《經濟通通訊社５日專訊》新鴻基地產（０００１６）於昨日收市後公布業績，全年純利按年升１﹒２％至１９２﹒８億元，末期息維持２﹒８元，期內集團物業銷售溢利按年升５﹒６％，惟總租金收入跌２％。績後大行看法不一，花旗料其本財年盈利保持穩定，升目標價至１０５元，惟高盛指上財年下半年業績遜預期，並料本財年派息跌４％，削目標至９６元。新地今早股價最多跌逾２％。值得留意，美國８月小非農就業數據疲弱，９月減息機會率近百分百，其他地產股普遍上升，哪隻比新地更值博？　＊新地全年純利升１﹒２％息維持２﹒８元，物業銷售溢利升５﹒６％＊　　　新地公布，截至２０２５年６月３０日止全年純利１９２﹒７７億元，按年升１﹒２％；每股基本盈利６﹒６５元，派末期息２﹒８元，按年持平。期內收入７９７﹒２１億元，按年升１１﹒５％。全年可撥歸公司股東基礎溢利為２１８﹒５５億元，按年升０﹒５％。每股基礎溢利為７﹒５４元，按年升０﹒５３％。　　　集團期內來自物業銷售的溢利為８２﹒９億元，按年升５﹒６％。按所佔權益計算，年內錄得的合約銷售總額約４６６億元。連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入計算，集團年內的總租金收入按年跌２％至２４４﹒６１億元，淨租金收入按年跌３％至１８３﹒９２億元。　＊土地儲備約５７４０萬平方呎，內地合約銷售額約４０億人幣＊　　　截至２０２５年６月３０日，按所佔樓面面積計算，新地在香港的土地儲備約有５７４０萬平方呎，當中約１３３０萬平方呎為發展中且可供出售的住宅。集團發展項目充裕，足夠未來６至７年的發展所需。餘下部分中，３７７０萬平方呎為多元化的已落成物業，其中絕大部分用作出租及長線投資。回顧年內，集團在香港的租賃業務連同所佔合營企業及聯營公司的貢獻，集團物業投資組合的總租金收入按年輕微下跌２％至１７５﹒３１億元。　　　截至２０２５年６月３０日，按所佔樓面面積計算，集團在內地的土地儲備合共約６５３０萬平方呎。土地儲備中，約４４２０萬平方呎為發展中物業，當中逾５０％將發展為可供出售的優質住宅和寫字樓。餘下約２１１０萬平方呎為已落成物業，主要用作出租及長線投資，絕大部分是分布在一線和主要二線城市核心商業地段的地標綜合物業。回顧年內，按所佔權益計算，集團在內地錄得合約銷售額約４０億元人民幣，銷售額主要來自合作發展項目蘇州湖濱四季第２期，以及廣州御華園和峻鑾的新一批住宅單位。回顧年內，連同所佔合營企業及聯營公司的收入，集團在內地收租物業組合的總租金收入按年下跌２％至５７﹒１３億元人民幣。　＊計劃推啟德天璽．天及天璽．海兩項目第２期現樓單位＊　　　在未來十個月，集團計劃在香港推售啟德天璽．天和天璽．海兩個項目第２期的現樓單位，其他預計推售的主要住宅項目包括西沙灣發展項目第２Ａ期及第２Ｂ期、鄰近港鐵荃灣西站的項目，以及港鐵古洞站旁大型項目的第１期。　　　內地方面，集團計劃推售上海濱江凱旋門的尊貴別墅，以及蘇州湖濱四季、杭州國際金融中心和佛山瀧景等多個合作發展項目的新批次。　＊花旗：料本財年盈利保持穩定，升目標價至１０５元＊　　　花旗發表研究報告指，新地對物業市場展望略為樂觀。基於公司財務狀況穩健，負債比率１５％，新地目前偏好香港住宅項目，反映有能力把握良好回報機會。新地２０２５財年銷售創５年新高，證明公司有能力在保持利潤增長同時，推動資產周轉。該行亦估算，樓價有溫和上升空間。　　　該行預計，新地２０２６財年盈利將保持穩定，因未入帳銷售額可觀，香港部分達３００億元，利潤率達雙位數，以及內地部分８０億元，利潤率約５０％；投資物業樓面面積增長抵銷輕微的負數租值重估情況；預計不需進一步為資產減值。另新地維持每股派息３﹒７５元，股息率４﹒１％，相比１０年期香港政府債券收益率３﹒０８％或１０年期美國國債收益率４﹒２％仍具吸引力。基於經常性利潤穩健，資產流轉受惠於本港住宅市場回穩而好轉，維持公司「買入」評級。惟調低公司２０２６至２７財年盈利預測２﹒９％至６﹒５％，以反映低利潤項目入帳，如啟德、西沙項目，及租金收入預測更趨保守。目標價則上調１９％，由８８﹒８元升至１０５元。　＊高盛：上財年下半年業績遜預期，降目標價至９６元＊　　　高盛稱，新地２０２５財年下半年基本每股盈利、收入均遜預期，收入方面受制於物業發展入帳及其他非物業業務收入低於預期。ＥＢＩＴＤＡ則符合預期，主要受惠於中國內地物業發展利潤優於預期。不過，由於淨利息支出及折舊攤銷高於預期，經營溢利遜於預期。