【內房股】保利廣州豪宅單日銷售破百億，內房再現升勢否極泰來？

　　據報保利發展(滬:600048)於廣州市天河區的豪宅「保利．玥璽灣」開盤首日銷售額達106億元人民幣，成為今年全國首個單日破百億元人民幣的樓盤，刺激同系保利置業(00119)股價昨日飆逾7%，今日再升逾3%。儘管上月百強房企銷售及二手房價未見起色，其他內房股近日亦見升勢，其中華潤置地(01109)及中海外(00688)都已連升3日，龍湖(00960)連升6日，是否已到吸納時候，應如何部署？
　
*保利發展廣州豪宅首日銷售破百億，中信證券料明年房市回穩*
　
　　據內媒報道，保利發展位於廣州市天河區的豪宅「保利．玥璽灣」成為廣州歷史上首個開盤破百億人幣的豪宅項目。報道指，玥璽灣開盤當天實現銷售額達106億元人民幣，位列2025年中國房地產項目銷售金額前五，更是2025年全國唯一「開盤當日破百億」的現象級項目。據當天數據，項目累計成交236套，成交均價每平方米約17萬元人民幣，最高單價每平方米30萬元人民幣。
　
　　中信證券最新分析指，中國房地產市場歷經深度調整後，供需結構已顯著改善，預期將在2026年實現止跌回穩。該行認為，2026年將成為房企修復資產負債表的關鍵轉折點，部分企業有機會走出盈利低谷。其中，布局於高能級城市、持有優質投資性房地產或具增值潛力資產的企業，將最具備率先脫困的條件。
　
*中指院：首10月百強房企銷售按年跌16.3%，單月增3.7%*
　
　　值得留意，中指研究院日前公布數據顯示，今年首10個月，百大房企銷售總額為近2.9萬億元人民幣，按年下降16.3%，降幅較首9個月有所擴大。數據顯示，保利發展、綠城中國(03900)、中海外位居銷售額前三名。其中，保利發展首10個月以銷售額2227億元人民幣位居榜首。去年「926」新政後，在「一攬子」政策推動下，房地產市場預期及購房者信心有所恢復，去年10月核心城市市場活躍度大幅提升，受上年高基數影響，導致今年首10個月降幅擴大。單計10月份，百大房企銷售總額按月增長3.7%。
　
　　克而瑞數據顯示，10月百強房企實現銷售操盤金額2530億元人民幣，按月增長0.1%，按年減少41.9%。今年首10個月百強房企累計實現銷售操盤金額2.58萬億元人民幣，按年減少16%，降幅相較於首9個月擴大4.2個百分點，為2019年至今最低。
　
*中指院：10月百城新房價格按年漲2.67%，二手房價跌7.6%*
　
　　另中指研究院報告顯示，10月份內地主要城市仍維持新建住宅價格總體上漲及二手住宅價格下跌態勢。數據顯示，10月全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米16973元人民幣，按月上漲0.28%，按年上漲2.67%。其中，上海、成都及南京等核心城市保持較高的供應規模，多家房企借助「十一」假期推出優質改善性住宅項目，帶動新房價格環比保持結構性上漲，按月及按年分別漲0.28%和2.67%。杭州、合肥、成都及上海等城市新房價格按月漲幅較大。
　
　　二手住宅方面，在高掛牌量及預期偏弱影響下，各城市二手房「以價換量」態勢延續。數據顯示，全國100個城市二手住宅平均價格為每平方米13268元人民幣，按月下跌0.84%，跌幅較上月擴大0.10個百分點；按年下跌7.6%。一線、二線及三四線城市10月二手住宅價格按月分別下跌0.81%、0.91%及0.8%，較上月跌幅均有所擴大。中指院認為，短期來看，隨著年末房企進入業績衝刺階段，核心城市新增供應增加預計將對新房銷售形成一定支撐，二手房成交量也有望維持一定規模，但短期價格或繼續承壓。
　
*大摩：內地大量二手房放盤或壓抑市場情緒，看好潤地建發國際*
　
　　摩根士丹利上周發表研報指，在9月銷售大幅下滑情況下，內地10月份主要城市的二手樓價跌幅略微加快。大量的二手房屋放盤可能持續壓抑市場情緒，並在今年剩餘時間對樓宇銷售和價格構成壓力。在大摩追蹤的約50個樣本城市中，10月樓價按月下跌0.9%，跌幅較9月的跌0.7%和8月的跌0.8%擴大。約95%的城市錄得按月下跌，而約70%的城市跌幅加快。與低線城市相比，高線城市錄得更深更快的跌幅，按月下跌1.2%。
　
　　大摩預期樓價將進一步下跌，並預期在第四季度不會出現全國性的大規模房屋政策。高庫存可能加劇業主對樓價本已謹慎的看法，加上高基數，預期今年剩餘時間的住宅銷售將持續疲軟，這為大摩對2025年二手樓價將出現高個位數百分比下跌的全年預測增添了下行風險。
　
　　雖然大摩對實體市場整體保持謹慎看法，但認為近期行業因短期刺激預期降溫及銷售疲弱而回調，可能為優質國企提供入市良機，對民企則仍持審慎態度，因為其老舊且不斷消耗的土儲可能更長時間地制約其銷售和盈利。大摩看好華潤置地和建發國際(01908)，認為它們是長期市場整合者，而且股息收益率吸引。考慮到潛在的更強勁銷售表現，中海外、中國金茂(00817)和越秀地產(00123)在第四季度的表現亦可能優於同業。
　
*溫鋼城：空置房仍多不推薦內房股，惟潤地及中海外較值博*
　
　　iFAST Global Markets投資總監溫鋼城則對內房信心仍不足。他說，內地過去幾年建了很多樓房，空置房數目較多，很多屋苑仍是「吉屋」處處，內地一直有傳言指有1億5000萬個此類單位，對於短期升過一輪後會否好轉有保留。市場預期保利置業今年盈利仍要倒退，明年預期盈利持平，華潤置地及中海外表現會好些少，但增長也不足1%，故內房只宜短炒一輪。其中保利置業去年10月見過高位約3.3元，先看此處附近有否阻力，早於2023年4月時也於此處遇阻，若企穩約2.4元才可當其轉勢。而華潤置地是相對質素較好的內房，但現時7.5倍市盈率、市帳率0.63，不算特別便宜，若再升也只可上望早前雙頂高位約33元。
　
　　溫鋼城強調自己不會推薦買內房股，但除潤地外，中海外股價近日才起步，可看其能否升至早幾個月高位約15元。若論追落後，潤地及中海外會較值博，起碼可升10%，保利置業則只有約0.1元水位。另龍湖早前也曾升至12元以上，可作為第三選擇，但預期公司今年盈利倒退較多。雖然上述三隻內房底子較厚，可作追落後之選，但若有其他選擇，最好仍是不要揀內房。
　
　　值得一提，富力地產(02777)宣布一筆16.8億元人民幣境內債券重組方案獲通過，今日升5.36%收報0.59元。其他內房股也普遍造好，華潤置地升3.58%報30.7元，中海外升2.86%報13.67元，龍湖升0.86%報10.52元，越秀地產升0.64%報4.7元，保利置業升3.3%報2.19元，萬科(02202)升0.23%報4.4元，中國金茂升1.43%報1.42元，建發國際升0.42%報16.88元，碧桂園(02007)升1.89%報0.54元，雅居樂(03383)升2.38%報0.43元，綠城中國升0.45%報8.94元，旭輝(00884)升0.48%報0.209元，世茂(00813)升9.43%報0.29元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社12日專訊》