已置業家庭的局部改造、家裝及耐用品消費，未必足以促使觀望者入市。

 

　　這次修訂真正觸及的，是公積金帳戶長期存在的低流動性與使用錯配問題。張繼強指出，公積金制度被動抬高了居民在初次分配中的儲蓄率，職工工資的5%-12%被鎖定在公積金帳戶中，降低了當期可支配收入和消費傾向。本次修訂擴大提取範圍、降低提取門檻、打通租房與貸款的銜接堵點，部分沉澱資金可由「死錢」轉化為居民可支配的「活錢」。

 

　　據東吳證券首席經濟學家蘆哲測算，通過租房提取擴容、使用場景拓展及貸款利率下調三條路徑，公積金改革每年可釋放約5151億元資金。按70%的消費傾向計算，理論上可拉動3606億元消費，提升居民消費增速0.7個百分點。　

 

據東吳證券首席經濟學家蘆哲測算，公積金改革每年可釋放約5151億元人民幣資金。（AP圖片）

 

進一步放寬提取額度？要看個貸率

 

　　今年以來，已有逾20個城市響應公積金制度改革，多地將居家適老化、適幼化改造納入提取範圍。例如，上海自8月21日起支持繳存人提取住房公積金支付購房契稅和購買住房配套車位、儲藏室等。物業費提取方面，蘇州、杭州、西安等地已允許提取住房公積金繳納物業費，年度上限多介乎3000元至5000元。裝修提取則普遍取決於發票面值、提取比例和次數限制等條件。

 

　　各地能否進一步放寬提取額度和條件，則取決於當地公積金資金池的餘糧，其中個貸率是重要指標。個貸率是住房公積金個人住房貸款餘額與繳存餘額之比，簡單來說就是「已經貸出去的錢」與「公積金池子剩下的錢」的比例；個貸率越高，代表可動用資金越少。業內普遍認為，個貸率在85%至95%屬流動性適中；低於85%代表流動性過剩、貸款功能弱化；高於95%則意味流動性趨緊，地方在放寬提取或增加貸款投放時須更審慎。

 

　　從目前全國重點城市個貸率的整體水平來看，住房公積金資金仍有進一步發揮作用的空間。據上海易居房地產研究院測算，全國26個城市住房公積金個貸率平均為65%。不過，各地公積金年報數據顯示，2025年，重慶、蘇州、常州三地個貸率高於95%，武漢、廈門、寧波、合肥處於85%-95%區間。反映部分城市即使有意跟進新政，也可能受制於資金緊張，難以大幅放寬額度。

 

撰文：經濟通通訊社記者王寧慧