另集團資產負債比率由２０２４年１２月的１７﹒８％下降至２０２５年６月的１５﹒１％。管理層維持末期息及全年派息水平，派息率５０％，高於該行預期的４５％。管理層亦重申，全年派息率將維持在基本每股盈利５０％水平。　　　基於考慮新地２０２５財年下半年盈利、管理層指引及最新入帳額後，該行將公司２０２６至２８財年每股盈利預測分別下調１４％、１２％、２％；同期每股股息預測分別調整為下調４％、下調３％、上調３％。預計新地未來三年平均股息率約４９％，而過去五年則約５２％。惟受管理層派息率指引影響，預測新地２０２６財年每股股息按年跌４％，但預期於２０２７、２８財年按年均回升４％。目標價調低８％，由１０４元降至９６元，維持「買入」評級。　＊滙豐研究：盈利前景改善，維持目標價１１２元＊　　　滙豐研究表示，新地２０２５財年業績大致穩定，且經常性收入提高，可見盈利改善前景，維持「買入」評級，目標價１１２元不變。該行續指，新地業績主要驚喜來自負債比率較預期快速下降，最新負債比率降至１５％。管理層認為，住宅及寫字樓市場均出現穩定跡象，而香港零售組合自２０２５年１月以來的表現略優於整體市場，將利好業務復甦。該行預期，公司將在未來數年進入盈利復甦軌道，扭轉２０１９至２４財年的盈利下行周期情況。　　　該行認為，基於新地快速資產周轉率及可售資源充足，公司在市場復甦中佔有有利地位。該行略微上調其２０２６至２７年盈利預測０﹒２％至０﹒４％，反映較低的融資成本假設。目標價１１２元是基於該行估計的公司每股資產淨值１８９﹒９元，給予４１％折讓。　＊美８月小非農就業數據疲弱，９月減息２５點子機會率達９９％＊　　　值得一提，美國昨日公布的ＡＤＰ小非農就業數據疲弱，提升市場對聯儲局減息的預期。ＡＤＰ私人企業就業報告顯示，８月份私人企業就業職位僅增加５﹒４萬個，遠低於市場預期的６﹒５萬至７﹒５萬個職位增幅，亦較７月份修正後的１０﹒６萬個職位增幅大幅放緩。與此同時，截至８月３０日當周的新領失業救濟人數升至２３﹒７萬人，較前一周的２２﹒９人增加８０００人，超出市場預期的２３萬人。　　　市場焦點現已轉向今日公布的８月非農就業報告，該數據將為聯儲局政策方向提供重要指引。參考Ｆｅｄ　Ｗａｔｃｈ數據，料９月１７日議息後降息２５點子的機會率達９９﹒４％。　＊黃偉豪：地產股股價已反映減息預期，新地業績乏驚喜寧吼信置恒隆＊　　　胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁黃偉豪表示對地產股較審慎，不太建議吸納，因為從宏觀些來看，雖然美國９月基本百分百減息２５點子，但預期減息已講了個多月，其實新地及很多地產股股價過去幾個月升幅也不小，可能已偷步反映了減息預期，除非今次減息幅度突然更多，超乎預期減５０點子，才可帶來新的推動，故不太建議借炒減息去部署地產股。　　　黃偉豪又指，若計新地自身業績因素，無論收入及每股盈利都比原本市場預期低，業績雖然未至於很差，若計絕對值即賺錢額度仍很穩健，問題是變幅略遜預期，而在業績前股價因炒減息等已升了很多，所以在估值不算特別便宜，業績又沒甚麼驚喜下，股價有些回調。再者，大家揀地產股往往都是用作收息，新地雖沒減派息，但現價息率只得４厘幾其實不太吸引，相信這亦是股價調整主因，除非股價再調低多些，令息率達５厘幾至６厘，可能才有資金再追捧，短期股價料較反覆。至於其他地產股，例如信置（０００８３）質素上較好，但大方向也類似，即整個板塊普遍累積升幅不小，現價部署不太合適，除非有些調整，當中除信置是不錯選擇外，恒隆地產（００１０１）也可考慮。　　　新地半日跌０﹒７１％報９０﹒７５元，成交２﹒０５億元。其他地產股普遍造好，恒地（０００１２）升０﹒９２％報２６﹒２８元，新世界（０００１７）升５％報７﹒１４元，長實（０１１１３）升０﹒３８％報３６﹒７６元，信置升０﹒１％報９﹒５９元，恒隆地產升４﹒６３％報８﹒３７元，希慎（０００１４）升０﹒６６％報１５﹒２５元，嘉里建設（００６８３）升０﹒７２％報１９﹒７１元，九龍倉置業（０１９９７）升２﹒１１％報２２﹒２４元，太古地產（０１９７２）升０﹒１％報２０﹒６８元。　撰文：經濟通市場組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉

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