領展房產基金(00823)是一家以房地產投資信託基金形式運作的公司，主要業務是投資和管理多元化的房地產資產組合。其資產類型涵蓋零售物業、寫字樓、物流設施等，業務範圍不僅覆蓋香港本地，還拓展至中國內地以及澳洲、新加坡、英國等海外市場。截至2025年3月31日，領展一共擁有154項物業資產，總估值達到2260億元，多元化的資產布局使其具備較強的抗風險能力。
　
　　在最新公布的2024/25財年業績，領展實現收益142.23億元，按年增長4.8%；物業收入淨額為106.19億元，按年增長5.5%；可分派總額上升4.6%至70.25億元；年內每基金單位分派按年升3.7%至2.7234元。增長主要得益於大部分營運市場表現改善，特別是香港零售業績相對較佳，以及2024年2月完成全資收購上海七寶領展廣場帶來的貢獻，同時財務成本減省及一次性稅項處置和調整等因素也起到積極作用。儘管香港零售物業平均每月每平方呎租金從2024年3月30日的64.4元降至2025年3月31日的63.3元，香港商戶銷售額按年減少3.0%，但仍優於整體香港零售市場7.0%的跌幅。
　
　　領展財務狀況穩健，負債比率維持在健康水平。其負債比率由之前的24.2%下降至23.5%，顯示出良好的償債能力和較低的財務風險。平均借貸成本維持在具競爭力水平，為3.78%。隨著美國聯儲局減息周期的開啟，以及香港銀行同業拆息回落，領展作為有三分之一債務屬浮息借款的企業，借貸成本有望進一步降低，有助提升盈利能力和現金流狀況。
　
　　事實上，目前全球經濟環境複雜多變。一方面，經濟增長的不確定性，可能影響消費者信心和商業活動，進而對零售物業和寫字樓的出租率、租金水平產生壓力；另一方面，低利率環境有利於降低企業融資成本，提升其資產估值和投資吸引力。未來在美元降息以及憧憬滬深港通納入REITS的預期下，房產信託龍頭領展有望受益。內地降息也使得高股息資產受歡迎程度更高，領展作為高股息的房地產投資信託基金，可能吸引更多資金流入。

　　領展近年不斷提升自身的資產管理能力和創新能力，優化資產組合，以保持競爭優勢。例如通過引入年輕化、特色化商戶改造物業租戶組合，持續釋放資產價值，目前已將瑞幸咖啡和Fast Fish等品牌引入香港零售物業，以應對「消費者喜好日新月異」，促進長期可持續發展。另外，領展新成立的基金業務平台「領展房地產投資」，主要為私人機構資本提供服務，這將為領展開拓新盈利增長點，如果該業務能夠成功運作，將對領展未來業績產生積極影響。
　
　　綜合來看，領展憑藉其穩健的財務表現、多元化的資產布局和潛在的市場機遇，具有較高的投資價值。以目前領展有約6.5厘預期股息率來看，現股價水平仍然吸引，建議投資者可考慮分注吸納，作中長期部署。《胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁　黃偉豪》（本欄逢周四刊出）
　
*筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份。
　
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